Långängsstrand 23
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Tegelvilla från 1955 på 180 + 80 m² med sjöutsikt över Stora Värtan, renoverad för ca tio år sedan enligt säljaren. Utgångspriset 35 Mkr är ca 50 % över vad Stocksunds affärer ger; utsikten bär inte hela skillnaden.
För och emot
Talar för
- Sjöutsikt över Stora Värtan från vardagsrum, kök och balkong enligt annonsen; tomten ligger i första raden mot vattnet med bara gatan emellan
- Säljaren uppger att tak, ventilation, el, stammar, VVS, kök, badrum, uppvärmning och fönster gjordes för ca tio år sedan, och att grunden grävdes fram och isolerades
- Besiktningen (Enspecta, 2 mar 2026) hittade bara småfel och ingen riskanalys eller rekommendation om fortsatt utredning
- Bergvärme och 3-glasfönster: 13 670 kWh för värme och varmvatten per år, 53 kWh/m² i specifik energianvändning
- Tomt 1 594 m², något större än jämförelsernas median, och garage med direktingång
- Ytorna stämmer: Atemp 260 m² = 180 + 80, och registret (Hitta) visar 180 m² boarea
Talar emot
- Utgångspriset motsvarar ca 159 000 kr/m² effektiv area; ingen annonserad villa i Stocksund har gått över ca 28 Mkr på 18 månader, och de närmaste affärerna ligger på 80 000–119 000
- Grannhuset Långängsstrand 11 (338 + 45 m², 2 492 m² tomt, närmare vattnet) är sänkt 14,4 % till 32,95 Mkr och har inte sålts på tre månader
- Taket kunde inte besiktigas, och protokollet nämner varken vind eller krypgrund trots att grunden delvis är krypgrund
- Fuktpåverkan i grundmuren i förrådet (färg- och putssläpp), en spricka med synlig armering i fasaden ovanför vardagsrummet och en bristfälligt infäst sockellist
- Inga handlingar lämnades till besiktningsmannen, och det finns ingen frågelista, ingen radonmätning och ingen uppgift om driftkostnad
- Planen (stadsplan för Tallåsen 1945 med bestämmelserna från 1940) tillåter högst en tiondel av tomten bebyggd och ett kök; minsta tomt 1 500 m², så tomten kan inte styckas
Besiktningen
- Tak och vindKontrollera
- Tegelpannor, enligt säljaren nytt tak och omisolerad vind för ca tio år sedan. Taket besiktigades inte eftersom ingen stege fanns, och vinden nämns inte i protokollet.
- GrundKontrollera
- Betongplatta på mark och krypgrund. Krypgrunden finns inte med bland de besiktigade utrymmena. Säljaren uppger att grunden grävts fram och isolerats för ca tio år sedan.
- Förråd och grundmurKontrollera
- Tecken på fuktpåverkan i grundmuren med färg- och putssläpp. Ingen fortsatt utredning föreslogs, men orsaken är inte klarlagd.
- Sockel och fasadKontrollera
- Tegelfasad. Fuktskyddets överkant syns över mark och avslutningslisten sitter dåligt. Spricka i fogen ovanför vardagsrummets fönsterparti med synligt armeringsjärn; ett stuprör sitter löst.
- FönsterBra
- 3-glas isolerfönster. Täcklisten mellan fönster- och dörrpartiet på allrummets gavel är skadad längst ned.
- VåtrumBra
- Duschrum och wc på övre plan och relaxavdelning i entréplanet utan anmärkning på tätskikt. Rörgenomföringar i väggen bakom badkaret och ett golvrör i tvättstugan som avviker från kraven; wc-cisternen saknar läckagerör.
- KökBra
- Rörgenomföringarna i diskbänksskåpet tätar inte mot läckageskyddet. I övrigt inget att notera.
- InstallationerKontrollera
- Bergvärme och mekanisk frånluft. El, värme och VVS ingår inte i besiktningen; säljaren uppger att allt är bytt för ca tio år sedan. Vattenledningen till utkastaren är avkapad.
Priset hänger på utsikten, men affärerna räcker inte till 35 Mkr. Åtta villor i Stocksund på 156–257 m², flera nära vattnet på samma eller närmaste gata, ger 21,0–23,4 Mkr även med 3 % extra för utsikten. Den dyraste jämförelsen ensam ger ca 27 Mkr. Grannhuset Långängsstrand 11 står osålt för 32,95 Mkr efter en sänkning. Räkna med att priset sänks eller att budgivningen landar långt under utgångspriset, och bjud efter värdet, inte efter priset.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Fukt i grundmuren i förrådet: orsak, fuktmätning, åtgärd | 20–80 tkr | 0–1 år |
| Fasadfog med synlig armering, sockellist, stuprör, täcklist | 20–60 tkr | 0–1 år |
| Takbesiktning och kontroll av vind och krypgrund | 5–15 tkr | före bud |
| Läckageskydd i diskbänk, rör i tvättstugan, wc-cistern, radonmätning | 10–25 tkr | 0–1 år |
| Ny bergvärmepump (ca tio år enligt säljaren) | 150–200 tkr | 5–10 år |
| Nödvändigt / allt | 0,05–0,2 / 0,2–0,4 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Långängsstrand 5, Stocksund | 257+166 | 28 000 000 | 82 400 | maj 2026 |
| Långängsvägen 52, Stocksund | 216+68 | 24 200 000 | 96 800 | jun 2026 |
| Kungsvägen 25, Stocksund | 183+32 | 18 300 000 | 92 000 | sep 2026 |
| Sturevägen 18B, Stocksund | 180+100 | 26 500 000 | 115 200 | feb 2026 |
| Apelvägen 6, Stocksund | 235+22 | 22 000 000 | 89 400 | mar 2026 |
| Föreningsvägen 25, Stocksund | 176+99 | 25 000 000 | 110 900 | maj 2026 |
| Vintervägen 38, Stocksund | 156+102 | 20 850 000 | 100 700 | aug 2026 |
| Svanholmsvägen 37, Stocksund | 225+40 | 18 500 000 | 75 500 | okt 2025 |
| Långängsstrand 23, utgångspris | 180 + 80 | 35 000 000 | – | till salu |
Åtta villor i Stocksund på 156–257 m² boarea, sålda okt 2025–sep 2026, ger ca 97 300 kr/m² effektiv area och en bas på 21,4 Mkr. Till det läggs 0,7 Mkr för sjöutsikten utöver jämförelsernas justering och 0,1 Mkr för tomten. Närmast i läge är Långängsstrand 5 på samma gata (28,0 Mkr i maj 2026, 257 + 166 m², ca 70 m från strandlinjen), Långängsvägen 52 (24,2 Mkr) och Kungsvägen 25 (18,3 Mkr), alla inom ca 110 m från vattnet. Byter vi Svanholmsvägen 37 (den lägsta) mot nybyggda Bergstigen 28 (25,5 Mkr, 2014) blir mitten ca 23,2 Mkr, och den högsta enskilda jämförelsen (Sturevägen 18B, ca 119 000 kr/m²) ger ca 27 Mkr; omdömet är Högt i alla fall. Över 30 Mkr finns i Stocksund bara strandtomten Svanholmsvägen 24 (64,25 Mkr) och Platåvägen 4 (53,5 Mkr utan annons, 241 + 119 m², 2 181 m² tomt); vårt hus har ingen egen strand. Grannen Långängsstrand 11, större och på större tomt närmare vattnet, är sänkt 14,4 % till 32,95 Mkr och osåld efter tre månader. Danderyd 2026: villor under 25 Mkr går i median 1–2 % under utgångspriset, dyra hus efter lång tid ute ofta 10–20 % under. Hemnet-annonsen publicerades 12 okt, Booli visar 78 dagar ute och handlingarna är från mars 2026. Taxeringsvärdet anges inte i annonsen.
Budstrategi
Att göra före bud
- Har huset varit ute tidigare? Besiktning och energideklaration är från mars 2026, Booli visar 78 dagar men Hemnet 17. Vilka bud har kommit?
- Finns kvitton, bygglov eller intyg för renoveringarna för ca tio år sedan (tak, el, stammar, VVS, våtrum, dränering)? Vem utförde dem?
- Låt en besiktningsman gå upp på taket och in på vinden och i krypgrunden före bud; inget av det är kontrollerat.
- Vad orsakar fuktpåverkan i grundmuren i förrådet, och är dräneringen från samma tid som isoleringen av grunden?
- Finns en frågelista? Annonsen saknar driftkostnad; be om faktisk kostnad för el, vatten, sophämtning och försäkring.
- Gör en radonmätning under eldningssäsongen; ingen mätning finns.
- Hur ser utsikten ut från entréplanet och trädgården, och finns det servitut eller planbestämmelser som skyddar den mot grannarnas träd och tillbyggnader?
Underlag: Magnusson Mäkleris annons med fakta, beskrivning och planbestämmelser (läst 29 okt 2026), överlåtelsebesiktning för säljare (Enspecta, 2 mar 2026), energideklaration (Enspecta, 15 mar 2026), stadsplan S289 Tallåsen (fastställd 14 maj 1945) med stadsplanebestämmelserna S272 (1940) från Danderyds kartportal, Booli (annonsen och slutpriser för Stocksund, okt 2026), Hemnet (annonsen, publicerad 12 okt 2026, och närliggande sålda), Vincent Forssbecks sålda-sida (Långängsvägen 52), Hitta (registrets boarea), OpenStreetMap (strandlinje och gator) och Danderyds kartportal (fastighetsgräns). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Stocksund och i Danderyd
Alla hus i Stocksund
Långängsstrand 11
Högt utgångspris- Utgångspris
- 32,95 Mkr
- Bedömt värde
- 26,9–28,9 Mkr
Storängsstigen 13
Lågt utgångspris- Utgångspris
- 22,5 Mkr
- Bedömt värde
- 23,9–25,7 Mkr
Vasavägen 2A
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 16,9 Mkr
- Bedömt värde
- 16,6–19,2 Mkr
Kungsvägen 6
Högt utgångspris- Utgångspris
- 39,5 Mkr
- Bedömt värde
- 27,9–32,7 Mkr
Tallåsvägen 7
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 18,95 Mkr
- Bedömt värde
- 17,9–19,2 Mkr
Traststigen 140
Högt utgångspris- Utgångspris
- 14,0 Mkr
- Bedömt värde
- 10,9–12,3 Mkr