Rödhakevägen 1
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Ett renoveringsobjekt från 1937 på 72 m² och en plan tomt på 935 m² längst in på en återvändsgata. Säljs i befintligt skick med friskrivning, utan besiktning, och med enskilt vatten och avlopp.
För och emot
Talar för
- Tomt på 935 m², plan med gräsytor, längst in på en återvändsgata utan genomfart
- Taxeringens markvärde är 3,74 Mkr av 5,12 Mkr; det mesta av priset är tomten
- Ny luftvärmepump 2025
- Ingen gatukostnad enligt kommunens karta (Lännersta 1:192 ingår inte i någon utredning)
- Liknande gamla hus i Lännersta har gått över utgångspris: Jäntans väg 3 (1938, 74 + 41 m²) 6,0 Mkr i okt 2026, 13 % över
Talar emot
- Mäklaren skriver ”genomgående renoveringsbehov”; tvåglasfönster, självdrag, källare och krypgrund
- Friskrivning och ingen besiktning: köparen bär hela risken för skicket
- Enskilt avlopp av okänd standard; fastigheten ligger inte i VA-verksamhetsområdet än, så tidpunkten för anslutning är inte bestämd
- Boarean 72 m² är taxeringens uppgift, inte uppmätt
- Mäklarens ”160 m² byggnadsyta” står inte i någon plan: det är kommunens riktlinje från 1984 för bygglov utanför plan
Besiktningen
- BesiktningRisk
- Ingen överlåtelsebesiktning är gjord och säljaren friskriver sig. Köparen får besiktiga före köp; gör det, med fuktmätning i källaren och krypgrunden.
- Grund och källareRisk
- Källare och krypgrund enligt annonsen, bjälklag av trä, självdrag. Kombinationen ger ofta fukt i krypgrunden; inget är mätt.
- Tak och fasadKontrollera
- Tegel och papp på taket, puts och tegel på fasaden. Ålder och skick inte kända.
- Fönster och värmeKontrollera
- Tvåglasfönster. Uppvärmning med luftvärmepump (ny 2025) och elpanna. Ingen energideklaration, så förbrukningen är okänd.
- Vatten och avloppRisk
- Borrad brunn 82 m och enskilt avlopp av okänd standard. Nacka vatten och avfall (mejl 20 maj 2026): VA finns i närheten, fastigheten kan tas med i beslutet om verksamhetsområde efter ansökan. Anslutningsavgift 303 374 kr enligt kommunens räknare, plus egen ledning på tomten.
- Plan och byggrättKontrollera
- Områdesbestämmelser OB 2 (laga kraft 2 apr 1992) begränsar fritidshus till 45 m² byggnadsarea och minsta tomt 4 000 m²; för permanentbostäder anger beskrivningen 1984 års riktlinje (160 m² huvudbyggnad, 40 m² uthus och garage) för bygglov, inte en bestämmelse. Vilken klass huset har på plankartan har vi inte kunnat läsa.
Besiktiga själv och räkna på renoveringen före bud. Huset säljs i befintligt skick med friskrivning och utan besiktning. Det du betalar för är tomten och ett hus vars skick ingen har dokumenterat. Låt en besiktningsman med fuktmätning gå igenom källare och krypgrund, ta ett vattenprov och fråga kommunen om byggrätten innan du bjuder.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Anslutning till kommunalt VA (avgift) | ca 300 tkr | när fastigheten kommer in i verksamhetsområdet |
| Egen VA-ledning på tomten och avveckling av avloppet | 50–150 tkr | samtidigt |
| Kök och badrum | 600–1 000 tkr | 0–2 år |
| Fönster, ventilation och el | 400–800 tkr | 0–3 år |
| Grund, källare och dränering om besiktningen visar fukt | 200–600 tkr | ej känt |
| Nödvändigt / allt | 0,35–0,45 / 1,6–2,9 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Jäntans väg 3, Lännersta | 74+41 | 6 000 000 | 63 500 | okt 2026 |
| Fäbodvägen 17, Norra Lännersta | 88+38 | 6 000 000 | 56 100 | apr 2026 |
| Lännerstavägen 35, Lännersta | 70+37 | 4 800 000 | 54 200 | dec 2025 |
| Dalkarlsvägen 15A, Boo Gård | 77+3 | 5 400 000 | 68 800 | dec 2025 |
| Sockenvägen 62, Södra Lännersta | 104 | 8 200 000 | 78 800 | jun 2025 |
| Kulvägen 8, Björknäs | 89+29 | 6 450 000 | 62 300 | okt 2025 |
| Kärrstigen 29, Björknäs | 93+65 | 7 075 000 | 56 400 | aug 2025 |
| Rödhakevägen 1, utgångspris | 72 + 61 | 6 300 000 | – | till salu |
Sju äldre småhus (1932–1964, 70–104 m² boarea) i Lännersta, Boo Gård och Björknäs, 0,2–1,9 km bort, sålda jun 2025–okt 2026 (Booli, Hemnet). Bäst är Jäntans väg 3 (1938, 74 + 41 m², 1 105 m², annonserad som ett hus att skapa något eget av), 6,0 Mkr i okt 2026, 13 % över utgångspriset, och Lännerstavägen 35 (1932, renoveringsobjekt), 4,8 Mkr i dec 2025, 16,5 % under. De flesta jämförelserna har kommunalt VA, så anslutningsavgiften dras som egen justering. Taxeringsvärdet / 0,75 ger 6,8 Mkr, men taxeringen ser inte skicket. Nacka 2026: villor under 10 Mkr gick i median 2,3 % över utgångspriset; renoveringsobjekten här spretar från −16 % till +13 %. Utgångspriset 6,3 Mkr ligger i övre kanten av intervallet 5,4–6,3; räknat bara på Jäntans väg 3 blir mitten ca 6,0 Mkr, bara på Lännerstavägen 35 ca 5,5 Mkr. Smärtgränsen tar hänsyn till friskrivningen och den okända VA-ledningen. Boolis säljhistorik visar ingen tidigare försäljning.
Budstrategi
Att göra före bud
- Be om alla handlingar i Boresan Köpare: finns besiktning, frågelista eller planritning med mått?
- Besiktiga före bud, med fuktmätning i källare och krypgrund och kontroll av el och stammar
- Vattenprov från brunnen och avloppets tillstånd (år, typ, senaste slamtömning)
- Fråga Nacka vatten och avfall om ansökan om verksamhetsområde är inskickad och när anslutning kan ske
- Fråga kommunen (stadsbyggnad@nacka.se) vilken byggrätt som gäller för Lännersta 1:192 enligt OB 2 och om fastigheten ligger i ”värdefull miljö” med utökad lovplikt
- Fråga varför huset varit ”snart till salu” sedan 11 aug 2026 och när budgivningen startar
- Garage och uthus: storlek, skick och bygglov
Underlag: Widerlövs annons med ägandeinformation, taxering 2024 och renoveringar (läst 30 okt 2026); fastighetskarta, VA-beräkning (Nacka vatten och avfall, räknare maj 2026), mejl från Nacka vatten och avfall 20 maj 2026, områdesbestämmelser OB 2 Södra Boo (akt 0182K-92/70, laga kraft 2 apr 1992) från mäklaren; Nacka kommuns karta (WFS: gällande planer och gatukostnadslagret, 30 okt 2026); Booli (snart till salu sedan 11 aug 2026, slutpriser 30 okt 2026); Hemnet (kommande, sålda-sidor); Boneo och Hitta för jämförelsernas byggår och skick. Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Nacka
Alla villor i Nacka
Måbärsvägen 1
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 5,8–6,8 Mkr
Gösta Ekmans väg 27
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 14,6–15,6 Mkr
Wallbacksvägen 14
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 10,0–10,8 Mkr
Korsholmsvägen 10
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 8,6–9,5 Mkr
Krönvägen 10
Högt utgångspris- Utgångspris
- 13,5 Mkr
- Bedömt värde
- 10,1–11,9 Mkr
Nåttarövägen 6
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 8,7 Mkr
- Bedömt värde
- 8,3–9,8 Mkr