Hugins väg 18

För och emot

Besiktningen

1 risk3 att kontrollera3 bra

BesiktningKontrollera

Ingen överlåtelsebesiktning eller frågelista är publicerad. För en bostadsrätt svarar säljaren mindre än för ett ägt hus, men bostadsrättshavaren ansvarar enligt stadgarna (§30) för det inre, och skicket i våtrummen är okontrollerat.

ByggnadBra

Två parhus från 2016–17 med vitputsade fasader och stora fönsterpartier. Enligt stadgarna svarar föreningen för att huset är väl underhållet, för målning av fönstrens och ytterdörrarnas utsidor och för stammar som tjänar mer än en lägenhet. Tak och fasad nämns inte uttryckligen och faller under föreningens allmänna ansvar.

Värme och energiBra

Varje hus har en egen frånluftsvärmepump; bostadsrättshavaren sköter och bekostar den enligt mäklaren. Energideklarationen (giltig till 15 jun 2030) ger 76 kWh/m² primärenergi och 48 kWh/m² specifik energi för båda husen, Atemp 540 m², inga åtgärdsförslag. Annonsen anger 13 600 kWh/år i el för fyra personer.

Föreningens ekonomiKontrollera

Ett lån på 5,0 Mkr hos Stadshypotek, 3,37 % med ränteändring 2 jan 2026, ingen amortering. Kassa 480 304 kr. Mäklarens nettoskuld för huset är 1 129 924 kr. Årsavgifterna 2025 var 335 232 kr (ca 6 980 kr/mån per hus) plus VA-tillägg, mot 6 200 kr/mån i annonsen. Soliditet 86 %, räntekänslighet 14,9 %.

UnderhållRisk

Underhållsplan saknas; arbetet påbörjades 2025. Yttre fond 103 437 kr med 29 025 kr i årlig avsättning. Med fyra medlemmar blir varje större åtgärd på fasad eller tak ett kapitaltillskott eller en avgiftshöjning på ca 25 % av kostnaden per hus.

Plan och markBra

Föreningen äger Sicklaön 45:1 och 45:10 med 2 751 m² mark. Byggnadsplan B 6 för del av Skuru (akt 0182K-2474, skannad, inte läst i detalj). Huset ligger inte i Nackas gatukostnadslager. Nio parkeringsplatser, varav en gästplats.

RadonKontrollera

Ingen radonmätning enligt energideklarationen. Huset ligger på berg (”naturliga bergspartier” i annonsen); mät första vintern.

Fråga efter underhållsplanen och den nya räntan. Föreningen har fyra medlemmar, 103 tkr i yttre fond och ingen underhållsplan. Fråga styrelsen när planen är klar, vad den säger om puts, tak och fönster de närmaste tio åren, och vilken ränta lånet fick 2 jan 2026. Varje procentenhet på lånet är ca 1 040 kr/mån för huset.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Jämförelserna är åtta bostadsrättsradhus och -parhus byggda 2019–2023 inom 1 km i Skuru, sålda okt 2025–sep 2026 (Hemnets ytor, affärsdatum och avgifter). Närmast är Skurusundsvägen 122A (2022, 135 m², 9,9 Mkr feb 2026, 73 300 kr/m², −1 %): samma storlek, nyare men med 1 335 kr högre avgift, adj 0. De mindre radhusen i serien Skurusundsvägen 99–103 (121,5 m², 7,85–8,3 Mkr 2025–26, 64 600–68 300 kr/m²) och de större Skurusundsvägen 95G och 97B (158 m², 9,35–9,6 Mkr, 59 000–60 500 kr/m², avgift 9 686) är justerade för storlek, avgift och att vårt hus är 4–7 år äldre. Jämförelsernas föreningslån är inte kontrollerade; avgiftsskillnaden är det vi har. Justerat median ca 67 700 kr/m². Utan 122A sjunker mitten något, och med 122A ensam blir värdet ca 9,9 Mkr. Husets egen affär: 7,7 Mkr maj 2020 (57 000 kr/m², −4 %, avgift då 4 198 kr/mån); grannhuset Hugins väg 14 gick för 8,62 Mkr jan 2021 och nr 16 för 7,575 Mkr jun 2020. Bostadsrättsradhusen i Skuru har gått −2 till +4 % mot utgångspriset, inte Nackas villamedian +1,5 %. Huset kom ut på Hemnet och Booli 28 okt 2026; första visning 5 nov.

Tidigare försäljningar

Utgångspriset är 23 % över köpet 18 maj 2020 (7,7 Mkr, 6,4 år sedan, 3,3 % per år). Källa: Hemnet.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Fråga vilken ränta och bindning lånet på 5,0 Mkr fick vid ränteändringen 2 jan 2026, och om avgiften 6 200 kr/mån gäller för hela 2026 och 2027 (årsavgifterna 2025 motsvarar ca 6 980 kr/mån).
2. Fråga när underhållsplanen blir klar och vad den räknar med för puts, tak, fönster och altaner; fråga om fasaden har haft fuktskador eller sprickor.
3. Fråga vad som ingår i avgiften: årsredovisningen anger värme, men varje hus har egen värmepump på hushållselen enligt mäklaren.
4. Fråga hur gammal värmepumpen är, om den servats, och om golvvärmen och radiatorerna fungerar på alla plan.
5. Be om säljarens frågelista eller ställ frågorna själv: vattenskador, våtrummens utförande, ändringar sedan 2020.
6. Fråga vilken mark som hör till huset (gräsmatta, altan, takterrass) och om det finns en nyttjandekarta.
7. Fråga om andrahandsuthyrning (stadgarna §34 kräver styrelsens samtycke) om det är aktuellt.