Sagovägen 7B

För och emot

Besiktningen

KällareKontrollera

Betongplatta med flytande golv och påreglade ytterväggar av betongelement med cellplast, två kända riskkonstruktioner. Provhål på tre ställen visade fuktkvot 8–9 % och normal lukt. Utvändigt fuktskydd och dränering är äldre och marken lutar mot huset; källartrappans brunn måste hållas ren.

Plintgrund, tillbyggnaderKontrollera

Tillbyggnaderna 2014 och 2015 står på plintar med träbjälklag. De kunde inte besiktigas eftersom lucka saknas, och besiktningen rekommenderar en kompletterande besiktning när en lucka satts in.

Dusch/wc, entréplanKontrollera

Äldre tätskikt (2006). Klämringen glipar, rörgenomföring i golvet, dåligt golvfall utanför duschen och fuktuppsug på dörrfodret. Normala fuktvärden vid indikering.

Badrum, övre planKontrollera

Äldre tätskikt (2006). Klämring saknas, rörgenomföring i golvet, dåligt golvfall utanför badkaret och ingen tröskel. Normala fuktvärden vid indikering.

TvättstugaKontrollera

Renoverad 2007, äldre tätskikt. Normala fuktvärden vid indikering.

KökBra

Renoverat 2008. Fuktskydd saknas i diskbänksskåpet; inga förhöjda fuktvärden.

Tak och vindKontrollera

Betongpannor på träfiberskivor utan papp på huvudbyggnaden, råspont och papp på tillbyggnaderna. Taket är äldre med mosspåväxt, och framsidans tillbyggnad har 12° lutning där 14° behövs. Fuktkvot 9 % i takbjälkarna. Ett ventilationsrör på vinden är oisolerat.

Fasad, fönster och balkongKontrollera

Träpanel målad 2024, mest i bra skick men med torrsprickor och en lokal rötskada. Fönstren behöver målas och en del isolerglas är äldre. Tröskelbleck saknas under källardörren, stuprör slutar vid husliv, och plåten under balkongens trall kunde inte ses.

InstallationerBra

Luft/vattenvärmepump 2026 med radiatorer och elgolvvärme, FTX 2008 (rengjord 2016), kommunalt vatten och avlopp. Ingår inte i besiktningen.

Fråga efter bygglovet för tillbyggnaderna. Huset byggdes 1988 som ena halvan av ett parhus med ca 89 m² byggnadsarea per halva, och planen från 1995 tillåter högst 90 m² per fastighet. Ändå byggdes framsidan till 2014 och vardagsrummet 2015. Be om bygglov och slutbesked före bud, och om en lucka till plintgrunden så att den kan besiktigas. Vårt intervall 12,4–13,3 Mkr räknar med att tillbyggnaderna är lagliga; smärtgränsen har dragit 0,1 Mkr för osäkerheten.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Åtta hus i Enebyberg på 128–202 m² boarea, sålda jul 2025–okt 2026 och alla inom ca 500 m, ger ca 69 800 kr/m² effektiv area och en bas på 13,4 Mkr före avdrag för den mindre tomten (−0,27 Mkr) och de två badrummen (−0,28 Mkr). Parhus i Enebyberg utanför bostadsrättsområdena är för få för att bära analysen ensamma, så friliggande villor är nedjusterade 3 % för den delade väggen och kedjehuset Fänkålsgränd 33 står med som samma typ av sammanbyggt hus. Mest lik är Ellavägen 3B ca 50 m bort, byggd 1989 med nästan samma ytor: den låg ute för 12,995 Mkr hos en mäklare och för 12,7 Mkr hos nästa, och Booli anger sista bud 12,7 Mkr i sep 2026, men någon lagfart finns inte än. Utan Almstigen 6 (högst kr/m²) blir intervallet ca 12,2–13,1 Mkr, utan Västerängsvägen 34 (lägst) ca 12,5–13,5 Mkr; omdömet ändras inte. Taxeringsvärdet 9,47 Mkr / 0,75 ger ca 12,6 Mkr. Säljaren köpte 2007 enligt besiktningen; priset då finns inte i Boolis säljhistorik. Danderyd 2026: villor under 25 Mkr går i median ca 1–2 % under utgångspriset. I Enebyberg har jämförelserna gått från 9 % under (Västerängsvägen 34) till 15 % över (Fänkålsgränd 33), de flesta inom några procent av utgångspriset.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Finns bygglov och slutbesked för tillbyggnaderna 2014 och 2015? Detaljplanen D70 (1995) tillåter högst 90 m² byggnadsarea för huvudbyggnaden.
2. Mäklarens faktaruta säger friliggande villa, men planen, besiktningen och radonrapporten säger parhus. Bekräfta att huset är sammanbyggt med 7A och vad som gäller för den gemensamma väggen och taket.
3. Vad omfattar gemensamhetsanläggningen Violen GA:2 och avtalsservitutet ”Villa”? Planen säger att lotten bär den gemensamma infarten och ledningarna till 7A.
4. Kan en inspektionslucka till plintgrunden tas upp före bud, så att grunden under tillbyggnaderna kan besiktigas?
5. Gör en ny radonmätning under eldningssäsongen, särskilt i källarens allrum (180 Bq/m³ mätt mars–maj).
6. Har yttertaket från 1988 några kända läckor, och är taket på framsidans tillbyggnad tätt trots den flacka lutningen?
7. Energideklarationen är beräknad eftersom värmepumpen är ny; be om verklig elförbrukning för 2025 (säljaren uppger 14 500 kWh/år).