Timjangränd 24

För och emot

Besiktningen

Grund och entréplanKontrollera

Betongplatta på mark med flytande golv och träregelstomme ovanpå, en känd riskkonstruktion. Provhål bakom socklar i entréhallen och köket gav fuktkvot 9 och 8 % och normal lukt.

Tillbyggnad (f.d. garage)Kontrollera

Uppreglat golv på betongplatta, riskkonstruktion. Provhål i sovrummet gav fuktkvot 12 % och normal lukt.

Hobbyrum/förråd i tillbyggnadenRisk

Vid inkommande vatten: bristfälligt isolerade rör, mikrobiell lukt och fuktkvot 20 % i golvregeln. Besiktningen rekommenderar fördjupad undersökning av orsak och omfattning.

Dusch/wc, entréplanKontrollera

Äldre tätskikt (2003) och bristfälligt golvfall utanför duschen. Normala fuktvärden vid indikering i angränsande ytor.

Badrum, övre planKontrollera

Äldre tätskikt (2009) med svackor i golvfallet. Normala fuktvärden vid indikering.

TvättstugaRisk

Plastmatta från byggåret, förbi sin tekniska livslängd enligt besiktningen. Inga förhöjda fuktvärden, men rummet bör renoveras inom rimlig tid.

KökBra

Renoverat 2025. Fuktskydd saknas under kyl/frys; inga förhöjda fuktvärden.

Tak och vindKontrollera

Takpannor på träfiberskivor utan papp på huvudbyggnaden, tvättat och målat 2021 men äldre; falsad plåt på tillbyggnaden utan anmärkning. Fuktkvot 9 % i takbjälkarna. Sidovindarna saknar luckor och kunde inte besiktigas.

Fasad, fönster och dagvattenKontrollera

Skarvad träpanel med målningsbehov och lokala rötskador, altanen ligger mot panelen. Fönster behöver målas och fönsterbleck är otäta. Kondensvatten från värmepumpen och ett stuprör på tillbyggnaden släpps intill huset.

InstallationerKontrollera

Direktverkande el med luft/luft-värmepump (2019), mekanisk frånluft och friskluftsventiler saknas på övre plan. Besiktningen påpekar att äldre el och äldre delar av vatten- och avloppsledningarna kan finnas kvar och rekommenderar elkontroll och filmning.

Låt utreda fukten i hobbyrummet före bud. Fuktkvot 20 % och mikrobiell lukt vid inkommande vatten är den enda punkten där besiktningen rekommenderar fördjupad undersökning. Det som står i protokollet täcks inte av Varudeklarerat, så köparen bär kostnaden. Be säljaren låta utreda orsaken (läckage eller kondens från oisolerade rör) och omfattningen före bud. Smärtgränsen har dragit 0,15 Mkr för osäkerheten.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Åtta kedjehus i samma område (Timjan-, Mejram-, Fänkåls-, Hjortron-, Hallon-, Anis- och Senapsgränd, nästan alla byggda 1977–78), sålda maj 2025–sep 2026, ger ca 62 500 kr/m² och en bas på 11,3 Mkr före tomten (+0,05 Mkr) och tvättstugan och dusch/wc (−0,28 Mkr). Kedjehusen här säljs nästan oberoende av storlek: de på 129–137 m² gick för 8,6–10,15 Mkr och de på 201–215 m² för 10,35–10,7 Mkr, så de mindre husen är nedjusterade 8–10 % och de större uppjusterade 4–5 %. Med mildare storleksjustering (−6 %) blir intervallet 10,9–12,0 Mkr och omdömet Rimligt. Högst ligger Fänkålsgränd 33, renoverad och utbyggd, som gick 15 % över utgångspriset för 12,425 Mkr; utan den blir intervallet 10,4–11,6 Mkr, utan Anisgränd 15 (lägst) 10,7–11,6. Säljaren köpte huset i jan 2017 för 8,25 Mkr med 180 m² (Booli, Hemnet); sedan dess har kök, golv och värmepump gjorts men inte våtrummen. Taxeringsvärdet 7,23 Mkr / 0,75 ger ca 9,6 Mkr, men taxeringen räknar bara 143 m². Danderyd 2026: villor under 25 Mkr går i median ca 1–2 % under utgångspriset; i området har mindre kedjehus gått upp till 17 % över och de stora 2–6 % under.

Tidigare försäljningar

Utgångspriset är 44 % över köpet 27 jan 2017 (8,25 Mkr, 9,7 år sedan, 3,8 % per år). Källa: Booli.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Kan säljaren låta göra den fördjupade fuktundersökningen i hobbyrummet före bud? Vad är orsaken till fuktkvoten 20 % och den mikrobiella lukten vid inkommande vatten, och har något läckt där?
2. Finns bygglov och slutbesked för ombyggnaden av garaget till bostad 2005? Taxeringen räknar 143 m² boarea mot uppmätta 181.
3. Vad omfattar gemensamhetsanläggningen Danderyd Spaden GA:1 (8 489 kr/år) och samfällighetens underhållsplan? Gäller den t.ex. vägar, ledningar eller fasader i längan?
4. Vad tillåter stadsplanen för kv Vältan och Smedjan (1977, ändrad 1982)? Planen är inte bifogad.
5. Hur gammal är elen och har avloppet filmats? Besiktningen rekommenderar båda.
6. Gör en radonmätning under eldningssäsongen; ingen mätning finns.
7. Hemnet visar en annons för huset som togs bort 2 okt 2026, samma dag som Booli-annonsen startade. Fråga om huset har legat ute tidigare och till vilket pris.