Jomsborgsvägen 20
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Ängbyvilla från 1931 på en hörntomt, tillbyggd 1995 och med samma ägare sedan 1986. Budgivning pågår från 10,0 Mkr; huset är delvis ett renoveringsobjekt och har sättningar som behöver utredas.
För och emot
Talar för
- Friköpt hörntomt på 509 m² i Norra Ängby, med trädgård åt flera håll
- 102 m² boarea på två plan plus 56 m² källare, tillbyggd 1995
- Bergvärme med vattenburna radiatorer sedan 2008; energiklass C (97 kWh/m² och år)
- Taket lades om 1995 med ny papp, läkt och tegelpannor
- Grunden förstärktes med rälspålning 1976
- Låg driftkostnad, ca 25 tkr per år
Talar emot
- Besiktningen noterar golvlutningar, sprickor i väggar och golv och rörelser mellan tillbyggnaden och originalhuset; orsak och om de pågår är okänt
- El- och VVS-installationer har till stora delar passerad teknisk livslängd
- Wc och tvättstuga/dusch i källaren har passerad livslängd, och vatten blir stående i duschen på övre plan
- Asbesthaltiga skivor i källartaket och i ventilationsrör
- Fuktisoleringen ovan mark är trasig och har passerad livslängd; utreglade väggar och flytande golv i källarens allrum
- Tillbyggnadens och takkupans taklutning är för låg för tegelpannor, och nockvinden kunde inte besiktigas
Besiktningen
- SättningarRisk
- Golvlutningar och sprickor i väggar och golv, och rörelser mellan tillbyggnaden och det ursprungliga huset. Besiktningen kräver vidare teknisk undersökning av omfattning, orsak och om rörelserna pågår. Grunden förstärktes med rälspålning 1976.
- KällareKontrollera
- Utreglade väggar och flytande golv i allrummet är riskkonstruktioner; ingen konstruktionskontroll gjordes. Fuktisolering och marklist ovan mark är trasiga och har passerad livslängd.
- El och VVSRisk
- Till stora delar äldre standard med passerad teknisk livslängd. Elen är delvis bytt av en tidigare ägare.
- VåtrumKontrollera
- Wc och tvättstuga/dusch i källaren har passerad livslängd. Dusch/wc på övre plan från 2003: vatten blir stående i duschen, och fönstret sitter olämpligt intill.
- KökKontrollera
- Ytskiktsrenoverat 2003, äldre standard.
- Tak och vindKontrollera
- Omlagt 1995. Tillbyggnadens och takkupans taklutning är för låg för tegelpannor, en trasig panna och uppkrupna spikar i nockpannorna. Nockvinden saknar lucka och är inte besiktigad.
- Fasad och fönsterKontrollera
- Målade ytor och vissa fönsterpartier har underhållsbehov.
- AsbestKontrollera
- Asbesthaltiga skivor i källartaket och i ventilationsrör; ingen risk orörda men kräver fackman vid rivning.
Utred sättningarna innan du bjuder. Huset har haft samma ägare sedan 1986 och behöver ny el, nya rör och nya våtrum i källaren. Det viktigaste är sättningarna: besiktningen har sett sprickor och rörelser mellan tillbyggnaden och originalhuset men vet inte om de pågår. Utgångspriset 10,0 Mkr ligger under vårt intervall 10,2–11,0 Mkr, men räkna med att budgivningen redan har gått över det.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Utredning av sättningar, eventuell förstärkning | 20–400 tkr | före bud / 0–2 år |
| Ny el och central | 200–350 tkr | 0–3 år |
| Byte av rör och avlopp | 400–700 tkr | 0–3 år |
| Wc och tvättstuga/dusch i källaren, dusch på övre plan | 400–700 tkr | 0–3 år |
| Ny fuktisolering och dränering | 300–500 tkr | 0–5 år |
| Fasad, fönster och asbestsanering vid renovering | 200–400 tkr | 0–5 år |
| Kök | 300–600 tkr | 0–5 år |
| Nödvändigt / allt | 1,0–1,8 / 1,8–3,6 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Jomsborgsvägen 26, Norra Ängby | 85+45 | 13 100 000 | 121 900 | aug 2026 |
| Jomsborgsvägen 9, Norra Ängby | 130+70 | 15 270 000 | 92 500 | okt 2026 |
| Ruriksvägen 13, Norra Ängby | 101+49 | 11 200 000 | 89 200 | jun 2026 |
| Islandsvägen 4, Norra Ängby | 90+63 | 11 525 000 | 94 900 | maj 2026 |
| Adilsvägen 18, Norra Ängby | 90+90 | 10 800 000 | 80 000 | jul 2025 |
| Svoldervägen 35, Norra Ängby | 75+63 | 11 500 000 | 108 000 | okt 2026 |
| Adilsvägen 21, Norra Ängby | 78+64 | 11 800 000 | 107 300 | maj 2026 |
| Franklandsvägen 33, Norra Ängby | 78+79 | 10 450 000 | 88 900 | nov 2025 |
| Jomsborgsvägen 20, utgångspris | 102 + 56 | 10 000 000 | – | till salu |
Jämförelserna är åtta villor i Norra Ängby på 78–130 m² boarea, sålda jul 2025–okt 2026, bland dem Jomsborgsvägen 26 och 9 på samma gata. Sju är friköpta enligt Hemnet. Mitten för ett hus i normalt skick blir ca 12,3 Mkr. Renoveringen utöver det normala, ca 2 Mkr för el, VVS, källarens våtrum och fasad, dras med 0,7 × 2 = 1,4 Mkr. Huset har legat ute sedan augusti (63 dagar på Booli) och besiktningen är från maj, vilket dras med 0,3 Mkr. Taxeringsvärdet 8,86 Mkr / 0,75 ger ca 11,8 Mkr. Budgivning pågår, och buden syns bara med budgivningskod hos mäklaren.
Budstrategi
Att göra före bud
- Vad är budet i dag, och hur många budgivare finns?
- Kan en konstruktör bedöma sättningarna och rörelserna mellan tillbyggnaden och originalhuset före kontrakt?
- Finns bygglov och ritningar för tillbyggnaden 1995?
- Varför är besiktningen från maj när huset kom ut i augusti?
- Omfattas huset av den utökade lovplikten i Norra Ängby (riksintresse)?
- Gör en köpargenomgång med OBM (uppdrag A36673, giltig till 6 maj 2027) och en radonmätning.
Underlag: Fastighetsbyråns annons med byggnadsbeskrivning, renoveringslista, taxering och driftkostnad (läst 27 okt 2026), överlåtelsebesiktning (OBM Byggnadsmiljö, 6 maj 2026), energideklaration, frågelista, Booli (annons och slutpriser för Norra Ängby), Hemnet (upplåtelseform för jämförelserna). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Norra Ängby och i Bromma
Alla hus i Norra Ängby
Bergslagsvägen 278
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 6,99 Mkr
- Bedömt värde
- 6,7–7,2 Mkr
Adilsvägen 24
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 8,7–9,3 Mkr
Adilsvägen 4
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 9,6–10,3 Mkr
Bergslagsvägen 258
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 8,7 Mkr
- Bedömt värde
- 8,5–9,1 Mkr
Frislandsvägen 23
Lågt utgångspris- Utgångspris
- 13,9 Mkr
- Bedömt värde
- 14,7–15,8 Mkr
Orrspelsvägen 31
Högt utgångspris- Utgångspris
- 24,9 Mkr
- Bedömt värde
- 21,3–22,8 Mkr