Vasavägen 2A
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Villa från 1928 på 245 + 39 m² i Stocksund, ca 110 m från E18, ombyggd till tre lägenheter och med ett gästhus i carporten, allt utan bygglov. Utgångspriset 16,9 Mkr ligger i vårt intervall.
För och emot
Talar för
- Tomt på 1 678 m² med trädäck i sydväst, i gångavstånd till tunnelbanan i Mörby och Stocksunds torg
- Uppmätta ytor (SBR, jun 2026): 244,97 m² boarea och 38,96 m² biarea, plus 9,3 m² utvändigt förråd
- Bergvärme sedan 1999 med vattenburna radiatorer; energideklarationen (2018) ger 63 kWh/m² och år och driften är ca 48 tkr/år
- Daterad underhållslista: tak omlagt 1993, avloppsstammar 1995, fasad målad 2013, badrummen 2012, vinden sanerad 2018
- Radonsug sedan 2010 och 70–80 Bq/m³ vid korttidsmätningen 2018
- Originaldetaljer som eldstad, parkett och takhöjd finns kvar enligt annonsen
Talar emot
- Huset är ombyggt till tre lägenheter och carporten till gästhus med kök och badrum, utan bygglov enligt mäklaren; stadsplanen S263 tillåter ett kök på en tomt under 1 750 m² och inga boningsrum i gårdsbyggnaden
- E18 går ca 110 m från huset (OSM); jämförelserna ligger 145–830 m bort
- Bergvärmepumpen är från 1999 och hade aktivt larm vid besiktningen
- Duschrummet på entréplanet har avskrivet tätskikt, rostig golvbrunn och ingen ventilation och är enligt besiktningen i stort behov av renovering
- Rostiga takplåtar kring skorstenar och ränndal, inget nockband, och mögel på vindens råspont (behandlat 2018)
- Lantmäteriet har 150 + 90 m² och annonsen 2019 hade 208 + 65 m²; ökningen är souterrängen, som nu räknas som boarea
Besiktningen
- Grund och souterrängKontrollera
- Grundmurar av natursten i souterräng, en känd riskkonstruktion. Stuprören leds inte bort från grunden. Besiktningen pekar på risk för fukt, mögel och röta i inklädda delar mot golv och väggar i souterrängplanet.
- TakRisk
- Betongpannor från 1993. Kraftigt rostangripna plåtar kring skorstenar och ränndalar mot entrésidan, inget nockband, mossa på skuggsidan och inga hängrännor på takkupan. Taket besiktigades bara från stege.
- Vind och snedtakKontrollera
- Missfärgningar och mögel på råsponten, behandlat 2018. Inklädda snedtak är en riskkonstruktion. Fuktkvoten var under gränsvärdet.
- Fasad, fönster och dörrarBra
- Träpanel målad 2013 med nya gavelsidor. Tvåglas kopplade fönster. Inga anmärkningar.
- Duschrum entréplanRisk
- Avskrivet tätskikt, rostig golvbrunn av gjutjärn och ingen ventilation. Tvättdelen saknar tätskikt och golvbrunn. Besiktningen: i stort behov av renovering.
- Badrum övre planKontrollera
- Renoverade 2012. Sprickor i kakel vid duschväggen och rörgenomföringar i golvets tätskikt; bomljud i klinker, fönster i våtzon och ingen spolknapp i det andra.
- Värme och pannrumRisk
- Bergvärmepump från 1999 med aktivt larm; besiktningen anser att IVT ska utreda. Pannrummet saknar tätskikt och golvbrunn. Delar av huset har direktverkande el.
- El och VVSKontrollera
- Äldre el- och VVS-installationer; besiktningen rekommenderar översyn av fackman. Diskbänksskåpet saknar tät botten.
- Gästhus (f.d. carport)Kontrollera
- Carport med förråd från 1996, ombyggd till gästhus med kök, dusch och sovrum utan bygglov. Ingår inte i besiktningen eller i ytorna.
Räkna med att huset ska bli en bostad igen. Mäklaren skriver att bygglov saknas både för ombyggnaden till tre lägenheter och för gästhuset i carporten. Stadsplanen S263 (1934) tillåter ett kök i huvudbyggnaden på en tomt under 1 750 m² och förbjuder boningsrum i gårdsbyggnader, så hyresintäkter går inte att räkna med. Fråga kommunen om det finns ett tillsynsärende innan du bjuder. Vårt intervall har dragit 0,4 Mkr för återställningen.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Återställa tre lägenheter till en bostad (kök, entréer, väggar) | 400–800 tkr | 0–1 år |
| Duschrum och tvätt på entréplanet, nytt tätskikt, golvbrunn och ventilation | 200–300 tkr | 0–1 år |
| Utredning och troligen byte av bergvärmepumpen från 1999 | 150–250 tkr | nu |
| Takplåtar kring skorstenar och ränndal, nockband, hängrännor på takkupan | 50–120 tkr | 0–2 år |
| Gästhuset: söka lov i efterhand eller återställa till carport | 50–200 tkr | 0–1 år |
| El- och VVS-översyn, ny radonmätning under eldningssäsongen | 20–50 tkr | 0–1 år |
| Nödvändigt / allt | 0,4–0,7 / 0,9–1,7 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Vasavägen 8, Stocksund | 217+70 | 19 500 000 | 77 400 | jun 2026 |
| Skeppsvägen 4, Stocksund | 236.5+105 | 16 400 000 | 56 700 | okt 2026 |
| Invernessvägen 20, Stocksund | 241+31 | 14 150 000 | 55 200 | jun 2025 |
| Krokvägen 9, Stocksund | 264+75 | 23 900 000 | 79 300 | maj 2026 |
| Bergstigen 29, Stocksund | 309+59 | 23 750 000 | 70 200 | jan 2026 |
| Föreningsvägen 15, Stocksund | 213+94 | 19 800 000 | 76 200 | maj 2025 |
| Vintervägen 2, Stocksund | 229+117 | 17 500 000 | 60 900 | maj 2025 |
| Dalgången 8, Stocksund | 201+69 | 22 500 000 | 95 500 | nov 2025 |
| Vasavägen 2A, utgångspris | 245 + 39 | 16 900 000 | – | till salu |
Åtta villor i Stocksund på 201–309 m² boarea, sålda maj 2025–okt 2026, ger ca 70 200 kr/m² effektiv area och en bas på ca 18,6 Mkr före avdragen för återställningen (−0,4 Mkr) och värmepumpen och duschrummet (−0,3). Närmast i läge och skick är Skeppsvägen 4 (1934, välbevarat original ca 145 m från E18, 16,4 Mkr i okt 2026, ca 6 % under utgångspriset) och grannen Vasavägen 8 (1953, 19,5 Mkr i jun 2026). Jämförelserna längre från E18 är nedjusterade 2–8 %. Spridningen är stor (55 000–88 000 kr/m²), så intervallet är brett. Utan Dalgången 8, som drar mest uppåt, blir basen ca 18,0 Mkr; utan Skeppsvägen 4 ca 19,1. Omdömet blir rimligt i båda fallen. Huset har varit ute sedan 14 aug 2026 (76 dagar på Booli) till högstbjudande utan affär, vilket talar för budnivåer kring utgångspriset snarare än över. Huset såldes för 13,75 Mkr 2019 (208 + 65 m² enligt Hemnet). Säljaren köpte 2024 enligt besiktningen, men det köpet syns inte på Booli eller Hemnet. Taxeringsvärdet 14,31 Mkr / 0,75 ger ca 19,1 Mkr, men markvärdet är 9,8 Mkr av det och kontrollen överskattar i Danderyd. Danderyd 2026: villor under 25 Mkr har gått i median 1–2 % under utgångspriset.
Tidigare försäljningar
| Datum | Typ | Boarea | Pris | Kr/m² |
|---|---|---|---|---|
| 12 sep 2019 | Villa, lagfart | 150 | 13 750 000 | 91 667 |
Utgångspriset är 23 % över köpet 12 sep 2019 (13,75 Mkr, 7,1 år sedan, 2,9 % per år). Boarean var då 150 m² mot 245 m² nu, så skillnaden är inte bara prisutveckling. Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.
Budstrategi
Att göra före bud
- Finns ett tillsynsärende hos Danderyds kommun för lägenheterna eller gästhuset? Fråga mäklaren och byggnadsnämnden före bud.
- Vad kostar och vad omfattar återställningen till en bostad? Be om ritningar på hur huset såg ut före ombyggnaden.
- Är lägenheterna eller gästhuset uthyrda i dag, och följer några hyresavtal med?
- Vad visade IVT:s utredning av larmet på bergvärmepumpen, och vilket år byttes kompressorn senast?
- Vad köpte säljaren huset för 2024, och vilka arbeten är gjorda sedan dess? Köpet syns inte på Booli.
- Stadsplanen S263 och tomtindelningen ändrades i maj–jun 2026 enligt annonsen. Vad gäller ändringarna?
- Finns frågelista? Den saknas bland dokumenten.
- Låt en fuktsakkunnig mäta i souterrängens ytterväggar och golv, och gör en ny radonmätning under eldningssäsongen.
Underlag: SkandiaMäklarnas annons med byggnadsbeskrivning, renoveringslista, taxering, driftkostnad och servitut (läst 29 okt 2026), överlåtelsebesiktning (Bjerking & Thörn, SBR, 15 jun 2026), areamätning (SBR, 15 jun 2026), energideklaration (Anticimex, 24 sep 2018), radonmätning (Radonova, 15–26 sep 2018), stadsplan S263 Stockbyområdet (1934, Danderyds kommun), slutpriser och säljhistorik från Booli och Hemnet (29 okt 2026), avstånd till E18 från OpenStreetMap. Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Stocksund och i Danderyd
Alla hus i Stocksund
Långängsstrand 11
Högt utgångspris- Utgångspris
- 32,95 Mkr
- Bedömt värde
- 26,9–28,9 Mkr
Storängsstigen 13
Lågt utgångspris- Utgångspris
- 22,5 Mkr
- Bedömt värde
- 23,9–25,7 Mkr
Långängsstrand 23
Högt utgångspris- Utgångspris
- 35,0 Mkr
- Bedömt värde
- 21,0–23,4 Mkr
Kungsvägen 6
Högt utgångspris- Utgångspris
- 39,5 Mkr
- Bedömt värde
- 27,9–32,7 Mkr
Tallåsvägen 7
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 18,95 Mkr
- Bedömt värde
- 17,9–19,2 Mkr
Traststigen 140
Högt utgångspris- Utgångspris
- 14,0 Mkr
- Bedömt värde
- 10,9–12,3 Mkr