Väringavägen 11
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Villa från 1970 på 247 + 139 m² med sjöutsikt mot Stora Värtan, pool och 1 844 m² tomt, ca 65 m från strandlinjen. Ingen besiktning och pris på förfrågan; huset har varit ute i två år utan att säljas.
Mäklaren har inte satt något utgångspris än. Vår bedömning bygger på jämförbara försäljningar, inte på priset, så den gäller redan nu. När priset kommer kan du läsa av det här:
- Lågtunder 31,5 MkrRäkna med budgivning över priset
- Rimligt31,5–36,0 MkrI linje med jämförelserna
- Högtöver 36,0 MkrJämförelserna stöder inte priset
Vi uppdaterar analysen när utgångspriset är satt. Mäklarens annons.
För och emot
Talar för
- Sjöutsikt mot Stora Värtan från övre planet och balkongen; tomten slutar ca 65 m från strandlinjen med grannhus och gata emellan (OpenStreetMap, kommunens fastighetsgräns)
- 1 844 m² insynsskyddad tomt med pool och fristående garage på 32 m² utöver biarean (mätning 2013 enligt mäklaren)
- Bergvärme 2019 (IVT) och FTX; specifik energianvändning 29 kWh/m² och energiklass B enligt deklarationen från feb 2023
- Inredd källare med sällskapsrum, öppen spis, sovrum, tvättstuga, WC och duschrum med ångbastu: biarean är användbar, Atemp 386 m² = 247 + 139
- Kök renoverat ca 2013/14, ny dränering 1999 (ursprungshuset) och 2016 (tillbyggnaden), nytt tak på tillbyggnaden 2018
- Samma fastighet såldes för 31,5 Mkr i nov 2018 (lagfart); ytan är densamma i dag
Talar emot
- Ingen besiktning, frågelista eller objektsbeskrivning med skick; köparen får göra hela kontrollen själv
- Taket på ursprungshuset har okänd ålder och putsen är från 1970 enligt mäklaren; kopplade 2-glasfönster
- Huset har legat ute sedan sep 2024 (Magnusson på Booli 33 dagar, sedan underhand, nu Wrede) utan affär; tidigare priser är inte kända
- Radonmätningen är en korttidsmätning från 2018 med 110 Bq/m³ i källaren (±30); ingen årsmedelvärdesmätning
- Planen S420 tillåter högst 1/9 av tomten bebyggd, och mäklaren har bifogat planändringen för en annan fastighet (Hugin 16)
- Höga driftkostnader, ca 98 tkr/år, där poolen drar ca 6 500 kWh enligt energideklarationen
Besiktningen
1 risk6 att kontrollera1 bra
- BesiktningRisk
- Ingen överlåtelsebesiktning eller frågelista publicerad (dokumentlistan läst 31 okt 2026). Mäklarens dokument är energideklaration, radonprotokoll, plankarta och planbeskrivning för S420 och Mäklarsamfundets allmänna information om undersökningsplikt.
- Grund och källareKontrollera
- Källargrund och betongplatta på mark enligt mäklaren. Dränering och fuktisolering 1999 för ursprungshuset och 2016 för tillbyggnaden. Källaren är inredd med våtrum; fukten i väggar och golv är okontrollerad.
- TakKontrollera
- Takpannor. Ursprungshusets tak har okänd ålder, troligen från 1970; tillbyggnadens tak och takkuporna är från 2018 enligt renoveringslistan.
- Fasad och fönsterKontrollera
- Puts från byggåret 1970; tillbyggnaden delvis omputsad ca 2016. Fönstren är 2-glas kopplade och isolerglas.
- VåtrumKontrollera
- Badrum och WC på entréplanet, duschrum med ångbastu, WC och tvättstuga i källaren. Ålder och kvalitetsdokument är inte redovisade.
- Värme och ventilationBra
- Bergvärme från 2019 (IVT), FTX. Energideklarationen (Eminenta, feb 2023): 29 kWh/m² specifik, primärenergital 51, klass B; 6 500 kWh för poolen är avdraget.
- RadonKontrollera
- Radonova, korttidsmätning 25 jan–9 feb 2018: 110 ± 30 Bq/m³ i gillestugan i källaren och 70 ± 30 på bottenplanet. Inget årsmedelvärde; gränsen är 200.
- DetaljplanKontrollera
- Stadsplan S420 Djursholm nordöstra delen (1988) enligt kommunens kartportal: högst 1/9 av tomten och 250 m² byggnadsarea, uthus högst 40 m². Mäklarens bifogade plankarta är ändringen för Hugin 16 (2025), inte denna fastighet.
Gör en egen besiktning före bud. Ingen besiktning finns, och huset har varit ute i två år utan affär. Gör en överlåtelsebesiktning med fuktmätning i källaren och kontroll av tak och vind innan du bjuder, och fråga mäklaren vilken prisnivå säljaren väntar sig.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Överlåtelsebesiktning med fuktmätning i källaren | 15–30 tkr | före bud |
| Radonmätning, långtid under eldningssäsong | 2–5 tkr | första vintern |
| Nytt tak på ursprungshuset (om från 1970) | 0,4–0,8 Mkr | 3–10 år |
| Byta kopplade 2-glasfönster | 0,3–0,6 Mkr | 5–10 år |
| Putsrenovering av ursprungshusets fasad | 0,2–0,4 Mkr | 5–10 år |
| Nödvändigt / allt | 0,02–0,04 / 0,9–1,8 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Väringavägen 23, Djursholm | 230+108 | 28 650 000 | 100 900 | maj 2026 |
| Heimdalsvägen 3, Svalnäs | 210 | 24 800 000 | 118 100 | apr 2026 |
| Valkyriavägen 5, Djursholm | 230+117 | 31 000 000 | 107 500 | aug 2026 |
| Emblavägen 4, Djursholm | 275+150 | 42 500 000 | 121 400 | sep 2026 |
| Eddavägen 12, Djursholm | 265+125 | 24 800 000 | 75 700 | apr 2026 |
| Utgårdavägen 8, Djursholm | 285+106 | 29 500 000 | 87 300 | maj 2026 |
| Torgerdsvägen 11A, Djursholm | 260+230 | 28 200 000 | 75 200 | jul 2026 |
| Tulevägen 11, Djursholm | 320 | 38 700 000 | 120 900 | mar 2026 |
| Väringavägen 11, utgångspris | 247 + 139 | ej satt | – | till salu |
Åtta villor på 210–320 m² boarea i östra Djursholm och Svalnäs, sålda mar–sep 2026 och de flesta inom 1 km, ger ca 106 000 kr/m² effektiv area efter justering och en mitt på ca 33,8 Mkr med garaget. Spridningen är stor, 79 000–117 000 kr/m² efter justering, så intervallet blir ±6,6 %. Närmast är Väringavägen 23 på samma gata (1929, 230 + 108 m², 28,65 Mkr i maj 2026, pris på förfrågan hos Wrede): dess kr/m² på vår yta ger ca 31,9 Mkr. Sjöutsikten är lagd i justeringarna: villor utan utsikt (Valkyriavägen 5, Eddavägen 12, Utgårdavägen 8, Torgerdsvägen 11A) är uppjusterade 4–5 %, villor nära vattnet (Emblavägen 4, Tulevägen 11, Heimdalsvägen 3) inte. Utan Tulevägen 11 blir intervallet 30,1–35,3 Mkr, utan Eddavägen 12 33,3–36,4. Samma fastighet såldes för 31,5 Mkr i nov 2018 (lagfart under hörnadressen Nornornas väg 2) efter ett utgångspris på 35 Mkr hos Skeppsholmen, med samma ytor som i dag; köket är från 2013/14 och bergvärmen från 2019. Magnusson hade huset ute från 5 sep 2024 (33 dagar på Booli, utan pris) och sedan underhand till minst jun 2026 utan affär; Wrede har haft det sedan 22 sep 2026 med pris på förfrågan. Vilka priser som begärts är inte känt, men två år utan affär tyder på att säljarens nivå ligger över marknadens. Kontroller: Boolis värdering 37,6 Mkr ser inte skicket; taxeringsvärdet 31,0 Mkr / 0,75 ≈ 41,3 Mkr, men i Danderyd är markvärdet (här 21,8 Mkr) en stor del av taxeringen och kontrollen hamnar ofta över jämförelserna. Utan besiktning är skicket den största osäkerheten.
Tidigare försäljningar
| Datum | Typ | Boarea | Pris | Kr/m² |
|---|---|---|---|---|
| 9 nov 2018 | Villa, lagfart | 240 | 31 500 000 | 131 250 |
Senaste köpet var 9 nov 2018 för 31,5 Mkr. Vi jämför när utgångspriset är satt. Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli, under hörnadressen Nornornas väg 2 (samma fastighet: 1 844 m², 240 + 128 m², byggår 1970); utgångspris 35 Mkr hos Skeppsholmen enligt Hemnet.
Budstrategi
Att göra före bud
- Vilken prisnivå väntar sig säljaren, och vilka priser och bud kom under Magnussons försök 2024–2026?
- Finns en överlåtelsebesiktning eller frågelista? Varför är ingen publicerad?
- Hur gammalt är taket på ursprungshuset, och har vinden kontrollerats?
- Mäklaren har bifogat planändringen för Hugin 16; vilka bestämmelser i S420 från 1988 gäller för Rurik 6?
- När gjordes tillbyggnaden, och finns bygglov och slutbesked? Mäklaren skriver ca 1980 men dränering 2016 och tak 2018.
- Finns kvalitetsdokument för våtrummen och för poolen (ålder, teknik)?
- Mät radon under eldningssäsongen; korttidsmätningen 2018 gav 110 Bq/m³ i källaren.
Underlag: Wredes annons med beskrivning, renoveringslista, fakta, taxering (31,0 Mkr), areor (boarea uppmätt 2013, biarea enligt fastighetsregistret) och driftkostnad (läst 31 okt 2026), energideklaration (Eminenta, 3 feb 2023), radonrapport (Radonova, 13 feb 2018), plankarta och planbeskrivning för ändringen Hugin 16 i S420 (2025) och planuppgift för Rurik 6 ur Danderyds kartportal, Booli (annonsen, Magnussons annons sep 2024, försäljningen 9 nov 2018 under Nornornas väg 2 och slutpriser i Danderyd, okt 2026), Hemnet (tidigare annonser hos Skeppsholmen och Magnusson, sålda villor i Danderyd), Magnusson Mäkleris annonser i Internet Archive (nov 2024–jun 2026), OpenStreetMap (strandlinje). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Djursholm och i Danderyd
Alla hus i Djursholm
Framnäsvägen 2
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 17,7–20,8 Mkr
Auravägen 18
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 30,4–33,5 Mkr
Auravägen 6A
Högt utgångspris- Utgångspris
- 36,9 Mkr
- Bedömt värde
- 30,0–34,7 Mkr
Götavägen 16
Högt utgångspris- Utgångspris
- 28,5 Mkr
- Bedömt värde
- 22,4–26,3 Mkr
Frejavägen 8
Lågt utgångspris- Utgångspris
- 26,0 Mkr
- Bedömt värde
- 27,2–30,0 Mkr
Ysätervägen 12
Högt utgångspris- Utgångspris
- 36,98 Mkr
- Bedömt värde
- 28,3–31,4 Mkr