Skyttevägen 10

För och emot

Besiktningen

1 risk5 att kontrollera2 bra

BesiktningRisk

Inget protokoll publicerat. Annonsen säger att huset är förbesiktigat och att protokollet ”tillhandahålls på begäran”; begär det före bud.

GrundKontrollera

Krypgrund med träbjälklag (annonsen). Konstruktionen kan ge mögel och fukt i bjälklaget; fråga om krypgrunden kontrollerats och om avfuktare finns.

Tak och vindBra

Betongpannor; kattvindar längs övre plan. Ålder på tak och underlag anges inte.

VåtrumKontrollera

Tre badrum och gäst-wc enligt annonsen och planritningen. År och utförande anges inte; be om våtrumsintyg.

Värme och ventilationKontrollera

Direktverkande el med eldstad, radiatorer och vattenburen golvvärme, självdrag. Energideklarationen 2018 föreslår bland annat nya radiatorventiler och injustering. En värmepump skulle sänka elkostnaden.

Fasad och fönsterBra

Tegel och träpanel med 3-glas isolerfönster enligt annonsen.

Ytor och bygglovKontrollera

Uppmätt 180 + 2 m² (Enspecta, mar 2022, beställd av förra ägaren). 2018 såldes huset som 153 + 28 m², och taxeringen anger 135 + 28. Biarean är alltså gjord till boarea; fråga efter bygglov och slutbesked.

RadonKontrollera

Inte mätt enligt energideklarationen 2018. Mät under eldningssäsongen.

Begär besiktningsprotokollet före bud. Värdet bygger på att renoveringen gör huset bättre än grannhalvan, som gick för 12,7 Mkr i september. Protokollet finns men är inte publicerat. Läs det före bud, särskilt krypgrunden, våtrummen och den ombyggda biarean, och fråga efter bygglov för ombyggnaden. Smärtgränsen har dragit 0,3 Mkr för det okända.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Åtta kedjehus i Stocksund och Djursholm, sålda maj 2025–okt 2026, ger ca 75 500 kr/m² effektiv area efter justering och en bas på 13,7 Mkr. Bäst är de två affärerna i samma serie från 1965: grannhalvan Skyttevägen 8 (190 + 8 m², uppdaterad el och avlopp, två badrum) gick för 12,7 Mkr i sep 2026 utan utgångspris, och Skyttevägen 18 (125 + 42 m²) för 10,55 Mkr i maj 2025, jämnt med utgångspriset. Bara de två ger ca 69 000 kr/m² och 12,6 Mkr, under vårt intervall; det högre värdet bygger på att renoveringen med tre badrum och påkostat kök är värd ca 0,5–1,4 Mkr mer än grannhalvans standard, och det ser vi först i besiktningen. Övriga sex är kedjehus från 1959–79 i Stocksund (Törnrosvägen 15 16,5 Mkr, Orrspelsvägen 2F 17,75 Mkr, båda med större biarea) och vid Hermodvägen–Fafnervägen i Djursholm (11,55–13,5 Mkr); utan den dyraste (Hermodvägen 26) sjunker basen ca 0,1 Mkr. Skyttevägen 12 (136 + 18 m², 11,3 Mkr, mar 2025, 8 % över utgångspriset) är 19 månader gammal och ligger utanför urvalet. Skyttevägen 8 hade också en lagfart på 11,35 Mkr (jan 2026) utan Hemnet-annons, som inte används. Villavägen 8D (1969, 160 + 9 m², 15,5 Mkr, 24 % över utgångspriset på 264 m² tomt) är utelämnad som avvikande. Säljaren köpte huset för 14,5 Mkr (lagfart aug 2022) med samma uppmätta yta; ingen affär i serien har gått över 12,7 Mkr sedan dess. Taxeringsvärdet 9,08 Mkr / 0,75 ger ca 12,1 Mkr. Danderyd 2026: villor under 25 Mkr går i median 1–2 % under utgångspriset; kedjehusen ovan gick från 7 % under till 2 % över.

Tidigare försäljningar

Senaste köpet var 15 aug 2022 för 14,5 Mkr. Vi jämför när utgångspriset är satt. Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Be om besiktningsprotokollet före bud: vem gjorde det, när, och provades krypgrunden?
2. Krävdes bygglov när biarean gjordes om till boarea (153 + 28 m² 2018, 180 + 2 m² 2022)? Finns slutbesked? Vilket år gjordes renoveringen, och av vem?
3. Finns våtrumsintyg för de tre badrummen och elinstallatörens intyg?
4. Hur värms golven, med elpanna eller elslingor? Vad var den verkliga elförbrukningen de senaste 12 månaderna?
5. Gör en radonmätning under eldningssäsongen; ingen mätning finns.
6. Vad ingår i köpet av jacuzzin och laddboxen?