Sjövillan Elfvik

För och emot

Besiktningen

BesiktningRisk

Ingen besiktning är publicerad. Allt nedan bygger på mäklarens beskrivning, mätbeviset och radonrapporten. Beställ en egen överlåtelsebesiktning med fuktmätning av källaren och poolrummet före bud.

Grund och stommeKontrollera

Betonggrund, stålstomme och betongbjälklag, källare med pool och spa. Fråga efter fuktmätning, dränering och skydd mot högvatten så nära stranden.

Tak och fasadKontrollera

Sedumtak och träfasad från 2013 med helikopterplatta på taket. Fråga om takets tätskikt, underhåll av sedum och bygglov för helikopterplattan.

Våtrum och poolBra

Badrum och tvätt från 2013, utförda av fackman med våtrumsintyg enligt mäklaren. Poolens teknik och avfuktning ingår inte i underlaget.

InstallationerKontrollera

Bergvärme, två FTX-aggregat och en avfuktare. Enskilt vatten och avlopp: fråga efter brunnens kapacitet, vattenprov och avloppets tillstånd.

Bygglov och taxeringRisk

Taxeringen anger värdeår 1933 och byggnadsvärde 252 000 kr. Begär bygglov och slutbesked för nybygget 2013, och räkna med högre fastighetsskatt när huset taxeras om.

RadonKontrollera

Korttidsmätning juni–juli 2026: kök 50, källare 100 och övre plan 70 Bq/m³ (± 20). Gjord utanför eldningssäsongen; gör en långtidsmätning.

Slutbesked och besiktning före bud. Strandvillor på Lidingö och i Saltsjöbaden har sålts för 45–78 Mkr det senaste året, men Elfvik ligger längst ut med enskilt vatten och avlopp. Huset syns inte som nybyggt i taxeringen, och det finns ingen besiktning. Be om bygglov och slutbesked för 2013, låt en besiktningsman fuktmäta källaren och poolen, och räkna med ca 47–50 Mkr.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Strandtomter säljs sällan, så jämförelserna är de fyra strandaffärerna i Stockholmsområdet de senaste 18 månaderna som också användes för Saturnusringen 18: Vädurstigen 17 och Kragenäsvägen 21 på Lidingö, Seglarvägen 6 i Saltsjöbaden och Kyrksundsvägen 22 på Älgö, 45–78 Mkr. Efter justering ger de 137 000–217 000 kr per effektiv m² och en median på ca 193 000. Med bara fyra jämförelser är mitten känslig: tar man bort en hamnar den på 47,3 eller 50,0 Mkr. Elfvik ligger längst ut på ön, så läget dras av med ca 10 %, och tomten är mindre än jämförelsernas. Fastigheten såldes för 23,5 Mkr 2011 (lagfart), före nybygget. Taxeringsvärdet för marken, 17,6 Mkr, motsvarar ca 23,5 Mkr / 0,75 utan hus; byggnaden är taxerad till bara 252 000 kr. Två av fyra strandaffärer gick 12–18 % under utgångspriset efter 4–6 månader.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Bygglov och slutbesked för nybygget 2013, helikopterplattan, bryggan och gäststugan.
2. Varför anger fastighetsregistret värdeår 1933 och byggnadsvärde 252 000 kr? Har huset anmälts för omtaxering?
3. Besiktningsprotokoll, frågelista och energideklaration: finns de?
4. Enskilt vatten och avlopp: brunnens kapacitet, vattenprov, avloppets typ och godkännande.
5. Vattenområdet 730 m²: vilka rättigheter ingår för brygga och båtplatser, och gäller strandskydd för nya anläggningar?
6. Pool och spa i källaren: avfuktning, fuktmätning och service.
7. Gör en långtidsmätning av radon första vintern.