Persvägen 9
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Liten villa om 52 m² från 1956 med en gäststuga om 17 m² på 1 980 m² tomt i Gustavsvik. Tomten bär priset; det som avgör är grunden, som ingen besiktat, och ca 0,65 Mkr för kommande VA och gata.
Mäklaren har inte satt något utgångspris än. Vår bedömning bygger på jämförbara försäljningar, inte på priset, så den gäller redan nu. När priset kommer kan du läsa av det här:
- Lågtunder 4,8 MkrRäkna med budgivning över priset
- Rimligt4,8–5,5 MkrI linje med jämförelserna
- Högtöver 5,5 MkrJämförelserna stöder inte priset
Vi uppdaterar analysen när utgångspriset är satt. Mäklarens annons.
För och emot
Talar för
- Tomt 1 980 m² i ett område där tomten bär priset: hus på 43–87 m² i Gustavsvik och Solbrinken har gått för 3,3–7,0 Mkr nästan oavsett storlek
- Detaljplan DP 689 (laga kraft 27 jun 2023) tillåter en huvudbyggnad på 14 % av tomten, högst 190 m² byggnadsarea, plus 60 m² komplementbyggnader och två bostäder
- Kök och badrum är nyrenoverade enligt mäklaren, och fönstren är 3-glas
- En separat gäststuga om 17 m² som enligt mäklaren kan användas som gästhus, ateljé eller kontor
- Gemensamhetsanläggning Backeböl ga:10 och servitut för väg; väg och samfällighet ca 1 000 kr/år
Talar emot
- Bara 52 m² boarea med två sovrum; vad de 26 m² biarea är framgår inte av annonsen
- Ingen besiktning, ingen frågelista och inga dokument utöver energideklarationen och detaljplanen
- Krypgrund med grundmur av betong och lecablock och självdrag, en kombination som behöver kontrolleras för fukt
- Energiklass G: 323 kWh/m² och år i primärenergital (deklaration 2020, mätt 2019 när huset stod obebott och värmdes med direktverkande el)
- Kommunalt VA och ny gata kommer: gatukostnad 0,24 Mkr, anläggningsavgift ca 0,4 Mkr och egen ledning på tomten, enligt kommunen ungefär 2030
- Enskilt vatten och avlopp i dag; brunnens vatten och avloppets tillstånd är inte redovisade
Besiktningen
- GrundRisk
- Krypgrund med grundmur av betong och lecablock enligt mäklaren. Ingen besiktning finns, så fuktkvoter, plastfolie, ventilation och eventuellt organiskt material under huset är okända.
- Stomme och fasadKontrollera
- Trästomme och träfasad, huset byggt 1956 och ombyggt 1989 enligt mäklaren. Skicket är inte besiktat.
- TakKontrollera
- Papptak med lackerad plåt. Ålder och skick framgår inte.
- FönsterBra
- 3-glasfönster enligt mäklaren.
- Kök och våtrumKontrollera
- Kök och badrum nyrenoverade enligt mäklaren. Fråga efter år, utförare och intyg för tätskiktet (branschregler).
- Värme och energiKontrollera
- Luft/luft-värmepump och el. Energideklarationen (23 apr 2020) gav 323 kWh/m² primärenergi, klass G, på 54 m² Atemp; den mättes när huset stod obebott och värmdes med direktverkande el, och värmepumpen var åtgärdsförslaget. Mäklaren anger 11 500 kWh el per år.
- VentilationKontrollera
- Självdrag. Tillsammans med krypgrunden värt att kontrollera fukt och tilluft.
- Vatten och avloppKontrollera
- Enskilt vatten året om och enskilt avlopp. Vattenkvalitet, brunnens kapacitet och avloppets tillstånd är inte redovisade. Kommunalt VA byggs ut i området.
- GäststugaKontrollera
- Separat byggnad om 17 m². Om den är bygglovsprövad som bostad och om den ingår i biarean framgår inte.
Besiktiga grunden och räkna med ca 0,65 Mkr för VA och gata. Persvägen ligger i detaljplan DP 689 (Dalvägen–Gustavsviksvägen). Kommunen har räknat gatukostnaden till 241 805 kr med index, och VA-anläggningsavgiften för en tomt på 1 980 m² blir ca 0,4 Mkr enligt taxan 2026, plus egen ledning till förbindelsepunkten. Jämförelserna har samma kostnad framför sig, så den ligger redan i priset, men pengarna måste finnas. Det finns ingen besiktning av ett hus på krypgrund med självdrag; gör en egen före bud.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Egen besiktning med krypgrund, före bud | 10–20 tkr | före bud |
| Åtgärder i krypgrunden om fukt hittas (avfuktare, plastfolie, rensning) | 30–80 tkr | 0–1 år |
| Gatukostnad (kommunens beräkning med index) | ca 240 tkr | när gatan är klar |
| VA-anläggningsavgift och egen ledning | 400–500 tkr | när förbindelsepunkten anvisas |
| Vattenprov och radonmätning | 3–6 tkr | första vintern |
| Tilläggsisolering och tilluft | 50–150 tkr | när du vill |
| Nödvändigt / allt | 0,65–0,75 / 0,75–1,0 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Marsvägen 6 | 61 | 5 000 000 | 82 000 | jun 2026 |
| Kustvägen 8 | 59+17 | 5 460 000 | 80 900 | apr 2026 |
| Oxbärsvägen 1 | 50 | 4 700 000 | 94 000 | feb 2026 |
| Törnbrinken 9 | 55+24 | 7 000 000 | 104 500 | jul 2026 |
| Gustavsviksvägen 35A | 43 | 3 300 000 | 76 700 | jun 2026 |
| Evedalsvägen 9 | 75+12 | 5 995 000 | 74 000 | maj 2025 |
| Eriksviksvägen 12 | 80+9 | 4 550 000 | 53 800 | maj 2026 |
| Boo strandväg 38 | 70+30 | 4 500 000 | 52 900 | jul 2025 |
| Persvägen 9, utgångspris | 52 + 26 | ej satt | – | till salu |
Åtta småhus i samma förnyelseområde (Gustavsvik, Solbrinken och Eriksvik), 43–80 m² boarea på 1 595–2 350 m² tomt, sålda maj 2025–jul 2026 (Hemnet). Sex är hus från 1934–57 som vårt, Oxbärsvägen 1 från 1988 och Kustvägen 8 från 1995. Justerat median ca 79 500 kr/m² effektiv area (52 + 0,5 × 26 m²). I Gustavsvik betalar man mest för tomten: husen har gått för 3,3–7,0 Mkr nästan oavsett storlek, och sju av åtta gick på eller under utgångspriset, inte Nackas +1,5 %. Ingen justering för VA och gata, eftersom alla jämförelser har samma kostnad framför sig. Grannarna drar nedåt: Evedalsvägen 14 (60 m², 1 770 m², 150 m bort) gick för 4,25 Mkr i feb 2025 och Solbrinken 21 (60 + 16 m²) för 4,0 Mkr i nov 2024, båda äldre än 18 månader och därför inte med i formeln; Gustavsviksvägen 35A (43 m²) gick för 3,3 Mkr i jun 2026. Uppåt drar Törnbrinken 9 (7,0 Mkr) och Dalvägen 29 (61 + 7 m², 6,0 Mkr jun 2026, byggår och tomt okända, inte med). Huset köptes för 3,0 Mkr i okt 2020 (Booli-lagfart, 46 m²) efter en annons på 3 295 000 kr hos Svenska Mäklarhuset; kök och badrum är renoverade sedan dess. Taxeringsvärdet / 0,75 ger ca 5,5 Mkr. Känslighet: utan Törnbrinken 9 blir mitten ca 5,1 Mkr, utan Boo strandväg 38 ca 5,2 Mkr. Inget utgångspris ännu; Nacka under 10 Mkr har i median gått 2,3 % över utgångspriset (Hemnet, 12 mån), men småhusen här oftare under.
Tidigare försäljningar
| Datum | Typ | Boarea | Pris | Kr/m² |
|---|---|---|---|---|
| 23 okt 2020 | Villa, lagfart | 46 | 3 000 000 | 65 217 |
Senaste köpet var 23 okt 2020 för 3,0 Mkr. Vi jämför när utgångspriset är satt. Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.
Budstrategi
Att göra före bud
- Fråga mäklaren när huset kommer ut och vad utgångspriset blir; det har varit ”på gång” sedan 4 feb 2026.
- Besiktiga huset själv före bud, med krypgrunden (fuktkvoter, plastfolie, ventilation) och vind.
- Fråga vad de 26 m² biarea är och om gäststugan om 17 m² ingår i dem, och om det finns bygglov för gäststugan som bostad.
- Fråga efter år, utförare och intyg för det renoverade badrummet och köket, och när värmepumpen installerades.
- Fråga Nacka kommun (exploateringsenheten, 08-718 80 00) när gatukostnad och VA-avgift för Backeböl 1:551 faktureras och om något är betalt.
- Kontrollera med kommunen (NVOA 08-718 90 00) när förbindelsepunkten anvisas, och fråga om avloppets tillstånd och senaste slamtömning.
- Ta vattenprov från brunnen och mät radon under eldningssäsongen.
- Fråga vad som gjorts sedan köpet 2020 och vad ägaren betalt för renoveringen.
Underlag: Fastighetsbyråns annons med byggnadsbeskrivning, drift, taxering 2024, servitut och VA (”På gång”, läst 30 okt 2026); energideklaration (Energihusbesiktningar, 23 apr 2020); detaljplan DP 689 Dalvägen–Gustavsviksvägen (laga kraft 27 jun 2023, Nacka kommun WFS); gatukostnad per adress ur Nacka kommuns karta (WFS, 30 okt 2026); Booli (snart till salu sedan 4 feb 2026, taxering 2021 och 2024, lagfart 3,0 Mkr); Hemnet (kommande annons 21989430, borttagen annons 16798319 från Svenska Mäklarhuset 2020 med pris och driftkostnad, sålda villor och fritidshus i Nacka, okt 2026). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Gustavsvik och i Nacka
Alla hus i Gustavsvik
Måbärsvägen 1
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 5,8–6,8 Mkr
Rosbrinken 9
Högt utgångspris- Utgångspris
- 14,5 Mkr
- Bedömt värde
- 10,8–11,6 Mkr
Vinkelvägen 15
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 7,0 Mkr
- Bedömt värde
- 6,8–7,9 Mkr
Fiskebovägen 2
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 28,9–32,0 Mkr
Solbrinken 13
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 8,0 Mkr
- Bedömt värde
- 7,5–8,6 Mkr
Vinkelvägen 4
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 6,0 Mkr
- Bedömt värde
- 5,9–6,7 Mkr