Bergandsgatan 8
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Största hustypen på Fågelhöjden, 160 m² från 1974 med kök från 2024, men på tomträtt med 29 137 kr i avgäld per år. Ingen besiktning är publicerad, och huset köptes för 5,4 Mkr i juli 2025.
För och emot
Talar för
- 160 m² och sju rum, den största av områdets vanliga hustyper (117, 130 och 160 m²)
- Kök från 2024, nya fönster och altandörrar på entréplan och luftvärmepump 2023, klinker i hall och kök 2024
- Badrummen fräschades upp 2025 med nytt badkar, wc och handfat
- Garage i länga med carport och ett förråd på den egna gården
- Vatten, avlopp, sophämtning, garage och gemensamma ytor sköts av Fågelhöjdens samfällighetsförening (Erstavik ga:2, 835 kr per månad)
- Bilfria gränder, ca 400 m till havet enligt Hemnet
Talar emot
- Tomträtt: avgälden är 29 137 kr per år, och friköpta hus i samma serie går 0,5–1,0 Mkr högre
- Ingen överlåtelsebesiktning, energideklaration eller frågelista är publicerad; Hemnet-annonsen har inga bilagor
- Eternittaket är från byggåret och kan innehålla asbest; enligt säljaren av Bergandsgatan 3 planeras omläggning för hela området
- Fönstren på övre plan nämns inte i renoveringslistan och är troligen original (2-glas)
- Ett av sovrummen på övre plan saknar fönster
- Driften blir ca 93 tkr per år med avgäld och fastighetsavgift
Besiktningen
1 risk7 att kontrollera
- BesiktningRisk
- Ingen överlåtelsebesiktning är publicerad. Skicket på grund, våtrum, vind och el är därför okänt, och en egen besiktning behövs före bud.
- GrundKontrollera
- Betongplatta på mark enligt annonsen. Grannhuset Bergandsgatan 3 i samma serie har flytande spånskivegolv på cellplast, som besiktningen där kallade fuktkänsligt om fuktskyddet brister.
- TakKontrollera
- Eternit från 1974. Eternit från den tiden kan innehålla asbest, vilket gör en omläggning dyrare. Om samfälligheten eller varje ägare betalar är inte känt.
- FönsterKontrollera
- Fönster och altandörrar på entréplan byttes 2023. Övre planets fönster nämns inte och anges som 2-glas i byggnadsbeskrivningen.
- VåtrumKontrollera
- Badrummen målades och fick ny porslin och blandare 2025; när tätskikten är från framgår inte. Tvättstugan har varmvattenberedare och nämns inte i renoveringslistan.
- Inre rumKontrollera
- Det stora rummet mot baksidan på övre plan saknar fönster. Mäklaren skriver att andra hus har takfönster; fråga om bygglov behövs i planen.
- EnergiKontrollera
- Energiklass D enligt annonsen, deklarationen gjord 28 maj 2025 men inte publicerad. Luftvärmepump från 2023; värme och el beräknas till ca 28 tkr per år i annonsen.
- RadonKontrollera
- Ingen mätning redovisad. Stommen och bjälklagen är av lättbetong, som ökar risken.
Räkna in tomträtten och besikta själv före bud. Avgälden på 29 137 kr per år motsvarar ca 0,8 Mkr i kapital, och därför ska huset inte jämföras rakt med de friköpta grannhusen. Grannhuset Bergandsgatan 6, samma hustyp och samma avgäld, gick för 4,885 Mkr enligt lagfarten i oktober 2025, 10–12 % under utgångspriset. Utan publicerad besiktning är skicket okänt; beställ en egen besiktning och fråga mäklaren om energideklarationen, avgäldens nästa omreglering och vad som är beslutat om takomläggningen i området.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Egen överlåtelsebesiktning | 10–20 tkr | före bud |
| Tak: omläggning av eternit med asbestsanering, om ägaren betalar | 300–500 tkr | 0–5 år |
| Fönster på övre plan | 80–150 tkr | 5–10 år |
| Målning av fasad, vindskivor och fönster | 60–120 tkr | 0–3 år |
| Takfönster till det inre rummet | 30–60 tkr | valfritt |
| Radonmätning, åtgärd vid behov | 2–60 tkr | första vintern |
| Friköp av tomträtten (ca 50 % av marktaxeringen 1,94 Mkr) | ca 0,97 Mkr | valfritt, om kommunen erbjuder |
| Nödvändigt / allt inom 10 år, utan friköp | 0,01–0,1 / 0,5–0,9 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Bergandsgatan 8 (detta hus) | 160 | 5 400 000 | 33 800 | jul 2025 |
| Bergandsgatan 6 | 160 | 4 885 000 | 30 500 | okt 2025 |
| Gräsandsgatan 32 | 130 | 5 550 000 | 42 700 | maj 2025 |
| Bergandsgatan 3 | 130 | 4 675 000 | 36 000 | jul 2025 |
| Gräsandsgatan 35 | 130 | 5 000 000 | 38 500 | okt 2025 |
| Bergandsgatan 11 | 130 | 6 200 000 | 47 700 | mar 2026 |
| Bergandsgatan 19 | 130 | 5 800 000 | 44 600 | jun 2026 |
| Gräsandsgatan 28 | 130 | 4 800 000 | 36 900 | jun 2026 |
| Bergandsgatan 8, utgångspris | 160 | 5 450 000 | – | till salu |
Bara två hus i hustypen 160 m² på tomträtt har sålts på 18 månader: detta hus för 5,4 Mkr i juli 2025 (−3,5 %) och grannhuset Bergandsgatan 6 för 4,885 Mkr enligt lagfarten i oktober 2025 (Hemnet 5,0 Mkr, −10 %). De sex övriga jämförelserna är friköpta 130 m²-hus i samma serie, sålda maj 2025–jun 2026 för 4,675–6,2 Mkr. De har dragits ned ca 16 %: avgälden på 29 137 kr per år motsvarar ca 0,8 Mkr kapitaliserat med 3,5 % (kommunens friköpspris, ca 50 % av marktaxeringen 1,94 Mkr, är ca 0,97 Mkr), och det större huset ger lägre kr/m². Avdraget är en bedömning; med 11 % i stället blir mitten ca 5,5 Mkr, och med bara de två tomträttsaffärerna ca 5,1 Mkr. Omdömet blir Rimligt i alla tre fallen. Tomträttshusen i serien har oftast gått under utgångspriset (Bergandsgatan 6 −10 %, Bergandsgatan 13 −13 % jan 2025, Gräsandsgatan 11 −4 % okt 2024), medan de friköpta gick på eller över. Huset har legat på Booli sedan 15 jun 2026 men på Hemnet bara sedan 10 okt, och priset har sänkts från 5,75 Mkr. Utgångspriset ligger nästan exakt på köpet för 5,4 Mkr i juli 2025; köparen 2023 betalade 4,3 Mkr före renoveringarna. Taxeringsvärdet (4,73 Mkr) / 0,75 ger 6,3 Mkr, men taxeringen räknar med marken som om den vore ägd och säger lite här. Utan publicerad besiktning ligger skicket som risk, inte i värdet.
Tidigare försäljningar
| Datum | Typ | Boarea | Pris | Kr/m² |
|---|---|---|---|---|
| 29 maj 2023 | Kedjehus, lagfart | 160 | 4 300 000 | 26 875 |
| 8 jul 2025 | Kedjehus, lagfart | 160 | 5 400 000 | 33 750 |
Utgångspriset är 1 % över köpet 8 jul 2025 (5,4 Mkr, 1,3 år sedan, 0,7 % per år). Säljaren köpte för bara 1,3 år sedan och har dessutom betalat lagfart (1,5 %) och snart mäklararvode, så ett bud under köpeskillingen är svårt att få accepterat. Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.
Budstrategi
Att göra före bud
- Finns en överlåtelsebesiktning, frågelista eller energideklaration? Inget är publicerat; annars egen besiktning före bud.
- Tomträtten: när omregleras avgälden nästa gång, och erbjuder kommunen friköp och till vilket pris?
- Takomläggningen för området: vem beslutar, vem betalar, när och vad det beräknas kosta. Be om samfällighetens årsredovisning och underhållsplan.
- Varför säljs huset efter drygt ett år? Det köptes för 5,4 Mkr i juli 2025.
- Vad har gjorts sedan juli 2025? Renoveringslistan i annonsen är densamma som i förra annonsen.
- Våtrumsintyg och tätskiktens ålder i båda badrummen och tvättstugan.
- Behövs bygglov för takfönster i det inre rummet?
- Radonmätning under eldningssäsongen; stommen är lättbetong och ingen mätning är redovisad.
Underlag: Karlsson & Uddares annons med byggnadsbeskrivning, taxering 2024, servitut och driftkostnad (30 okt 2026), Hemnet-annonserna 21754977 (nu, 20 dagar, sänkt från 5,75 Mkr) och 21556417 (5,595 Mkr, borttagen 7 jul 2025), Booli-annonsen (publicerad 15 jun 2026), stadsplan S 239 Fisksätraområdet del 7 (fastställd 27 sep 1973), husets säljhistorik från Booli, slutpriser, utgångspriser och upplåtelseform för jämförelserna från Hemnets sålda-sidor och Booli (30 okt 2026). Ingen besiktning, energideklaration eller frågelista var publicerad. Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Fisksätra och i Nacka
Alla hus i Fisksätra
Fisknätsgatan 3
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 3,85 Mkr
- Bedömt värde
- 3,8–4,1 Mkr
Mjärdgatan 8
Högt utgångspris- Utgångspris
- 4,2 Mkr
- Bedömt värde
- 3,7–4,0 Mkr
Bergandsgatan 3
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 5,2 Mkr
- Bedömt värde
- 5,0–5,8 Mkr
Solsundavägen 24
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 23,8–28,0 Mkr
Duvnäs Udde 3
Högt utgångspris- Utgångspris
- 42,5 Mkr
- Bedömt värde
- 36,9–40,3 Mkr
Åbroddsvägen 16C
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 4,65 Mkr
- Bedömt värde
- 4,6–5,0 Mkr