Bergslagsvägen 258
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Ängbystuga från 1938 på en hörntomt vid Bergslagsvägen, renoverad i omgångar med nytt kök 2024, nytt tak 2021 och dränerad källare 2020. Värdet hänger på trafikläget och fukten i källaren och på vinden.
För och emot
Talar för
- Köket byggdes om och flyttades 2024, med ny planlösning och högre takhöjd i vardagsrum, hall och kök
- Yttertaket renoverades 2021 med delvis ny råspont, papp och läkt
- Källaren dränerades 2020 med ny isolerad betongplatta, och badrum och tvättstuga renoverades samma år med kvalitetsdokument
- VA-ledningarna fram till gatan byttes 2020; fasaden tilläggsisolerades 2010 och 2016
- Luft/vatten-värmepump med golvvärme och luft/luft-värmepump; energiklass D (105 kWh/m² och år)
- Hörntomt på 432 m², gångavstånd till tunnelbanan vid Islandstorget
Talar emot
- Huset ligger direkt vid Bergslagsvägen (60 km/h), en av Norra Ängbys genomfartsleder
- Besiktningen fann mineralutfällningar och aktiva fuktpåslag bakom tapeten i ett källarsovrum och rekommenderar fortsatt utredning
- Mikrobiell påväxt på råsponten på vinden, diffusionsspärr saknas och ett ventilationsrör mynnar på vinden
- Rötskador på fasaden mot sydost, offerbräda mot mark och eftersatta snickerier vid tillbyggnaden
- Marken lutar mot grundmuren på västsidan, och värmepumpens kondensvatten rinner intill muren
- Ytorna kommer från taxeringen, och radonmätningen är från 2011
Besiktningen
- KällareRisk
- Dränerad 2020 med ny isolerad platta. I sovrum 4 finns mineralutfällningar bakom tapeten och aktiva fuktpåslag; besiktningen rekommenderar fortsatt teknisk utredning. Källaren är uteluftsventilerad, vilket ger risk för fukt sommartid.
- VindRisk
- Mikrobiell påväxt på råsponten (konvektionsskada: fuktig inneluft når vinden), torra missfärgningar, tunn luftspalt i takfoten, saknad diffusionsspärr och ett ventilationsrör som mynnar på vinden.
- TakBra
- Renoverat 2021 med delvis ny råspont, papp och läkt. Tillbyggnaden har låglutande tak, och kontor/entréhall har parallelltak (riskkonstruktion).
- VåtrumKontrollera
- Badrum och tvättstuga i källaren från 2020 med kvalitetsdokument. Träfönster i badzonen, rörgenomföringar nära vägg och bom vid tvättstugans brunn. Toaletten på entréplan (2019) har för låg avloppsstos.
- KökKontrollera
- Ombyggt 2024. Avrinningsskydd saknas i vaskskåp och under vinkylen.
- Fasad och fönsterKontrollera
- Träpanel, tilläggsisolerad. Rötskador mot sydost, eftersatta snickerier vid tillbyggnadens takfot, offerbräda mot mark, saknade bleck vid ytterdörr och fönster. Ett sprucket glas i vardagsrummet byts före tillträdet.
- Grundmur och markKontrollera
- Sprickor i grundmuren och saknad puts mot sydost. Marken lutar mot huset på västsidan, och värmepumpens kondensvatten leds inte bort.
- Värme och ventilationBra
- Luft/vatten-värmepump (pumpar bytta 2023, service 2025), luft/luft-värmepump och golvvärme. Självdrag; tilluftsventil saknas i ett sovrum.
Läget och fukten före bud. Huset är renoverat i omgångar och i gott skick invändigt, men det ligger direkt vid Bergslagsvägen, och villor längs vägen har sålts för 20–30 % lägre kr/m² än i kvarteren innanför. Besiktningen rekommenderar en utredning av fukten i källarsovrummet, och vinden har påväxt utan diffusionsspärr. Be om utredningen innan du bjuder, och gör en radonmätning eftersom den senaste är från 2011.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Vind: sanering av råspont, tätning av vindsbjälklag, ventilationsrör ut genom tak | 50–150 tkr | 0–1 år |
| Källarsovrum: fuktutredning och åtgärd | 20–150 tkr | 0–1 år |
| Fasad: rötskadat trä, offerbräda, bleck och snickerier | 40–100 tkr | 0–2 år |
| Grundmur och mark: puts, marklutning, avledning från värmepump | 20–60 tkr | 0–2 år |
| Avrinningsskydd, tilluftsventil, radonmätning | 5–15 tkr | 0–1 år |
| Nödvändigt / allt | 0,1–0,3 / 0,15–0,5 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Bergslagsvägen 252, Norra Ängby | 75+75 | 8 150 000 | 72 400 | jul 2025 |
| Bergslagsvägen 184, Norra Ängby | 65+65 | 7 850 000 | 80 500 | nov 2025 |
| Bällstavägen 299, Norra Ängby | 81+42 | 9 725 000 | 95 300 | sep 2026 |
| Bällstavägen 302, Norra Ängby | 93+90 | 10 800 000 | 78 300 | okt 2026 |
| Bällstavägen 290, Norra Ängby | 75+66 | 8 750 000 | 81 000 | aug 2025 |
| Svoldervägen 35, Norra Ängby | 75+63 | 11 500 000 | 108 000 | okt 2026 |
| Saxlandsvägen 3, Norra Ängby | 66+61 | 9 200 000 | 95 300 | sep 2026 |
| Adilsvägen 21, Norra Ängby | 78+64 | 11 800 000 | 107 300 | maj 2026 |
| Bergslagsvägen 258, utgångspris | 78 + 51 | 8 695 000 | – | till salu |
Jämförelserna är åtta villor på 66–93 m² boarea i Norra Ängby, sålda jul 2025–okt 2026. Fem ligger, liksom vårt hus, vid Bergslagsvägen eller Bällstavägen (Bergslagsvägen 252 och 184 för 72 000–81 000 kr/m² effektiv area), och tre ligger i kvarteren innanför (95 000–108 000 kr/m²). Husen innanför är justerade ned 4–6 % för läget och husen vid vägen upp 2–5 % för husets renoveringar. Bergslagsvägen 182 (5,2 Mkr i sep 2026) är inte med; priset tyder på ett renoveringsobjekt. Utgångspriset 8,695 Mkr ligger inom vårt intervall. I Bromma gick villor i median 4 % över utgångspriset 2026, och flera Ängbystugor vid Bällstavägen har gått långt över (Bällstavägen 299: +21,6 %). Taxeringsvärdet 5,70 Mkr / 0,75 ger ca 7,6 Mkr. Huset har sålts fyra gånger 2021–2024 (7,5 Mkr mar 2021, 8,25 feb 2022, 8,0 nov 2022 och 7,5 jan 2024, enligt lagfarterna med registrets yta 53 m²). Sedan dess har köket byggts om; köpet 2024 och de täta ägarbytena dras med 0,2 Mkr.
Tidigare försäljningar
| Datum | Typ | Boarea | Pris | Kr/m² |
|---|---|---|---|---|
| 2 jun 2010 | Villa, lagfart | 53 | 526 000 | 9 925 |
| 30 aug 2013 | Villa, lagfart | 53 | 3 000 000 | 56 604 |
| 12 mar 2021 | Villa, lagfart | 53 | 7 500 000 | 141 509 |
| 7 feb 2022 | Villa, lagfart | 53 | 8 250 000 | 155 660 |
| 11 nov 2022 | Villa, lagfart | 53 | 8 000 000 | 150 943 |
| 31 jan 2024 | Villa, lagfart | 53 | 7 500 000 | 141 509 |
Utgångspriset är 16 % över köpet 31 jan 2024 (7,5 Mkr, 2,7 år sedan, 5,5 % per år). Boarean var då 53 m² mot 78 m² nu, så skillnaden är inte bara prisutveckling. Säljaren köpte för bara 2,7 år sedan och har dessutom betalat lagfart (1,5 %) och snart mäklararvode, så ett bud under köpeskillingen är svårt att få accepterat. Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.
Budstrategi
Att göra före bud
- Varför har huset bytt ägare fyra gånger sedan 2021? Fråga säljaren och mäklaren om kända problem, särskilt fukt i källaren.
- Finns resultatet av en fuktutredning i källarsovrum 4, och vad orsakar fukten trots dräneringen 2020?
- Vad kostar en åtgärd av vinden (sanering, tätning av vindsbjälklag, ventilationsrör ut genom taket)?
- Finns bygglov för tillbyggnaderna 2000 och 2016?
- Hur märks trafiken från Bergslagsvägen inne och på tomten, och finns bullerplank eller tätare fönster mot vägen?
- Finns mätbevis, eller är ytorna bara taxeringens?
- Omfattas huset av den utökade lovplikten i Norra Ängby (riksintresse)?
- Gör en köpargenomgång med Enspecta (objektnr 2026687) och en ny radonmätning.
Underlag: Notars annons och objektsbeskrivning med renoveringslista, taxering, driftkostnad och planbestämmelser (läst 27 okt 2026), överlåtelsebesiktning Trygga köp (Enspecta, 12 okt 2026), energideklaration (21 dec 2020), Booli (annons och slutpriser för Norra Ängby), OpenStreetMap (Bergslagsvägen). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Norra Ängby och i Bromma
Alla hus i Norra Ängby
Bergslagsvägen 278
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 6,99 Mkr
- Bedömt värde
- 6,7–7,2 Mkr
Adilsvägen 24
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 8,7–9,3 Mkr
Jomsborgsvägen 20
Lågt utgångspris- Utgångspris
- 10,0 Mkr
- Bedömt värde
- 10,2–11,0 Mkr
Adilsvägen 4
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 9,6–10,3 Mkr
Frislandsvägen 23
Lågt utgångspris- Utgångspris
- 13,9 Mkr
- Bedömt värde
- 14,7–15,8 Mkr
Orrspelsvägen 31
Högt utgångspris- Utgångspris
- 24,9 Mkr
- Bedömt värde
- 21,3–22,8 Mkr