Höglidsvägen 23
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Villa från 1920 på 116 + 70 m² och 1 130 m² tomt vid gränsen mot Roslags Näsby. Nytt tak och bergvärme, men fukt i källaren, gammal dränering och ett övre duschrum som passerat sin livslängd.
Mäklaren har inte satt något utgångspris än. Vår bedömning bygger på jämförbara försäljningar, inte på priset, så den gäller redan nu. När priset kommer kan du läsa av det här:
- Lågtunder 9,5 MkrRäkna med budgivning över priset
- Rimligt9,5–10,4 MkrI linje med jämförelserna
- Högtöver 10,4 MkrJämförelserna stöder inte priset
Vi uppdaterar analysen när utgångspriset är satt. Mäklarens annons.
För och emot
Talar för
- Taket lades om 2021 med betongpannor och besiktningen hade inget att notera på yttertaket; garagets tak och portar byttes 2016
- Bergvärmepump från 2011 med vattenburen värme ger energiklass C: 81 kWh/m² och år mot 158 för liknande hus, och 8 420 kWh för värme och varmvatten
- Tomten är 1 130 m² och detaljplanen S363 (1973) låter en femtedel bebyggas, ca 226 m² byggnadsarea, så det finns utrymme att bygga ut
- Atemp 186 m² stämmer med 116 + 70 m², så källaren är uppvärmd och ytorna hänger ihop
- Fristående dubbelgarage och Roslagsbanan vid Roslags Näsby ca 300 m bort enligt OpenStreetMap
- Samma familj har ägt huset sedan 1968 enligt besiktningen
Talar emot
- Fuktkvoten i källarens påreglade ytterväggar var 17 %, gränsen för mikrobiell tillväxt; källaren renoverades 2020 med gips och isolering mot gamla grundmurar, och dränering och utvändigt fuktskydd är äldre
- Tvättstugan luktar avvikande, har defekt tak, en öppen vattenkoppling och el med brister; källarens wc är inte färdigt och har förhöjda fuktvärden
- Duschrummet på övre plan har passerat sin tekniska livslängd, med rörgenomföringar i golvet och bristande golvlutning; köket är slitet
- Rötskador i fasadpanelen och altanen, sprickor och ofärdiga partier i sockeln, och fönster, dörrar och garagets fasad behöver målas
- Boarean är bara 116 m², ett sovrum har igensatt fönster och låg takhöjd, och vinden kunde inte besiktigas
- Gamla Norrtäljevägen går ca 25 m från huset enligt OpenStreetMap; självdragsventilation och ingen frågelista
Besiktningen
- KällareRisk
- Källare med grundsulor och betongplatta, grundmurar med påreglade och isolerade väggar (renoverat 2020, tunnflytande golv). Fuktkvoten i väggarna var 17 %, över kritisk nivå för mikrobiell tillväxt, och fördjupad undersökning rekommenderas för hela källaren. Besiktningsmannen föreslår luftade socklar och ny dränering.
- Tvättstuga och wc, källareRisk
- Tvättstugan har avvikande lukt, defekt tak, avstängt vatten på grund av öppen koppling och brister i elen; fördjupad undersökning rekommenderas. Källarens wc är inte färdigställt och har förhöjda fuktvärden i de påreglade väggarna.
- Dusch/wc, övre planKontrollera
- Äldre rum som passerat sin tekniska livslängd, rörgenomföringar i golvet och bristande golvlutning. Inga förhöjda fuktvärden vid indikering, men renovering och kontroll av omkringliggande konstruktion rekommenderas.
- Dusch/wc, entréplanBra
- Renoverat 2020. Inga förhöjda fuktvärden vid indikering.
- Kök och övre planKontrollera
- Köket är slitet med renoveringsbehov; köksgolvet reglades om 2022 efter en skada. Ett sovrum på övre plan har igensatt fönster, defekt golv och låg takhöjd.
- Tak och vindKontrollera
- Mansard- och sadeltak med betongpannor, omlagt 2021; inget att notera. Vinden kunde inte besiktigas: stegen är trasig och vindsbjälklaget för lågt.
- Fasad, fönster, sockel och altanKontrollera
- Träpanel med rötskador som behöver ny panel och målning; fönster och dörrar behöver målas. Sprickor och ofärdiga partier i sockeln, stuprör som inte är anslutna till markledning och utvändigt fuktskydd som ligger oskyddat ovan mark. Rötskador i altan och räcke, fördjupad undersökning rekommenderas.
- GarageKontrollera
- Fristående dubbelgarage från 1975, tak och portar 2016. Fasaden behöver målas och sockeln har en lokal frysskada och är oputsad.
- InstallationerBra
- Bergvärmepump 2011 med vattenburen värme, självdragsventilation, kommunalt vatten och avlopp. Ingår inte i besiktningen utöver okulär kontroll.
Låt undersöka källaren innan du bjuder. Besiktningen mätte fuktkvot 17 % i källarens påreglade väggar, gränsen för mögel, och rekommenderar fördjupad undersökning av hela källaren och av tvättstugan, som luktar avvikande. Källaren renoverades 2020 mot gamla grundmurar med äldre dränering. Be säljaren låta göra undersökningen, eller gör den själv, och räkna med dränering och luftade socklar för ca 250–400 tkr. Vårt intervall har dragit ca 0,3 Mkr för fukten och rötskadorna, och smärtgränsen ytterligare för det som undersökningen kan visa.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Fördjupad fuktundersökning av källare och tvättstuga | 15–30 tkr | före bud |
| Dränering, utvändigt fuktskydd och luftade socklar kring källaren | 250–400 tkr | 0–2 år |
| Duschrum/wc på övre plan | 200–300 tkr | 0–3 år |
| Ny panel där rötskadat, målning av fasad, fönster och dörrar (hus och garage) | 150–300 tkr | 0–3 år |
| Tvättstuga (tak, el, vatten) och färdigställande av källarens wc | 100–250 tkr | 0–3 år |
| Stuprör till markledning, lagning av sockel | 20–50 tkr | 0–2 år |
| Ny radonmätning under eldningssäsongen, ev. åtgärd | 2–60 tkr | 0–1 år |
| Säker stege och besiktning av vinden | 5–10 tkr | före bud |
| Altan (rötskador) | 50–150 tkr | 0–3 år |
| Nytt kök | 300–500 tkr | 0–5 år |
| Nödvändigt / allt | 0,75–1,4 / 1,1–2,1 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Ringvägen 36, Enebyberg | 132+15 | 9 500 000 | 68 100 | okt 2025 |
| Österängsvägen 12, Enebyberg | 112+56 | 11 625 000 | 83 000 | aug 2026 |
| Arholmavägen 12, Enebyberg | 113+61 | 11 425 000 | 79 600 | sep 2026 |
| Enebybergsvägen 22, Enebyberg | 115+96 | 10 500 000 | 64 400 | sep 2026 |
| Ängsövägen 14, Enebyberg | 135+59 | 10 775 000 | 65 500 | jun 2026 |
| Enebybergsvägen 50, Enebyberg | 125+130 | 11 250 000 | 59 200 | jun 2026 |
| Enebybergsvägen 48, Enebyberg | 136+88 | 11 500 000 | 63 900 | mar 2026 |
| Enebybergsvägen 29, Enebyberg | 129+65 | 14 450 000 | 89 500 | nov 2025 |
| Höglidsvägen 23, utgångspris | 116 + 70 | ej satt | – | till salu |
Åtta villor i Enebyberg på 112–136 m² boarea, sålda okt 2025–sep 2026 och de flesta byggda 1915–1961, ger ca 69 000 kr/m² effektiv area och en bas på ca 10,5 Mkr före avdrag för fukten och rötskadorna (−0,32 Mkr) och den mindre tomten (−0,17 Mkr). Mest lika i ålder är Ringvägen 36 från 1921 (9,5 Mkr, okt 2025) och Enebybergsvägen 29 från 1915 (14,45 Mkr, nov 2025); i storlek Österängsvägen 12 och Arholmavägen 12 (112–113 m² boarea, 11,4–11,6 Mkr, aug–sep 2026). Skicket är inte känt för någon av jämförelserna, eftersom Hemnet bara visar faktarutan för sålda hus. Fyra av dem ligger vid Enebybergsvägen och har justerats upp något för läget. Utan Enebybergsvägen 50 (lägst kr/m²) blir mitten ca 0,1 Mkr högre, utan Enebybergsvägen 29 (högst) ca 0,1 Mkr lägre. Boolis värdering 12,6 Mkr (11,4–13,7) och taxeringsvärdet 9,09 Mkr / 0,75 ≈ 12,1 Mkr ligger klart över vårt intervall; ingen av dem ser fukten i källaren eller renoveringsbehovet, men skillnaden visar att intervallet kan vara lågt om undersökningen av källaren blir bra. Markvärdet är 6,2 av taxeringens 9,09 Mkr, så det mesta av priset är tomt. Danderyd 2026: villor under 25 Mkr går i median ca 1–2 % under utgångspriset; jämförelserna gick från 7 % under till 11 % över.
Budstrategi
Att göra före bud
- Kan säljaren låta göra den fördjupade fuktundersökningen av källaren och tvättstugan före budgivningen, eller får du göra den själv?
- Vad innebär ”Pump bytt till värmepump 2025” i besiktningen? Gäller det cirkulationspumpen eller bergvärmepumpen från 2011?
- Finns bygglov och slutbesked för om- och tillbyggnaderna 1979, 1983 och 1984 och för dubbelgaraget? Planen S363 (1973) tillåter 40 m² gårdsbyggnader sammanlagt.
- Vilken skada reglades köksgolvet efter 2022, och var det ett försäkringsärende?
- Gör en ny radonmätning under eldningssäsongen; mätningen från 2006 räknas inte och gav 190 Bq/m³.
- Ordna säker stege till vindsluckan så att vinden kan besiktigas före bud.
- Finns en frågelista eller säljarens egen redovisning av kända fel? Ingen ligger bland dokumenten.
- Be om verklig elförbrukning och elkostnad; annonsens driftkostnad 20 973 kr/år saknar el (10 947 kWh 2024).
Underlag: Fastighetsbyråns annons ”På gång” med byggnadsbeskrivning, renoveringar, taxering, driftkostnad och servitut (läst 28 okt 2026), försäkringsbesiktning (Anticimex, 29 sep 2026), energideklaration (Anticimex, 29 sep 2026), stadsplan S363 Nordöstra Enebyberg med bestämmelser och beskrivning (Danderyds kommun, 1973), Booli (bostadssida, värdering och slutpriser för Enebyberg, 28 okt 2026), Hemnet (sålda villor i Danderyd med utgångspris, ytor och byggår, 28 okt 2026), OpenStreetMap (vägar och järnväg). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Enebyberg och i Danderyd
Alla hus i Enebyberg
Östra Banvägen 44B
Högt utgångspris- Utgångspris
- 14,5 Mkr
- Bedömt värde
- 13,3–14,3 Mkr
Timjangränd 24
Högt utgångspris- Utgångspris
- 11,85 Mkr
- Bedömt värde
- 10,6–11,6 Mkr
Sagovägen 7B
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 12,5 Mkr
- Bedömt värde
- 12,4–13,3 Mkr
Heimdalsvägen 17A & B
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 37,3–41,4 Mkr
Helgevägen 10
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 37,2–41,6 Mkr
Måsstigen 150
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 12,0 Mkr
- Bedömt värde
- 11,7–13,2 Mkr