Duvnäs Udde 3

För och emot

Besiktningen

2 risker6 att kontrollera2 bra

Grund och souterrängKontrollera

Den gamla delen står på oisolerad platta på mark, tillbyggnaden på isolerad platta. Heltäckningsmatta på det oisolerade golvet ger risk för mikrobiell påväxt och lukt; inga fuktmätningar gjordes.

Mark och dagvattenKontrollera

Marken lutar lokalt mot huset och ett stuprör är inte anslutet till dagvattnet. Billigt att åtgärda, men viktigt med den oisolerade plattan.

TakRisk

Platt parallelltak med takpapp från 2023. Besiktningen fann en lös list, underhållsbehov vid skorstenen och mindre öppningar i papptäckningen. Taket kunde bara besiktas delvis, och konstruktionen går inte att inspektera inifrån.

VåtrumRisk

Huset har 8 badrum, en tvättstuga och ett teknikrum. I tvättstugan och i badrum 2 i souterrängen är tätskiktet bristfälligt; badrum 2 saknar tröskel och har en vägg utan ytskikt. I alla rum utom ett gick brunnsmanschetten eller tätskiktets anslutning inte att kontrollera.

Övre badrummetKontrollera

Tätskiktets anslutning går inte att verifiera, golvbrunnen sitter nära väggen och fönstret sitter i våtzonen. Kvalitetsdokument för våtrum fanns vid besiktningen, men de är inte publicerade.

KökKontrollera

Fyra kök. Alla saknar stoppkranar, tät botten i diskbänksskåpet och läckageskydd under vitvarorna; i ett kök är bänkskivan skadad under blandaren och ugnen sitter inte fast.

Fasad och fönsterBra

Puts och träpanel; fönster med 3-glas energikassetter från 2023. Skadedjursskydd saknas nedtill på fasaden.

Värme och ventilationBra

Bergvärme med golvvärme; energiklass D (103 kWh/m² primärenergi, 57 kWh/m² specifik). Ventilationen är självdrag med frånluftsfläktar; ingen värmeåtervinning.

Garage och gästdelKontrollera

Fristående dubbelgarage på 84 m² biarea plus loft, inrett som enklare övernattningsboende. Det ingår inte i besiktningen, och bostad i garaget är inte prövad.

Ej besiktigatKontrollera

Teknikrummet och två förråd var belamrade och kunde inte besiktas. VA-installationer, värmepumpen, terrasser och bryggan finns inte med i protokollet.

Varför ska huset gå för mer än 39 Mkr nu?. Samma hus, med samma 450 + 28 m², låg ute hos Residence Christie's för 39,0 Mkr och togs bort 21 sep 2025 utan affär. Nu begärs 42,5 Mkr, och huset har legat 176 dagar på Booli. Jämförelserna ger 38,8–42,4 Mkr innan hänsyn tas till försöken, och 36,9–40,3 Mkr med ett avdrag för dem. Fråga mäklaren vilka bud som kom 2025 och vad som har ändrats sedan dess. Kräv sedan att tätskikten i tvättstugan och badrum 2 i souterrängen åtgärdas eller räknas av.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Stora strandvillor säljs sällan i Nacka. Jämförelserna är därför åtta villor på 310–451 m² boarea i hela kommunen, sålda maj 2025–sep 2026 (Booli; datum och ytor från Hemnet eller mäklarna där Booli har lagfartsdatum). Strandvillorna i Saltsjöbaden (Seglarvägen 6 och Svartviksringen 11) är justerade nedåt för läget och den mindre storleken, och villorna utan egen strand uppåt med högst 10 %. Justerat median ca 87 400 kr/m² effektiv area (450 + 0,5 × 28 m²) ger 40,5 Mkr före justeringar. Garaget är räknat separat. Utan avdraget för de två försöken blir intervallet 38,8–42,4 Mkr, och utgångspriset ligger strax över även då. Avdraget på 2,0 Mkr är en bedömning: huset gick inte för 39,0 Mkr 2025, och marknaden har varit platt sedan dess (Booli, kvartalsmedianer). Tar man bort en jämförelse i taget landar intervallet på 36,4–41,0 Mkr. Grannarna på udden ger mycket högre kr/m² men är mycket mindre hus: Duvnäs Udde 5 (200 m², 1 783 m² tomt) gick för 31,5 Mkr i aug 2026 (−1,6 %), Duvnäs Udde 15 (162 + 17 m²) för 28,5 Mkr i okt 2026, och nybygget Duvnäs Udde 23 (2019, 310 + 172 m²) för 55,0 Mkr i maj 2024. Med de små husens kr/m² skulle vårt hus vara värt över 60 Mkr, vilket förra försöket motsäger. Boolis rad med 50 Mkr för Strandpromenaden 4 (589 + 64 m², sep 2025) är utelämnad, eftersom huset fortfarande ligger ute utan pris efter 627 dagar. Taxeringsvärdet 21,7 Mkr (2024) / 0,75 ger 29,0 Mkr. Nacka 2026: villor 25–40 Mkr har gått +4 % mot utgångspris (n 7); över 40 Mkr finns ingen Hemnet-affär.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Fråga mäklaren varför försöket hos Residence Christie's (39,0 Mkr, borttaget 21 sep 2025) avbröts, vilka bud som kom, och om huset legat ute på andra sätt mellan sep 2025 och maj 2026.
2. Be om bygglov, slutbesked och relationsritningar för om- och tillbyggnaden 2020–23. Registret och en äldre Magnusson-annons anger 130 + 130 m² (taxering 2021); planen DP 199 tillåter byggnadsarea på högst 1/8 av tomten (ca 380 m²) för hus och uthus tillsammans.
3. Be om kvalitetsdokumenten för våtrummen (lämnade till besiktningen men inte publicerade), och kräv att tätskikten i tvättstugan och badrum 2 i souterrängen åtgärdas eller räknas av.
4. Fråga efter radonmätningen som lämnades till besiktningen; energideklarationen säger ”inte utförd”. Planera en långtidsmätning i vinter.
5. Låt en takkonsult kontrollera takpappen, skorstensanslutningen och parallelltaket, och fuktmät under heltäckningsmattan i souterrängen före bud.
6. Fråga om garaget har bygglov som bostad eller bara som garage, och vad som gäller för bryggan (planens WB-område) och servitutet ”förbud mot byggande i vatten”.
7. Fråga efter frågelista och dolda fel-försäkring (”Säljarförsäkring: Ja”), och beställ köpargenomgång hos Besiktningsbolaget Stockholm (senast ca 22 feb 2027). Kontrollera fastighetsbeteckningen: protokollet skriver Sicklaön 58:2, mätbeviset och energideklarationen 258:2.