Sleipnervägen 5

För och emot

Besiktningen

Grund och golvRisk

Oisolerad betongplatta på mark. Uppreglade och isolerade golv i alla rum utom hall, våtrum och kök är en riskkonstruktion där markfukt kan ge mikrobiella skador och lukt. Golven fuktmättes inte, eftersom det hade krävt ingrepp i parketten.

Fasad och sockelKontrollera

Puts på lättbetong med skador och sprickor på flera ställen, delvis med bom (puts som släppt). Träsargen är sliten med torrsprickor.

Tak och vindKontrollera

Plåttak omlagt ca 2010 med en del bulor. Mikrobiell påväxt på delar av råsponten, enligt besiktningen fukt inifrån som kondenserar mot underlagstaket (konvektion). Fuktkvot 11 % vid mätningen. FTX-ventilationen från 2025 bör minska problemet.

Fönster och dörrarKontrollera

Kopplade 1+1-fönster med 2- och 3-glas; fönsterdörrar bytta ca 2015. Vissa fönster behöver målas.

Dusch entréplanRisk

Golvbrunnen byttes inte vid renoveringen, tätskiktet saknar klämring mot brunnen och golvfallet mot brunnen är dåligt.

Badrum övre planBra

Inget att notera i besiktningen. Renoverat ca 2019 enligt säljaren; dokumentation av tätskiktet är inte bifogad.

Wc entréplanKontrollera

Rörgenomföringar i golvet för tappvatten avviker från dagens krav.

KökKontrollera

Kök från ca 2019 med bänkskivor i marmor. Läckageskydd saknas under diskbänken, och inkommande vatten sitter i en del av huset utan fuktsäkert utförande (vanligt i området enligt besiktningen).

Pannrum och VAKontrollera

Golvbrunn av gammal gjutjärnsmodell. Kommunalt vatten och avlopp av blandad ålder; den okulära kontrollen fann inget onormalt men omfattar ingen filmning.

ElKontrollera

Elcentral med gängsäkringar i porslin och både jordade och ojordade uttag. Jordfelsbrytare nämns inte, men krävs för spabadet.

Värme och ventilationBra

Bergvärme från början av 2000-talet (12 kW, mer än 10 år kvar enligt energideklarationen) och braskamin. FTX-ventilation installerad 2025.

Radon och stommeKontrollera

Stomme och bjälklag i blå lättbetong, som är tillverkad av alunskiffer och avger radon. Långtidsmätning i april 2025 gav 150 Bq/m³, under gränsvärdet 200.

Utgångspriset ligger över grannhusens nivå. Vi bedömer huset till 16,5–18,3 Mkr, och utgångspriset 19,95 Mkr ligger över det. Närmaste jämförelsen, Lokevägen 17 från 1964 med nästan samma ytor och tomt, gick för 18,0 Mkr i november 2025. Begär mätbevis (registret har 167 m², annonsen 186) och bygglov för ateljén innan du bjuder, och räkna inte med att ateljén får hyras ut som egen lägenhet: stadsplanen tillåter en lägenhet per tomt.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Sju villor i Djursholm på 152–203 m² boarea, sålda okt 2025–okt 2026, fem av dem inom 550 m. Bäst är Lokevägen 17, ca 210 m bort, från 1964 med 180 + 8 m² och 739 m² tomt, som gick för 18,0 Mkr i november 2025 (3,4 % över utgångspriset); den köptes för 15,1 Mkr i april 2024, och skicket vid försäljningen är inte känt. Frejavägen 9B (byggt 2017, 168 m², 824 m² tomt) gick för 20,2 Mkr, 8 % under sitt utgångspris, och är nedjusterad 10 % för åldern. De andra jämförelserna har 1 400–2 000 m² tomt och är nedjusterade 3–8 % för det, utom Norevägen 10C där sämre skick väger upp. Formeln ger ca 94 700 kr/m² effektiv area och en bas på 17,7 Mkr före avdraget för underhåll (−0,3 Mkr). Eketorpsvägen 2 (1964, 126 m², 800 m² tomt, 11,8 Mkr) är för liten och Eketorpsvägen 18 (163 m², 15,15 Mkr, apr 2025) för gammal för att räknas, men båda ligger lägre. Omdömet ändras inte i känslighetskollen: utan någon enskild jämförelse blir intervallet som högst 16,7–18,7 Mkr, och Lokevägen 17:s pris per m² rakt på vår boarea ger ca 18,6 Mkr; Högt i alla fallen. Taxeringsvärdet 12,16 Mkr / 0,75 ger ca 16,2 Mkr. Danderyd 2026: villor under 25 Mkr går i median 1–2 % under utgångspriset. Huset har legat ute i 33 dagar utan prisändring.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Finns mätbevis? Fastighetsregistret har 167 m² boarea, annonsen 186 + 2 m² enligt säljaren och energideklarationen 188 m² Atemp.
2. Var ateljén tidigare garage, och finns bygglov för badrummet och pentryt där? Stadsplanen S116 tillåter bara en lägenhet på tomter under 3 200 m², så ateljén kan inte hyras ut som egen lägenhet.
3. Vem renoverade våtrummen 2019, och finns intyg om tätskikt? Varför byttes inte brunnen i duschen på entréplan?
4. Låt fuktmäta de uppreglade golven på entréplan före bud.
5. När byttes bergvärmepumpen senast, och finns servicehistorik?
6. Har spabadet jordfelsbrytare, och vad kostar det i el per år? Vad är den totala driftkostnaden?
7. Mät radon igen i vinter, och fråga om gammastrålning från den blå lättbetongen har mätts.
8. Vilken planbeteckning har tomten? Om den är Ö700 får huvudbyggnad och uthus tillsammans ta högst 140 m² mark; ryms snickarboden och förrådet inom det, och finns bygglov?