Adilsvägen 4
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Ängbyvilla från 1936, totalrenoverad 2016–17 med tak, dränering, el, rör, kök och tre badrum. Inget utgångspris än; tomträtten med avgäld som stiger till 40 500 kr per år drar ca 1 Mkr.
Mäklaren har inte satt något utgångspris än. Vår bedömning bygger på jämförbara försäljningar, inte på priset, så den gäller redan nu. När priset kommer kan du läsa av det här:
- Lågtunder 9,6 MkrRäkna med budgivning över priset
- Rimligt9,6–10,3 MkrI linje med jämförelserna
- Högtöver 10,3 MkrJämförelserna stöder inte priset
Vi uppdaterar analysen när utgångspriset är satt. Mäklarens annons.
För och emot
Talar för
- Totalrenoverad 2016–17: nytt tak, dränering av källaren, nya el- och VA-ledningar, nytt kök och tre nya badrum med golvvärme
- Bergvärme (IVT) från 2012 med service vartannat år; nya fönster på övre plan 2021–25
- Lägenhetsdel i källaren med eget kök, och totalt sju rum på 85 + 58 m² enligt uppmätning
- Besiktningen 2026 noterar bara mindre brister: mossa på taket, färgsläpp på källarfönster och för lågt monterade läckageskydd
- Lugn återvändsgata i Norra Ängby; tomt på 446 m² med två altaner, förråd och växthus
- Radon 40 Bq/m³ vid långtidsmätning 2020
Talar emot
- Tomträtt: avgälden är reglerad till 2036 och stiger från 2 475 kr/mån (juli 2026) till 3 375 kr/mån (juli 2030)
- Friköp av tomten kostar enligt mäklarens beräkning ca 2,47 Mkr (50 % av marktaxeringsvärdet) plus avgifter
- Plåtfasad monterad utanpå den ursprungliga träfasaden; det som finns bakom går inte att se
- Energiklass E (156 kWh/m²); elförbrukningen ca 21 000 kWh/år inkluderar en hyresgäst och elbilsladdning
- Golvbrunnsmanschetterna i badrum och tvättstuga gick inte att se, och två brunnar sitter för nära väggen
- Mossa på takpannorna och takduk fastsatt i ränndal utan uppvik mot plåtsarg
Besiktningen
- Tak och vindKontrollera
- Tak omlagt 2016–17. Mossbevuxna pannor och takduk fastsatt i ränndal utan uppvik mot plåtsarg. Torra fuktfläckar och normal mikrobiell påväxt på vindens äldre råspont; fuktkvot 14 % (gräns 17 %).
- Grund och källareBra
- Betongplatta/sula med källare, dränerad 2016–17. Inget att notera vid sockel och mark. Ytterväggen i ett förråd gick inte att se för bohag.
- VåtrumKontrollera
- Tre badrum från 2016–17 med intyg för tätskikt och plattsättning. Fuktindikering utan förhöjda värden. Manschetterna syns inte i brunnarna, och två brunnar sitter något för nära väggen.
- El och VVSBra
- El och vatten/avlopp bytta 2016–17; elkontrollen visade inga avvikelser från branschstandard.
- KökKontrollera
- Nytt 2016–17 och kök i källarlägenheten. Läckageskydd för lågt monterat eller saknas under kyl/frys och diskmaskin.
- Fasad och fönsterKontrollera
- Plåtfasad utanpå tidigare träfasad, ommålad 2016–17. Nya fönster på övre plan 2021–25; äldre källarfönster med färgsläpp och risk för röta.
- VärmeBra
- Bergvärme (IVT) från 2012, service senast okt 2025. Kamin med godkänd sotning 2024.
Bra skick, men räkna med tomträtten. Huset är renoverat och besiktningen har nästan inga anmärkningar. Det som skiljer det från friköpta grannar är tomträtten: avgälden stiger till 40 500 kr per år från 2030, och ett friköp kostar ca 2,5 Mkr. Jämförelserna i kvarteret är friköpta, så vi drar 1,1 Mkr. Räkna in avgälden i boendekalkylen och fråga om friköpet går att genomföra före tillträdet.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Mosstvätt och översyn av ränndal på taket | 10–30 tkr | 0–2 år |
| Målning av källarfönster | 20–50 tkr | 0–3 år |
| Läckageskydd i kök | 2–5 tkr | 0–1 år |
| Friköp av tomten (valfritt) | ca 2 470 tkr plus avgifter | när som helst |
| Nödvändigt / allt (utan friköp) | 0,03–0,08 / 0,05–0,1 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Adilsvägen 21, Norra Ängby | 78+64 | 11 800 000 | 107 300 | maj 2026 |
| Adilsvägen 18, Norra Ängby | 90+90 | 10 800 000 | 80 000 | jul 2025 |
| Danavägen 14, Norra Ängby | 74+54 | 11 600 000 | 114 900 | sep 2026 |
| Svoldervägen 35, Norra Ängby | 75+63 | 11 500 000 | 108 000 | okt 2026 |
| Islandsvägen 4, Norra Ängby | 90+63 | 11 525 000 | 94 900 | maj 2026 |
| Franklandsvägen 33, Norra Ängby | 78+79 | 10 450 000 | 88 900 | nov 2025 |
| Ruriksvägen 13, Norra Ängby | 101+49 | 11 200 000 | 89 200 | jun 2026 |
| Adilsvägen 4, utgångspris | 85 + 58 | ej satt | – | till salu |
Jämförelserna är sju friköpta villor i Norra Ängby på 74–101 m² boarea, sålda jul 2025–okt 2026, bland dem Adilsvägen 21 och 18 på samma gata; upplåtelseformen är kontrollerad på Hemnet. Mitten blir ca 10,8 Mkr för ett friköpt hus. Tomträtten dras med 1,1 Mkr (full avgäld 40 500 kr/år kapitaliserad med ca 3,5 %), mindre än friköpspriset 2,47 Mkr som mäklaren anger, eftersom avgälden är låst till 2036 och nedsatt de första åren. Renoveringen 2016–17 läggs till med 0,2 Mkr. Taxeringsvärdet 7,54 Mkr / 0,75 ger ca 10,0 Mkr. Villor i Norra Ängby har i median gått på eller över utgångspriset 2026.
Tidigare försäljningar
| Datum | Typ | Boarea | Pris | Kr/m² |
|---|---|---|---|---|
| 17 nov 2016 | Villa, lagfart | 70 | 4 700 000 | 67 143 |
Senaste köpet var 17 nov 2016 för 4,7 Mkr. Vi jämför när utgångspriset är satt. Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.
Budstrategi
Att göra före bud
- Kan friköpet av tomten genomföras före tillträdet, och vad blir det slutliga priset enligt exploateringskontoret?
- Är källarlägenheten uthyrd i dag, och följer ett hyresavtal med?
- Finns bygglov för förråd, växthus och altanerna (2018–2025)?
- Hur ser träfasaden bakom plåten ut, och finns luftspalt?
- Omfattas huset av den utökade lovplikten i Norra Ängby (riksintresse)?
- Gör en köpargenomgång med FST Husbesiktningar (besiktning 16 okt 2026).
Underlag: Fastighetsbyråns annons ”På gång” med byggnadsbeskrivning, taxering, driftkostnad och tomträttsavgäld med reglering 2026–2036 (läst 27 okt 2026), renoveringslista, frågelista (24 okt 2026), överlåtelsebesiktning (FST Husbesiktningar, 16 okt 2026), areamätning (FST, 16 okt 2026), energideklaration, radonmätning (Eurofins, feb–apr 2020), Booli och Hemnet (slutpriser och upplåtelseform för Norra Ängby). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Norra Ängby och i Bromma
Alla hus i Norra Ängby
Bergslagsvägen 278
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 6,99 Mkr
- Bedömt värde
- 6,7–7,2 Mkr
Adilsvägen 24
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 8,7–9,3 Mkr
Jomsborgsvägen 20
Lågt utgångspris- Utgångspris
- 10,0 Mkr
- Bedömt värde
- 10,2–11,0 Mkr
Bergslagsvägen 258
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 8,7 Mkr
- Bedömt värde
- 8,5–9,1 Mkr
Frislandsvägen 23
Lågt utgångspris- Utgångspris
- 13,9 Mkr
- Bedömt värde
- 14,7–15,8 Mkr
Orrspelsvägen 31
Högt utgångspris- Utgångspris
- 24,9 Mkr
- Bedömt värde
- 21,3–22,8 Mkr