Måbärsvägen 1

För och emot

Besiktningen

BesiktningRisk

Ingen överlåtelsebesiktning är publicerad, och annonsen har inga interiörbilder. Grund, våtrum, tak och installationer är okända. Gör egen besiktning före bud.

AvloppRisk

”Avlopp saknas” i annonsens fakta. Hur toalett och bad- och diskvatten löses i dag framgår inte. Nacka kommun kräver en godkänd avloppslösning (t.ex. sluten tank) för bygglov tills kommunalt VA är anslutet.

VattenKontrollera

Enskilt vatten året om. Ingen vattenanalys publicerad. Nya brunnar kräver tillstånd i området på grund av grundvattenbrist.

Energi och värmeKontrollera

Ingen energideklaration publicerad. Uppvärmningen framgår inte av annonsen. Driftkostnaden var 25 784 kr/år i annonsen 2022.

ByggnadenKontrollera

Byggår och värdeår 1942, byggnadsvärde 1 451 000 kr och standardpoäng 25 i taxeringen. Mäklaren beskriver det som ett välskött vinterbonat hus om 70 m² med 40 m² biarea; vad biarean är (källare, förråd) framgår inte.

DetaljplanBra

DP 689 Dalvägen–Gustavsviksvägen, laga kraft 27 jun 2023, senast ändrad 6 nov 2025. Minsta tomt 2 000 m², nockhöjd 8,5 m på plankartan, fördröjd genomförandetid (bygglov från jun 2026).

Räkna med avlopp, VA och gata innan du räknar med huset. Huset saknar avlopp och har inga handlingar, så det du köper är i första hand en tomt på 2 190 m² med byggrätt enligt DP 689. Kommunen har räknat gatukostnaden till 241 805 kr med index, och VA-anläggningsavgiften blir ca 0,45 Mkr enligt taxan 2026, plus egen ledning. Jämförelserna har samma kostnader framför sig, men de flesta har avlopp. Besiktiga huset och fråga mäklaren hur toalett och avlopp fungerar i dag innan du bjuder.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Åtta hus i samma förnyelseområde (Nackas gatukostnadslager, Gustavsvik och Solbrinken), 50–84 m² boarea på 1 023–2 163 m² tomt, sålda maj 2025–jul 2026 (Hemnet). Sex är fritidshus och villor från 1934–57 som vårt, Oxbärsvägen 1 från 1988 och Kustvägen 8 från 1995. Justerat median ca 71 900 kr/m² effektiv area (70 + 0,5 × 40 m²), med avdrag för de mindre husen eftersom det i Gustavsvik är tomten som bär priset: hus på 50–84 m² har gått för 4,5–7,0 Mkr nästan oavsett storlek, och fyra av åtta gick 3–9 % under utgångspriset. Ovanpå det −0,15 Mkr för att avlopp saknas, vilket jämförelserna troligen har. Ingen justering för VA och gata, eftersom alla jämförelser har samma kostnad framför sig. De mest lika husen drar nedåt: Söderled 13 (1946, 84 + 40 m², 200 m bort) gick för 5,6 Mkr och Boo strandväg 38 (1957, 70 + 30 m², 2 163 m²) för 4,5 Mkr; vad biarean här är (källare eller förråd) avgör om intervallet håller. Taxeringsvärdet / 0,75 ger ca 6,5 Mkr. Huset låg ute för 5 995 000 kr hos Widerlöv och togs bort osålt 9 jul 2022. Känslighet: utan Törnbrinken 9 (högst kr/m²) blir mitten ca 6,2 Mkr, utan Hasselvägen 10 eller Boo strandväg 38 ca 6,4 Mkr. Nacka under 10 Mkr har i median gått 2,3 % över utgångspriset (Hemnet, 12 mån).

Budstrategi

Att göra före bud

1. Fråga mäklaren hur toalett, dusch och diskvatten löses i dag, och om något avloppstillstånd finns.
2. Begär bilder inifrån eller gå på visning, och besiktiga huset själv före bud: grund, fukt, tak, el och vad de 40 m² biarea är.
3. Fråga Nacka kommun (exploateringsenheten, 08-718 80 00) när gatukostnad och VA-avgift för Backeböl 1:681 faktureras och om något är betalt, och vad ändringen av DP 689 den 6 nov 2025 gäller.
4. Kontrollera med kommunen (NVOA 08-718 90 00) när förbindelsepunkten anvisas och vilken avloppslösning som godtas för bygglov innan dess.
5. Fråga om Dalvägens utbyggnad tar mark från tomten och var infarten får ligga.
6. Ta vattenprov från brunnen och mät radon under eldningssäsongen.
7. Fråga varför försäljningen 2022 (Widerlöv, 5 995 000 kr) avbröts och om något gjorts med huset sedan dess.