Bergandsgatan 3
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Friköpt kedjehus från 1974 på Fågelhöjden med kök 2018 och två badrum 2018–2019. Utgångspriset ligger i nivå med serien; det som kostar är eternittaket, originalfönstren och fukten i tvättstugan.
För och emot
Talar för
- Friköpt: huset löstes från tomträtten 2009, medan grannhus i samma område har avgäld på 25 500–29 100 kr per år
- Kök från 2018 och två helkaklade badrum från 2018 och 2019 utan förhöjda fuktvärden vid besiktningen
- Samma hustyp (130 m², 1974) har sålts sju gånger på 18 månader för 4,7–6,2 Mkr, så nivån är väl känd
- Garageplats i länga och en p-plats till, laddbox finns
- Vatten, avlopp, sophämtning och snöröjning ingår i samfällighetsavgiften på 15 200 kr per år
- Luft/luft-värmepump; specifik energianvändning 107 kWh/m² och år
Talar emot
- Tvättstugan har förhöjd fukt i golvet, släppt ytskikt och lös klämring vid golvbrunnen; besiktningen kräver fördjupad undersökning
- Eternittaket är original från 1974 med mossa, och enligt säljaren planeras takomläggning för hela området; kostnad och fördelning är inte kända
- Fönster och altandörrar är original (2-glas) och behöver målas, liksom fasadpanel och vindskivor
- Elen är äldre, ett uttag var felkopplat och jordfelsbrytare saknas
- Energiklass F och självdragsventilation
- Huset har sålts två gånger på två år: 4,8 Mkr 2024 och 4,675 Mkr 2025
Besiktningen
2 risker7 att kontrollera1 bra
- GrundKontrollera
- Betongplatta på mark med flytande spånskivegolv på cellplast. Besiktningen pekar ut det som en fuktkänslig konstruktion om fuktskyddet är bristfälligt, men såg inga skador. Sprickor i sockeln bedöms inte ha lett till skador.
- TvättstugaRisk
- Förhöjd fuktindikering i golvet, ytskiktet har släppt och klämringen är lös. Besiktningen rekommenderar fördjupad undersökning av orsak och omfattning. Tvättstugan är från byggåret.
- BadrumBra
- Badrummet på entréplan (2019) och duschrummet på övre plan (2018) gav inga förhöjda fuktindikationer. Våtrumsintygen finns hos förra ägaren, inte hos säljaren. Fönstret i badrummet på entréplan sitter olämpligt och bör skyddas mot vatten.
- TakKontrollera
- Eternit från byggåret, mossa på pannorna och färgsläpp på takkuporna. Besiktningen bedömer att motståndet mot vatteninträngning har minskat. Eternit från 1974 kan innehålla asbest, vilket gör omläggningen dyrare.
- VindKontrollera
- Inte besiktigad, nyckeln till inspektionsluckan saknades. Besiktningen rekommenderar en kompletterande besiktning.
- Fasad och fönsterKontrollera
- Fasadpanel, vindskivor, fönster, altandörrar och putsade foder behöver målas. Fönstren är original från 1974.
- DagvattenKontrollera
- Dagvattenledningarna bedöms ha nått sin tekniska livslängd, med risk för fuktskador på byggnaden.
- ElRisk
- Äldre elanläggning, felkoppling vid stickprov av jordade uttag och ingen jordfelsbrytare. Besiktningen hänvisar till elektriker.
- VVSKontrollera
- Delar av rör och avlopp byttes vid renoveringen av kök och badrum; resten är äldre och har inte kontrollerats.
- RadonKontrollera
- 120 Bq/m³ vid långtidsmätning i december 2014, under gränsvärdet 200. Stommen på entréplan är lättbetong, och mätningen är snart tolv år gammal.
Utred tvättstugan och fråga om taket före bud. Tvättstugans golv har förhöjd fukt, och besiktningen kräver en fördjupad undersökning som inte är gjord. Fråga också mäklaren vad som är beslutat om takomläggningen i området: om samfälligheten eller varje ägare betalar, när det ska ske och vad det beräknas kosta. Ett eternittak med asbestsanering kostar ca 250–450 tkr för ett hus av den här storleken.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Tvättstuga: fuktutredning, nytt tätskikt och golvbrunn | 60–150 tkr | 0–1 år |
| El: jordfelsbrytare och åtgärd av felkopplingen | 10–30 tkr | direkt |
| Målning av fasadpanel, vindskivor, fönster och dörrar | 60–120 tkr | 0–2 år |
| Dagvattenledningar | 30–80 tkr | 0–5 år |
| Tak: omläggning av eternit med asbestsanering, om ägaren betalar | 250–450 tkr | 0–5 år |
| Nya fönster och altandörrar | 150–300 tkr | 5–10 år |
| Radonmätning, åtgärd vid behov | 2–60 tkr | första vintern |
| Nödvändigt / allt inom 10 år | 0,15–0,3 / 0,6–1,2 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Bergandsgatan 3 (detta hus) | 130 | 4 675 000 | 36 000 | jul 2025 |
| Gräsandsgatan 32 | 130 | 5 550 000 | 42 700 | maj 2025 |
| Gräsandsgatan 35 | 130 | 5 000 000 | 38 500 | okt 2025 |
| Bergandsgatan 11 | 130 | 6 200 000 | 47 700 | mar 2026 |
| Bergandsgatan 19 | 130 | 5 800 000 | 44 600 | jun 2026 |
| Gräsandsgatan 28 | 130 | 4 800 000 | 36 900 | jun 2026 |
| Brunandsgatan 2 | 117 | 5 350 000 | 45 700 | jul 2026 |
| Bergandsgatan 3, utgångspris | 130 | 5 195 000 | – | till salu |
Jämförelserna är friköpta kedjehus i samma serie på Fågelhöjden (1974, Bergandsgatan, Gräsandsgatan och Brunandsgatan), sålda maj 2025–jul 2026 för 4,675–6,2 Mkr, alla på eller över utgångspriset utom detta hus egen affär (−6 %). Tomträttshusen i området (Bergandsgatan 6 och 22, Gräsandsgatan 11, avgäld 25 500–29 100 kr per år) är inte med. Spridningen är stor och skicket på flera jämförelser är inte känt, så intervallet blir brett. Husets egen affär för 4,675 Mkr i juli 2025 ligger under intervallet; sedan dess har inget större gjorts, men serien har sålts högre 2026 (4,8–6,2 Mkr). Utan den dyraste jämförelsen (Bergandsgatan 11, 6,2 Mkr) blir mitten ca 5,1 Mkr, utan husets egen affär ca 5,4; omdömet blir Rimligt i båda fallen. Taxeringsvärdet (4,83 Mkr) / 0,75 ger 6,4 Mkr, över alla affärer i serien utom en, så det säger lite här. Nacka 2026: radhus och kedjehus under 10 Mkr har gått i median ca 2 % över utgångspris. Avdraget för tvättstugan och elen är en bedömning.
Tidigare försäljningar
| Datum | Typ | Boarea | Pris | Kr/m² |
|---|---|---|---|---|
| 23 feb 2009 | Kedjehus, lagfart | 130 | 376 000 | 2 892 |
| 14 jun 2024 | Kedjehus, lagfart | 130 | 4 800 000 | 36 923 |
| 7 jul 2025 | Kedjehus, lagfart | 130 | 4 675 000 | 35 962 |
Utgångspriset är 11 % över köpet 7 jul 2025 (4,68 Mkr, 1,3 år sedan, 8,4 % per år). Säljaren köpte för bara 1,3 år sedan och har dessutom betalat lagfart (1,5 %) och snart mäklararvode, så ett bud under köpeskillingen är svårt att få accepterat. Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.
Budstrategi
Att göra före bud
- Takomläggningen för området: vem beslutar, vem betalar, när och vad det beräknas kosta. Be om samfällighetens årsredovisning och underhållsplan.
- Fördjupad fuktundersökning i tvättstugan innan bud, eller ett pris som täcker nytt tätskikt.
- Kompletterande besiktning av vinden; nyckeln till inspektionsluckan saknades.
- Varför säljs huset efter drygt ett år? Det köptes för 4,675 Mkr i juli 2025.
- Våtrumsintyg för badrummen från 2018 och 2019 (finns hos förra ägaren enligt besiktningen).
- Elbesiktning: jordfelsbrytare, felkopplat uttag och status för den äldre anläggningen.
- Elförbrukning: annonsens 24 000 kr per år motsvarar ca 12 600 kWh, energideklarationen anger 14 000 kWh för värme och varmvatten plus hushållsel.
- Ny radonmätning under eldningssäsongen; den senaste är från 2014.
Underlag: Widerlövs annons med byggnadsbeskrivning, taxering 2024 och driftkostnad (30 okt 2026), överlåtelsebesiktning nivå 1 (Anticimex, besiktigad 23 sep 2026, protokoll 2 okt 2026), energideklaration (Eminenta AB, 15 maj 2024), stadsplan S 239 Fisksätraområdet del 7 (fastställd 27 sep 1973, Nacka kommuns karta), husets säljhistorik från Booli och Hemnet, slutpriser, utgångspriser och upplåtelseform för jämförelserna från Hemnets sålda-sidor och Booli (30 okt 2026). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Nacka
Alla villor i Nacka
Hugins väg 18
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 9,5 Mkr
- Bedömt värde
- 8,8–9,5 Mkr
Persvägen 9
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 4,8–5,5 Mkr
Evalundsvägen 190
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 6,1–6,6 Mkr
Fällströmsvägen 15
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 7,2–8,4 Mkr
Måbärsvägen 1
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 5,8–6,8 Mkr
Rödhakevägen 1
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 6,3 Mkr
- Bedömt värde
- 5,4–6,3 Mkr