Tjädervägen 26
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Stor mexistensvilla från 1969 med uthyrd lägenhet och nytt tak 2025, men ca 55 m från Södra Kungsvägen, Lidingös mest trafikerade väg. Balkongen och två våtrum behöver göras.
Mäklaren har inte satt något utgångspris än. Vår bedömning bygger på jämförbara försäljningar, inte på priset, så den gäller redan nu. När priset kommer kan du läsa av det här:
- Lågtunder 18,7 MkrRäkna med budgivning över priset
- Rimligt18,7–20,1 MkrI linje med jämförelserna
- Högtöver 20,1 MkrJämförelserna stöder inte priset
Vi uppdaterar analysen när utgångspriset är satt. Mäklarens annons.
För och emot
Talar för
- 300 m² boarea och 90 m² biarea på 1 003 m² tomt, 10 rum, fyra entréer och garage med spiraltrappa in i huset
- Separat lägenhet om ca 70 m² med egen entré, kök från 2023 och badrum från 2019; uthyrd i dag
- Takpapp och taklanterniner bytta 2025, dränering och nya avloppsledningar till pumpbrunnen 2021, avloppet spolat och filmat 2025
- Bergvärme (IVT, ca 2011–2012) och energiklass C: primärenergital 78 kWh/m² mot 144 för liknande hus
- Kök 2011, badrum 2011, 2013 och 2019; mexistensfasad, travertin och originalsnickerier från 1969
- Taxeringsvärde 12,92 Mkr (2026), radonsug sedan 2011–2012 och korttidsmätning 90–100 Bq/m³
Talar emot
- Södra Kungsvägen, Lidingös mest trafikerade väg, går ca 55 m från huset och Lidingöbanan ca 60 m; bullerplanket från 2014 står mot banan
- Balkongen har rostangripen armering, frostskador och löst klinker; besiktningen rekommenderar fördjupad undersökning
- Badrummet på entréplanet: tätskiktet vid duschbrunnen verkar sitta löst och golvlutningen är bristfällig. Duschen vid bastun är original från 1969 och bör renoveras
- Uppreglat golv på betongplatta i stora delar av souterrängen, en riskkonstruktion som inte kontrollerades på fastighetsägarens begäran
- Sprickor i fasaden och fuktuppsug i sockeln; besiktningen rekommenderar fördjupad undersökning av sprickorna
- Mosstorps dyraste villaaffärer de senaste 18 månaderna är 18–20,6 Mkr; ingen har sålts i husets storlek
Besiktningen
- Läge och trafikRisk
- Södra Kungsvägen, huvudleden över ön från Lidingöbron, ligger ca 55 m bort i sydväst och Lidingöbanan ca 60 m i söder. Bullerplanket från 2014 dämpar banan. Trafiken hörs och styr vem som vill bo här.
- BalkongRisk
- Rostangripen armering, frostskador med kalkutfällningar och löst klinker. Fogsläpp och sprickor har redan uppstått och fukt kan nå bakomliggande konstruktion. Fördjupad undersökning rekommenderas.
- Fasad och sockelRisk
- Sprickor i kalksandstensfasaden; fördjupad undersökning rekommenderas för orsak och omfattning. Skador och fuktuppsug i sockeln, och växter står mot grundmuren.
- Souterräng, golv på plattaRisk
- Betongplatta med uppreglat och isolerat golv i stora delar av planet. Risk för fukt och mikrobiell lukt i golv och syllar. Ingen kontroll av konstruktionen gjordes, på fastighetsägarens begäran.
- Badrum entréplanRisk
- Renoverat 2011. Tätskiktet mot duschbrunnen verkar inte sluta tätt, golvlutningen är bristfällig, rörgenomföring i golv vid badkaret och brunnen under badkaret gick inte att besiktiga. Fuktindikering normal. Fördjupad undersökning rekommenderas.
- Dusch vid bastunKontrollera
- Äldre yt- och tätskikt och gjutjärnsbrunn, enligt säljaren original från 1969. Besiktningen rekommenderar renovering och kontroll av omkringliggande konstruktion.
- Övriga våtrumBra
- Duschrum i souterrängen (2013) och lägenhetens badrum (2019) utan anmärkning, normala fuktvärden. Tvättstugan har mosaiksläpp och rörgenomföringar i golvet.
- TakKontrollera
- Motfallstak med ny papp 2025, men äldre plåtdetaljer byttes inte; plåtslagare bör kontrollera. Inbyggda hängrännor och invändiga stuprör ger ökad risk för fuktskador.
- Fönster och dörrarKontrollera
- Behöver målning och underhåll; rötskada i karmen vid groventrén. Fönstren i sovrummen och allrummet byttes 2015.
- KökKontrollera
- Båda köken saknar fuktskydd i diskbänksskåpet och upphängning av diskmaskinens slang; huvudköket saknar vridstopp på blandaren.
- Ventilation, el och radonKontrollera
- Självdrag. Elen är delvis bytt och delvis jordad. Blå lättbetong finns i huset; radonsug sedan 2011–2012 och korttidsmätning 90–100 Bq/m³ i sep–okt 2024, före eldningssäsongen.
Golv, balkong och fasad före bud. Säljaren har tackat nej till kontroll av de uppreglade golven i souterrängen, och balkongen och fasaden har fått rekommendation om fördjupad undersökning. Det är tre öppna frågor i ett hus där området inte har betalat mer än 20,6 Mkr. Be att få göra kontrollen av golvkonstruktionen och en bedömning av balkongen innan du lägger bud, och räkna med att budet ska bära 0,6–1,4 Mkr i åtgärder.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Balkong: utredning, ny armering/gjutning, tätskikt och klinker | 200–500 tkr | 0–2 år |
| Badrum entréplan: åtgärda brunnsanslutning och fall, troligen omgörning | 150–350 tkr | 0–2 år |
| Dusch och bastu i souterrängen, renovering | 150–250 tkr | 1–3 år |
| Fasadsprickor och sockel: utredning och lagning | 50–200 tkr | 0–2 år |
| Plåtdetaljer på taket, fönstermålning och karm vid groventrén | 60–150 tkr | 0–2 år |
| Kontroll av golvkonstruktion i souterrängen (provhål, fuktmätning) | 10–25 tkr | före bud |
| Radonmätning (långtid under eldningssäsong) | ca 1 tkr | första vintern |
| Nödvändigt / allt | 0,4–1,0 / 0,6–1,4 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Svalvägen 2, Mosstorp | 245+97 | 18 000 000 | 61 300 | okt 2026 |
| Tjädervägen 20, Mosstorp | 204+106 | 15 100 000 | 58 800 | aug 2025 |
| Duvstigen 4, Mosstorp | 215+36 | 17 700 000 | 76 000 | maj 2025 |
| Murarstigen 19, Bo | 316+41 | 20 025 000 | 59 500 | sep 2026 |
| Villebrådsstigen 5, Askrike | 221+76 | 17 200 000 | 66 400 | sep 2026 |
| Skyttevägen 14, Bo | 205+103 | 17 650 000 | 68 800 | sep 2026 |
| Roburvägen 20, Torsvik | 296+76 | 20 600 000 | 61 700 | jun 2026 |
| Tjädervägen 26, utgångspris | 300 + 90 | ej satt | – | till salu |
Jämförelserna är villor över 200 m² i Mosstorp och grannområdena Bo, Askrike och Torsvik, sålda maj 2025–okt 2026. De två som är lika stora (Murarstigen 19, 316 + 41 m², 20,0 Mkr och Roburvägen 20, 296 + 76 m², 20,6 Mkr) visar var stora hus här landar; mindre hus ger högre kr/m² och har justerats ned. Grannhuset Tjädervägen 22 (251 + 152 m²) gick för 20,0 Mkr i maj 2023, 11 % under utgångspris. Byter man ut den jämförelse som ligger i mitten ändras mitten med ca 0,2 Mkr. Huset köptes för 8,9 Mkr 2012 (Booli); sedan dess har tak, dränering, kök i lägenheten och två badrum gjorts. Boolis värdering är 18,2 Mkr och taxeringsvärdet 12,92 Mkr / 0,75 ger ca 17,2 Mkr; båda ligger under vårt intervall. Läget vid Södra Kungsvägen och Lidingöbanan dras med 5 % (1,0 Mkr), samma nivå som vi använder för tung trafik; bedömningen sänktes den 26 oktober 2026 när vägen räknades in.
Tidigare försäljningar
| Datum | Typ | Boarea | Pris | Kr/m² |
|---|---|---|---|---|
| 23 okt 2009 | Villa, lagfart | 300 | 7 000 000 | 23 333 |
| 18 feb 2012 | Villa, lagfart | 300 | 8 900 000 | 29 667 |
Senaste köpet var 18 feb 2012 för 8,9 Mkr. Vi jämför när utgångspriset är satt. Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.
Budstrategi
Att göra före bud
- Utgångspris: när och på vilken nivå? Huset är ute med pris på förfrågan på Booli och Hemnet.
- Lyssna på trafiken i rusningstid, både i trädgården och med öppna fönster i sovrummen. Fråga efter bullerberäkning eller mätning för huset.
- Tillstånd att kontrollera de uppreglade golven i souterrängen (provhål och fuktmätning), som säljaren avböjde vid besiktningen.
- Bedömning av balkongen och fasadsprickorna från konstruktör; offerter om sådana finns.
- Frågelistan, som annonsen hänvisar till men som inte finns bland dokumenten.
- Hyresavtalet för lägenheten: hyra, uppsägningstid och om det följer med vid försäljningen. Bygglov för lägenheten.
- Varför energideklaration och radonmätning gjordes i oktober 2024: har huset varit ute till salu tidigare?
- Vilka begränsningar kulturmiljöprogrammet ger för fasad, fönster och tillbyggnad.
- Köpargenomgång med Anticimex eller egen besiktning; mät bullret från Lidingöbanan på tomten.
Underlag: Anna Ski Mäkleris annons med faktaflikar (läst 23 okt 2026), besiktningsprotokoll (Anticimex, försäkringsbesiktning för Säljarförsäkrat, 12 okt 2026), energideklaration och energirapport (Anticimex, 3 okt 2024), radonmätning (Radonova, korttid 22 sep–3 okt 2024), Boolis värdering, Hemnets slutpriser och annonser, slutpriser från Booli, OpenStreetMap för avstånd till Lidingöbanan och Södra Kungsvägen. Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Mosstorp och på Lidingö
Alla hus i Mosstorp
Tjädervägen 30
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 12,9 Mkr
- Bedömt värde
- 12,5–13,4 Mkr
Trastvägen 7
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 17,6–18,9 Mkr
Strandstigen 19
Högt utgångspris- Utgångspris
- 18,75 Mkr
- Bedömt värde
- 16,4–17,5 Mkr
Törners väg 108
Högt utgångspris- Utgångspris
- 11,9 Mkr
- Bedömt värde
- 9,9–10,6 Mkr
Hersbyvägen 41
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 18,1–19,4 Mkr
Björkuddsvägen 2
Högt utgångspris- Utgångspris
- 35,0 Mkr
- Bedömt värde
- 32,0–34,3 Mkr