Långängsstrand 11

För och emot

Besiktningen

Tak och vindRisk

Äldre shingeltak med takfönster, färgsläpp på plåtar och torrsprickor kring en genomföring. På vinden lokalt mikrobiell påväxt och fuktrosor på underlagstaket; tilläggsisolerad vind i självdragshus och parallelltak som inte kan inspekteras.

Fasad och fönsterKontrollera

Puts och tegel med sprickor och färgsläpp, inte målad eller lagad enligt säljaren. Sprickor i grundmuren. Fönster bytta under 1980-talet och kring 2000 av tidigare ägare; rötskada på altandörren och tröskelplåtar saknas.

Grund och källareRisk

Grundsulor, betongplatta på mark utan isolering och krypgrund under hallen med fuktutfällning på grundmurarna. Inklädda källarväggar är riskkonstruktion. Säljaren uppger fuktgenomträngning i en bergvägg i källaren; missfärgningar i förråd och pannrum.

DräneringKontrollera

Okänd ålder, äldre enligt säljaren. Inget stående eller inträngande vatten noterat, men besiktningen påpekar att livslängden är ca 25 år och att växtlighet står nära grunden.

BalkongKontrollera

Underbyggd balkong på framsidan; tätskiktet syns inte. Känslig konstruktion för läckage till rummet under.

Pool, spa och källarbadrumKontrollera

Renoverade ca 2020 enligt säljaren, kvalitetsdokument saknas. Tätskikt under kakel kan inte besiktigas, klämringar dolda av sättbruk och bomljud i klinkern i poolrummet på entréplanet.

Våtrum övre planRisk

Duschrum/wc av äldre standard med golvbrunn som inte bytts och rörgenomföringar i golvet genom tätskiktet; wc med målat kakel och gammal brunn. Livslängden får anses uppnådd.

Kök och installationerKontrollera

Vridstopp, tätbotten och droppskydd saknas i köket. Bergvärme, el delvis omdragen. Trappan till övervåningen saknar räcke. Installationerna ingår inte i besiktningen.

Marknaden har redan sagt nej till 38,5 Mkr, och 32,95 är fortfarande över affärerna. Stora villor på 260–400 m² i Stocksund och närmaste Djursholm har gått för 21,6–35,6 Mkr, och samma gata gav 28,0 Mkr i maj. Med tillägg för tomten och avdrag för tak, fasad och övre våtrum hamnar vi på 26,9–28,9 Mkr. Huset har legat ute sedan våren. Bjud efter värdet, räkna med renoveringen, och be om fortsatt utredning av vind och grund före bud.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Åtta villor på 257–396 m² boarea, sju i Stocksund och en i Svalnäs, sålda maj 2025–okt 2026, ger ca 78 700 kr/m² effektiv area och en bas på 28,4 Mkr. Till det läggs 0,3 Mkr för den större tomten, och 0,8 Mkr dras för tak, fasad, övre våtrum och dränering. Närmast är grannen Långängsstrand 5 på samma gata (28,0 Mkr i maj 2026, 257 + 166 m²), som ensam ger ca 29,1 Mkr i bas. Utan Långängsvägen 1 (den lägsta) blir mitten ca 28,6 Mkr, utan Valkyriavägen 15 i Djursholm ca 27,2; den högsta jämförelsen ensam ger ca 33,7 Mkr, nära utgångspriset. Omdömet är Högt i alla fall utom det sista. Över 30,3 Mkr har Stocksund bara strandtomten Svanholmsvägen 24 (64,25 Mkr) och Platåvägen 4 (53,5 Mkr utan annons); vår tomt har gatan mellan sig och vattnet. Magnusson Mäkleri annonserade huset på Hemnet för 38,5 Mkr; annonsen togs bort 25 jun 2026. Booli visar huset till salu sedan 2 jul, 119 dagar, och sänkt 14,4 % till 32,95 Mkr; Traditions Hemnet-annons är från 20 okt, med samma ansvariga mäklare. Besiktningen är från 9 mar 2026. Säljaren köpte för 20,625 Mkr 2018 (lagfart, 338 m²) och uppger inga större renoveringar utöver pool, spa och källarbadrum ca 2020. Taxeringsvärdet 25,2 Mkr (markvärde 16,8) / 0,75 ger 33,6 Mkr, men i Danderyd hamnar den kontrollen ofta över affärerna eftersom marken väger tungt. Danderyd 2026: villor under 25 Mkr går i median 1–2 % under utgångspriset, dyra hus efter lång tid ute ofta 10–20 % under. Grannen Långängsstrand 23 är till salu för 35 Mkr.

Tidigare försäljningar

Utgångspriset är 60 % över köpet 22 sep 2018 (20,63 Mkr, 8,1 år sedan, 6,0 % per år). Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Vilka bud kom under Magnusson-annonsen för 38,5 Mkr (borttagen 25 jun 2026) och sedan sänkningen? När lades huset ut första gången?
2. Får en köpare göra den fortsatta utredning som besiktningen pekar på (vind, krypgrund, inklädda källarväggar, balkong)? Säljaren måste medge den.
3. Finns kvitton eller intyg för poolrummet, spat och källarbadrummet från ca 2020? Kvalitetsdokument saknas.
4. Finns bygglov och ritningar för tillbyggnaderna 1940 och 1960 och för poolavdelningen? Registret (Hitta) visar 234 m², annonsen och lagfarten 2018 338 m².
5. Vad kostar poolen i drift, och hur fördelar sig de ca 50 000 kWh el mellan värme, pool och hushåll?
6. Vad gäller servituten ”Villa och årlig avgäld” som förmån för fastigheten, och ledningsrätten för tele?
7. Gör en radonmätning under eldningssäsongen; ingen mätning finns, och delar av huset har självdrag.