Roderstigen 12
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Genomgående renoverat radhus från 1963 i Bo Gärde med spa, nytt kök och renoverat garage. Budgivningen står på 14,2 Mkr; grannhuset i längan gick för 12,15 Mkr i maj men var mindre och inte renoverat på samma sätt.
För och emot
Talar för
- Renoverat i etapper 2009–2026 enligt säljarens lista: kök (Nolte, Siemens) och golv 2012, badrum på övre plan 2015 med kvalitetsdokument, ny el och elcentral 2010, fönster 2009–2015
- Källaren totalrenoverad 2010 med isolerat betonggolv och golvvärme, spa med bastu och bubbelbad, tvättstuga, gym och förråd
- 142 m² boarea och 61 m² biarea enligt mätning 21 sep 2026; fyra sovrum på övre plan
- Garage renoverat 2026, plats för två bilar till; uteplatser åt två håll och lättskött trädgård
- Taxeringsvärde 9,58 Mkr (2024); säljarna har ägt huset sedan 1997
Talar emot
- Besiktningen anger att bygglov är sökt för fasadändringarna (större fönster och skjutdörrar på baksidan), medan säljaren också uppger att inga bygglov saknas
- Golvbrunnarna i spa och tvättstuga är felmonterade (brunnsduken syns under klämringen); spats kvalitetsdokument är utfärdat i efterhand (signerat 23 sep 2026 för arbete 2021) och tvättstugan saknar dokument
- Dränering från 1963 och betongplatta utan isolering under; källaren grävdes delvis ut 2010
- Energiklass E: primärenergital 149 kWh/m², elpanna från ca 2004, luft/luft-pump och självdrag
- Ytsprickor i takpappen (2014), stående vatten i hängrännor och torra spår av tidigare läckage på vinden
- Stående stam genom köket är inte utbytt; ingen radonmätning i ett hus med lättbetongstomme
Besiktningen
- Spa och tvättstugaRisk
- Säljaren uppger renovering 2010; ett kvalitetsdokument för spa, toalett och bastu anger arbete nov–dec 2021 men är signerat 23 sep 2026, två dagar efter besiktningen. Golvbrunnarna i spa och tvättstuga bedöms felmonterade, så tätskiktets anslutning kan vara otät. Rörgenomföringar i golvet i tvättstugan.
- Badrum övre planKontrollera
- Renoverat 2015 med kvalitetsdokument. Dörren ligger i duschzonen och en lucka sitter för nära, vilket ger risk för fukt i väggen.
- Grund och dräneringKontrollera
- Betongplatta utan underliggande isolering; källaren fick nytt isolerat golv 2010. Dräneringen är från byggåret. Sockeln döljs delvis av altanen.
- Tak och vindKontrollera
- Papptak från 2014 med ytsprickor; säljaren uppger att otätheter åtgärdats efter besiktningen. Torra spår av tidigare läckage på vinden; självdrag ger kondensrisk.
- Fasad och fönsterKontrollera
- Tegel och träpanel med torrsprickor. Fönster 3-glas, bytta 2009–2015. Bygglov för större fönster och skjutdörrar uppges vara sökt.
- Kök och wcKontrollera
- Kök från 2012 utan tät botten i diskbänksskåpet. Wc på entréplanet med rörgenomföringar i golvet.
- Värme och elKontrollera
- Vattenburen el (panna ca 2004), luft/luft-pump 2009, braskamin och elgolvvärme. El omdragen och ny elcentral 2010.
Bygglovet och brunnarna före bud. Huset är i bättre skick än de flesta radhus som sålts i Bo Gärde, och budet 14,2 Mkr ligger fortfarande under vårt intervall. Fråga mäklaren om bygglovet för fasadändringarna är beviljat, och räkna med att golvbrunnarna i spa och tvättstuga behöver göras om (ca 30–80 tkr). Inget radhus här har sålts över 15,0 Mkr.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Golvbrunnar och tätskiktsanslutning i spa och tvättstuga | 30–80 tkr | 0–1 år |
| Takpapp: lagning och översyn, rensning av hängrännor | 10–40 tkr | 0–2 år |
| Tät botten i diskbänksskåp, rörgenomföringar i wc | 5–15 tkr | 0–1 år |
| Radonmätning (långtid) | ca 1 tkr | första vintern |
| Luft/vatten-värmepump i stället för elpannan | 150–250 tkr | valfritt |
| Nödvändigt / allt | 0,05–0,14 / 0,2–0,4 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Roderstigen 14, Bo Gärde | 124+52 | 12 150 000 | 81 000 | maj 2026 |
| Vikbyvägen 54, Gärde | 125+50 | 15 000 000 | 100 000 | apr 2026 |
| Skotstigen 8, Gärde | 125+50 | 13 950 000 | 93 000 | feb 2026 |
| Kämpavägen 20, Hersby Gärde | 131+4 | 14 175 000 | 106 600 | jan 2026 |
| Mastvägen 19, Bo Gärde | 108+50 | 12 250 000 | 92 100 | apr 2026 |
| Skotstigen 25, Gärde | 106+50 | 11 700 000 | 89 300 | dec 2025 |
| Loftstigen 6, Bo | 156+48 | 14 550 000 | 80 800 | okt 2026 |
| Bovägen 23, Näset | 145 | 14 150 000 | 97 600 | aug 2026 |
| Roderstigen 12, utgångspris | 142 + 61 | 13 900 000 | – | till salu |
Jämförelserna är radhus i Bo Gärde, Gärde och Näset sålda dec 2025–okt 2026. Grannhuset Roderstigen 14 i samma länga (124 + 52 m²) gick för 12,15 Mkr i maj 2026; vårt är större och mer renoverat. Inget radhus i området har sålts över 15,0 Mkr (Vikbyvägen 54), så vi drar 0,6 Mkr för att stora radhus inte går i proportion till ytan. Utan den justeringen hade intervallet blivit 15,4–16,5 Mkr. Budgivningen står på 14,2 Mkr. Taxeringsvärdet 9,58 Mkr / 0,75 ger ca 12,8 Mkr.
Budstrategi
Att göra före bud
- Är bygglovet för de större fönstren och skjutdörrarna beviljat? Begär beslut och slutbesked.
- Bygglov för den utgrävda källaren 2010 och för balkongen som gjorts om till boarea.
- Spats kvalitetsdokument anger arbete 2021 men säljaren 2010 och det signerades efter besiktningen: vilket stämmer, och vem gjorde tvättstugan?
- Budnivå och antal budgivare.
- Radonmätning och den ej utbytta stammen genom köket.
- Köpargenomgång med Marcus Holmström Byggteknik eller egen besiktning.
Underlag: Gadelius annons med byggnadsbeskrivning, drift, servitut och aktuellt bud (läst 23 okt 2026), överlåtelsebesiktning med areamätning (Marcus Holmström Byggteknik, SBR, 21 sep 2026), energideklaration (21 sep 2026), säljarens renoveringslista, våtrumsintyg, sotningsprotokoll, slutpriser från Booli och Hemnet. Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser på Lidingö
Alla villor på Lidingö
Strandstigen 19
Högt utgångspris- Utgångspris
- 18,75 Mkr
- Bedömt värde
- 16,4–17,5 Mkr
Törners väg 108
Högt utgångspris- Utgångspris
- 11,9 Mkr
- Bedömt värde
- 9,9–10,6 Mkr
Hersbyvägen 41
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 18,1–19,4 Mkr
Tjädervägen 30
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 12,9 Mkr
- Bedömt värde
- 12,5–13,4 Mkr
Björkuddsvägen 2
Högt utgångspris- Utgångspris
- 35,0 Mkr
- Bedömt värde
- 32,0–34,3 Mkr
Sjövillan Elfvik
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 46,9–50,3 Mkr