Frislandsvägen 23

För och emot

Besiktningen

VindRisk

Landgång saknas, så bara delen vid luckan är besiktigad. Torra missfärgningar och mikrobiell påväxt på råsponten, som besiktningen tolkar som konvektionsskada: varm, fuktig inneluft når vinden. Omfattningen är okänd.

TakKontrollera

Huvudbyggnadens tak omlagt 2011, tillbyggnadens från 2008. Mossa, bristfällig tätning vid genomföringar, nocktätning saknas och bakfall på hängrännor. Bara besiktigat från takstegen på framsidan. Snedtaken är parallelltak (riskkonstruktion).

Grund och dräneringKontrollera

Grundsula och souterräng, grundmur av betonghålsten. Dräneringen är från 1936. Ytliga sprickor och putssläpp på grundmuren, två stuprör släpper vatten intill muren och rabatter ligger mot fasaden. Tillbyggnaden är pålad.

SouterrängKontrollera

Totalrenoverad 2020 efter översvämning, via försäkringsbolaget. Uppreglade väggar mot ytterväggar är en riskkonstruktion. Rörkopplingar utan läckageskydd i sovrum och allrum.

Duschrum övre planKontrollera

Från 2011. Brunnsmanschetten är felaktigt avslutad, så klämringen kanske inte sitter i sitt säte. Avloppet till handfatet ligger för nära väggen. Rörkopplingar utan läckageskydd i hallen.

Badrum och tvättstuga souterrängKontrollera

Renoverat 2021 av entreprenör utan anmärkning, men kvalitetsdokument saknades vid besiktningen.

KökBra

Totalrenoverat 2017. Diskmaskinsslangen är inte fastmonterad.

Fasad och fönsterKontrollera

Fasadpanelen målades 2020. Torrsprickor och rötskador på delar av snickerierna, eftersatt fönsterkitt och bristfälliga eller saknade fönsterbleck i souterrängen. Skorstenen saknar huv.

Värme och elBra

Luft/vatten-värmepump från 2021 (utedel 2023) med radiatorer och golvvärme, braskamin från 2010. Elcentral och el omdragna 2009. Självdrag med friskluftsventiler i källaren från 2022.

RadonBra

Korttidsmätning 9–19 sep 2026: under 50 Bq/m³ i tre rum. Ingen årsmedelmätning, och mätt utanför eldningssäsongen.

Utgångspriset är sänkt, men vinden behöver undersökas. Utgångspriset 13,9 Mkr ligger under vårt intervall efter sänkningen från 15,55 Mkr. I Bromma går villor oftast över utgångspriset, så räkna med budgivning. Innan du bjuder i övre delen: be om en fuktutredning av vinden (påväxt på råsponten, okänd omfattning) och fråga hur översvämningen 2020 uppstod, eftersom dräneringen är från 1936. Läget ca 100 m från Bergslagsvägen är dragen från värdet.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Jämförelserna är åtta villor i Norra Ängby på 139–158 m² boarea, sålda apr–okt 2026, bland dem Frislandsvägen 17 (13,3 Mkr i jul 2026). Norra Ängby har nästan bara mindre hus, så jämförelserna är mindre än vårt och har justerats ned 2–5 % för det. Läget ca 100 m från Bergslagsvägen och 180 m från tunnelbanan i ytläge dras med 0,65 Mkr (ca 4 %). Att ingen köpte för 15,55 Mkr på 45 dagar dras med 0,4 Mkr. Utan den största jämförelsen (Snorrevägen 41) blir intervallet ca 14,4–15,4 Mkr, och utgångspriset ligger då fortfarande under. Taxeringsvärdet 10,25 Mkr / 0,75 ger ca 13,7 Mkr. I Bromma gick villor i median 4 % över utgångspriset sommaren och hösten 2026; ett sänkt utgångspris under jämförelserna fungerar ofta som lockpris, så omdömet Lågt betyder inte att huset går för 13,9.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Vad orsakade översvämningen i souterrängen 2020 (dränering, dagvatten, avlopp eller vattenläcka), och vad omfattade försäkringsärendet?
2. Kan en fuktutredning av hela vinden göras före bud, och har vindsbjälklaget tätats?
3. Finns kvalitetsdokument för badrummet/tvättstugan i souterrängen från 2021?
4. Varför sänktes priset från 15,55 Mkr, och har det funnits bud?
5. Hur märks trafiken från Bergslagsvägen och tunnelbanan inne och på tomten?
6. Vad tillåter stadsplanen från 1931 (ändrad 1981) för komplementbyggnader, och omfattas huset av den utökade lovplikten i Norra Ängby?
7. Gör en köpargenomgång med Enspecta (objektnr 2026301).