Lokevägen 27

För och emot

Besiktningen

Källare och dräneringKontrollera

Källare med betongplatta, ny platta med klinker 2007. Dräneringen är äldre än 20 år enligt säljaren, och puts och färg släpper på källarväggarna. Trä mot betong i trösklar och en innervägg. Sprickor i golv och väggar utan bakomliggande skada.

PannrumRisk

Fuktrelaterad skada på väggen och ingen golvbrunn. Besiktningen rekommenderar fördjupad undersökning.

Dusch, bad och wc i källaren (2007)Risk

Bom i klinkern, felmonterad brunnsmanschett, fel höjd på handfatets stos och dusch nära fönstret. Fuktindikeringen gav inga avvikelser.

Tvättstuga i källaren (2007)Risk

Bom i klinkern, felmonterad brunnsmanschett, avloppsstam för nära väggen och otätt vid karmen. Fuktindikeringen gav inga avvikelser.

Dusch och wc, övre plan (2007)Risk

Tätskiktet är 19 år, golvet utanför duschen har bristande fall och det är otätt mot tröskeln. Inga förhöjda fuktvärden.

Toaletter på entréplan och i källarenKontrollera

Äldre yt- och tätskikt, år okänt. Fuktindikeringen gav inget förhöjt.

Tak och vindKontrollera

Tegeltak omlagt 2019 med nya pannor, läkt, underlagspapp, plåt och dagvatten. Bedömt med drönare och från mark: en trasig nockpanna och underlagspappen dåligt fäst mot takfotsplåten. Fuktfläckarna på vinden fanns redan 2001 enligt säljaren.

Sovrum 4, övre planRisk

Fuktfläckar i taket vid elgenomföringarna. Besiktningen rekommenderar fördjupad undersökning. Balkongplåten byttes 2016 efter ett läckage.

Fasad, fönster och dörrarKontrollera

Putsfasad på trästomme, lagad och målad 2019, inget att notera. Kopplade 2-glasfönster och dörrar behöver målas, och bleck saknas eller är otäta på två dörrar och på källar- och vindsfönster.

Kök (2012)Kontrollera

Renoverat av fackmän. Otätt fuktskydd under diskbänken, bygel saknas på diskmaskinens avloppsslang och en mindre fuktfläck i ett skåp.

Avlopp och VVSKontrollera

Äldre stammar och golvbrunnar av gjutjärn med risk för rost. Inte filmade.

Värme, el och ventilationKontrollera

Bergvärme, ålder inte angiven. El, värme och eldstäder ingår inte i besiktningen; säljaren uppger att eldstäderna sotas. Självdrag.

RadonKontrollera

Radonsug sedan 2007. Korttidsmätningen 26 april–4 maj 2026 gav 190 ± 40 Bq/m³ i källarens gillestuga och 100–110 i bostadsplanen; den räknas bara som indikation.

Huset har redan prövats på 24,9 Mkr. Wrede hade huset ute för 24,9 Mkr tills 19 juni 2026 utan att det såldes, och Tradition begär nu 25,2 Mkr med samma besiktning från april. Fråga mäklaren vilka bud som kom i våras. Vårt intervall 23,6–25,8 Mkr har dragit 0,4 Mkr för det och 0,55 Mkr för våtrummen. Låt en fuktsakkunnig titta på pannrummet och taket i sovrum 4 före bud.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Åtta villor i Djursholm på 152–261 m² boarea, sålda sommaren 2025–okt 2026, sex av dem inom 600 m, ger ca 96 600 kr/m² effektiv area och en bas på 25,7 Mkr före avdragen för våtrummen (−0,55 Mkr) och vårens misslyckade försäljning (−0,4 Mkr). Jämförelsernas tomter är 1 440–2 410 m², median ca 2 000, så tomten får ingen egen justering. Spridningen är stor (69 000–112 000 kr/m² före justering) och skicket är okänt för de flesta, så intervallet är bredare än vanligt. Omdömet är känsligt: utan någon av de tre dyraste jämförelserna (Agnevägen 7, Stenbocksvägen 13, Sindrevägen 8C) blir intervallet ca 21,7–25,1 Mkr och priset precis högt; utan Norevägen 10C blir det 25,1–26,9 Mkr. Booli har ingen tidigare försäljning; säljaren köpte huset 2001 enligt besiktningen. Tre affärer är inte med: Sindrevägen 11 (1924, 33,0 Mkr, lagfart aug 2025) och Agnevägen 9 (1937, 22,25 Mkr, såld underhand av Wrede) saknar utgångspris, och Grindstugevägen 3 (1929, 18,25 Mkr, 21 % under utgångspriset) har olika ytor på Booli och Hemnet. Längre söderut på Lokevägen har nyare eller renoverade hus gått för 32–36 Mkr (nr 1, 3B, 13A); de är inte jämförbara. Taxeringsvärdet 18,0 Mkr / 0,75 ger 24,0 Mkr. Danderyd 2026: villor under 25 Mkr går i median 1–2 % under utgångspriset, och sex av jämförelserna gick under sitt.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Vilka bud kom när Wrede hade huset ute för 24,9 Mkr i våras, och varför togs annonsen bort 19 juni?
2. Får en fuktsakkunnig undersöka väggen i pannrummet och taket i sovrum 4 före bud? Besiktningen rekommenderar det för båda.
3. Vem gjorde våtrummen 2007, finns intyg om tätskikt, och kommer säljaren att åtgärda de felmonterade brunnsmanschetterna?
4. Hur gammal är bergvärmepumpen, och finns servicehistorik? Har elen setts över?
5. Finns energideklarationen (ID 1698981) och den verkliga elförbrukningen? Annonsen anger 21 000 kWh/år.
6. Har stammarna filmats, och har huset haft oljepanna och tank på tomten?
7. Besiktningen säger både att garage saknas och har rubriken ”Källarplan / Garage”. Finns ett garage i källaren, och ingår det i biarean?
8. Gör en långtidsmätning av radon under eldningssäsongen; korttidsmätningen gav 190 Bq/m³ i källaren.
9. Vad innebär avtalsservitutet för ledning till last, och var går ledningen på tomten?