Evalundsvägen 190
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Radhus från 1969 på Evalundsvägen, ett av få i längorna med friköpt tomt, så ingen avgäld på ca 30 tkr/år. Friköpet är värt pengar; tre våtrum med uttjänta tätskikt drar åt andra hållet.
Mäklaren har inte satt något utgångspris än. Vår bedömning bygger på jämförbara försäljningar, inte på priset, så den gäller redan nu. När priset kommer kan du läsa av det här:
- Lågtunder 6,1 MkrRäkna med budgivning över priset
- Rimligt6,1–6,6 MkrI linje med jämförelserna
- Högtöver 6,6 MkrJämförelserna stöder inte priset
Vi uppdaterar analysen när utgångspriset är satt. Mäklarens annons.
För och emot
Talar för
- Friköpt: grannhusen på tomträtt betalar 29 000–31 500 kr/år i avgäld (Hemnet), som kommunen kan räkna om 2030; här finns ingen avgäld
- De två friköpta husen i längorna som sålts, Evalundsvägen 124 och 132, gick för 6,40–6,43 Mkr våren 2024, då tomträttshusen gick för 5,50–6,86 Mkr
- Kök med vitvaror 2017, nya altaner 2020, fasaden målad 2018 och nya badrumsinredningar 2018 (annonsen)
- Samfälligheten svarar för tak, vind, hängrännor och dagvatten, och avgiften täcker fjärrvärme, vatten, avlopp, sopor och garage med laddbox
- Sju rum på tre plan med bastu, och baksida mot en allmänning
- Radonmätning 2007–08 gav 30 Bq/m³, långt under gränsvärdet 200
Talar emot
- Badrummet på övre plan och duschrummet på entréplan är från mitten av 1990-talet; besiktningen bedömer tätskikten som uttjänta, med rörgenomföringar i våtzonen och trasigt vattenlås i golvbrunnen
- Tvättstugan med duschkabin har plastmatta från 1969 och kunde inte besiktigas bakom kabin, torkskåp och skåp
- Besiktningen fann ett pågående läckage från en radiator i källaren med blöt gipsskiva och laminat; säljaren uppger att packningen byttes samma dag
- Dränering och utvändig fuktisolering är troligen från 1969 och har nått sin livslängd enligt besiktningen; källarväggarna är invändigt inklädda
- Äldre fönster från 1969 behöver underhåll (mjukt trä, bleck fel monterade), och delar av el och VA är original
- Ingen energideklaration i annonsen och självdragsventilation
Besiktningen
- VåtrumRisk
- Badrum på övre plan och duschrum på entréplan från mitten av 1990-talet. Tätskikten bedöms ha nått sin livslängd, utförandet vid golvbrunnarna gick inte att kontrollera, rörgenomföringar finns i våtzonen och vattenlåset i badrummets golvbrunn är trasigt.
- TvättstugaRisk
- Plastmatta och målade skivor från 1969, uttjänta enligt besiktningen. Golv, vägg och golvbrunn gick inte att besiktiga bakom duschkabin och torkskåp.
- KällareKontrollera
- Betonggolv mellan grundsulor och invändigt inklädda betongmurar, en riskkonstruktion. Ett pågående läckage från en radiator gav blöt gipsskiva och laminat; besiktningen rekommenderade fortsatt utredning. Säljaren uppger att o-ringen byttes och att det avfuktades (dokument april 2026).
- Grund och dräneringKontrollera
- Fuktisolering och dränering troligen från 1969 och uttjänta enligt besiktningen; bör tas med i kalkylen. Lera och sand i marken. Inga sättningar enligt säljaren.
- KökBra
- Modern standard (kök och vitvaror 2017), fuktlarm under diskmaskinen. Droppskyddet i diskbänksskåpet bör tätas.
- Tak och vindKontrollera
- Plåttak från 1998 lagt ovanpå det ursprungliga platta taket. Tak, vind och hängrännor sköts av samfälligheten och ingick inte i besiktningen.
- Fasad och fönsterKontrollera
- Träfasad från 1980, målad 2018, och plastpanel från 1969 med lokala sprickor. Fönster från 1969 och 2011; de äldre har mjukt trä och behöver målas, och bleck är fel monterade.
- InstallationerKontrollera
- Kommunalt VA och fjärrvärme via samfälligheten. Delar av VA och el från 1969 har nått sin livslängd; besiktningen rekommenderar kontroll av elektriker. Självdrag; frånluftsfläktar i våtrummen rekommenderas.
Räkna in våtrummen och friköpet i budet. Huset är friköpt, vilket grannhusen på tomträtt inte är: de betalar ca 30 000 kr/år i avgäld, som kan höjas 2030, eller ca 50 % av marktaxeringsvärdet för att köpa loss marken. Samtidigt har alla tre våtrummen uttjänta tätskikt enligt besiktningen från juni 2024, ca 0,45–0,75 Mkr att göra om. Be om lagfartsbevis som visar att tomten är friköpt, och räkna våtrummen som en kostnad de närmaste åren.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Badrum på övre plan, nytt tätskikt och golvbrunn | 200–300 tkr | 0–5 år |
| Duschrum på entréplan | 150–250 tkr | 0–5 år |
| Tvättstuga med dusch i källaren | 100–200 tkr | 0–5 år |
| Fönster: målning, bleck, lagning av mjukt trä | 20–50 tkr | 0–2 år |
| Frånluftsfläktar i våtrummen, elkontroll, ny radonmätning | 15–30 tkr | 0–1 år |
| Dränering och utvändig fuktisolering, om den inte görs gemensamt | 150–300 tkr | när det behövs |
| Nödvändigt / allt utom dränering | 0,04–0,08 / 0,5–0,8 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Evalundsvägen 158 | 122+61 | 6 100 000 | 40 000 | okt 2026 |
| Evalundsvägen 142 | 117+60 | 6 050 000 | 41 200 | maj 2026 |
| Evalundsvägen 210 | 120+60 | 5 995 000 | 40 000 | maj 2026 |
| Evalundsvägen 134 | 117+60 | 5 900 000 | 40 100 | sep 2025 |
| Evalundsvägen 172 | 117+60 | 6 300 000 | 42 900 | maj 2025 |
| Evalundsvägen 190, utgångspris | 122 + 58 | ej satt | – | till salu |
Jämförelserna är radhus i samma serie och samfällighet på Evalundsvägen, alla från 1969, 117–122 m² boarea och 60–61 m² biarea, sålda sedan maj 2025, och alla på tomträtt med 29 000–31 500 kr/år i avgäld (Hemnet). De har gått för 5,90–6,30 Mkr, nästan alla mot ett utgångspris på 5 995 000 kr. Det här huset är friköpt. Vad det är värt är en bedömning: avgälden på ca 30 000 kr/år motsvarar ca 1,0 Mkr räknat med kommunens avgäldsränta 3 %, och de två friköpta husen som sålts i längorna (Evalundsvägen 124, 6,395 Mkr maj 2024, och 132, 6,425 Mkr mar 2024) låg 0,3–0,7 Mkr över de flesta tomträttshusen då; de är äldre än 18 månader och används inte som jämförelser. Vi lägger +0,6 Mkr. Våtrummen drar −0,3 Mkr: tätskikten är uttjänta, men skicket på jämförelserna är inte känt och flera har troligen också äldre våtrum. Utelämnade är renoveringsobjekten Evalundsvägen 86 (4,0 Mkr feb 2026) och 140 (4,76 Mkr, lagfart jun 2026). Utan friköpstillägget skulle värdet bli ca 0,6 Mkr lägre, i nivå med tomträttshusen. Säljaren köpte huset för 4,65 Mkr i november 2016.
Tidigare försäljningar
| Datum | Typ | Boarea | Pris | Kr/m² |
|---|---|---|---|---|
| 1 okt 2009 | Radhus, lagfart | 122 | 374 000 | 3 066 |
| 11 nov 2016 | Radhus, lagfart | 122 | 4 650 000 | 38 115 |
Senaste köpet var 11 nov 2016 för 4,65 Mkr. Vi jämför när utgångspriset är satt. Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.
Budstrategi
Att göra före bud
- Lagfartsbevis eller fastighetsutdrag för Älta 39:10 som visar äganderätt; Booli har en lagfart på 374 000 kr i oktober 2009, troligen friköpet av marken.
- Besiktningen är från 20 juni 2024 men huset kom ut på Booli först 14 april 2026: har det legat ute eller visats tidigare, och har något ändrats sedan dess?
- Radiatorläckaget i källaren: byttes gipsskiva och laminat, och gjordes någon fuktmätning efteråt?
- Samfälligheten (Älta ga:44): årsredovisning, underhållsplan, om dränering, tak och fönster görs gemensamt och vad avgiften på 51 372 kr/år täcker.
- Energideklaration, och elförbrukningen: annonsen anger 2 802 kWh/år.
- Om huset är ett gavelhus eller mellanhus, och vad utgångspriset blir.
- Egen besiktning eller köpargenomgång före bud, eftersom protokollet är över två år gammalt vid försäljningen.
Underlag: Erik Olssons annons med byggnadsbeskrivning, renoveringar, driftkostnader och samfällighet (30 okt 2026), överlåtelsebesiktning (Eminenta AB, 20 jun 2024), säljarens dokument om åtgärdat radiatorläckage (14 apr 2026), Booli-sidan med säljhistorik (30 okt 2026), stadsplan 1968-03-06 enligt annonsen, slutpriser från Booli och Hemnet med upplåtelseform och avgäld för jämförelserna (30 okt 2026), Nacka kommuns tjänsteskrivelser om tomträtt och friköp på Evalundsvägen (KFKS 2018/1011) och i Älta (KFKS-2024-00960). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Älta och i Nacka
Alla hus i Älta
Evalundsvägen 166
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 6,0 Mkr
- Bedömt värde
- 5,7–6,1 Mkr
Strålsjövägen 27
Högt utgångspris- Utgångspris
- 12,5 Mkr
- Bedömt värde
- 9,5–11,0 Mkr
Persvägen 9
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 4,8–5,5 Mkr
Fällströmsvägen 15
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 7,2–8,4 Mkr
Måbärsvägen 1
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 5,8–6,8 Mkr
Rödhakevägen 1
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 6,3 Mkr
- Bedömt värde
- 5,4–6,3 Mkr