Solsundavägen 24

För och emot

Besiktningen

2 risker4 att kontrollera3 bra

BesiktningRisk

Huset är inte förbesiktigat, och mäklaren har bara publicerat energideklarationen och en allmän informationsbilaga. Grund, våtrum, vind och tak är inte kontrollerade av någon besiktningsman. Gör en egen överlåtelsebesiktning före bud.

Grund och stommeKontrollera

Stomme av trä och lättbetong, träbjälklag. Grundtypen anges inte. Lättbetong i grundmur eller stomme ökar risken för radon.

TakKontrollera

Betongpannor, troligen från 1998. Pannorna håller länge, men underlagstaket kan behöva ses över efter 25–30 år. Låt besiktningen gå upp på vinden.

Fasad och fönsterBra

Träfasad och treglasfönster. Skicket syns inte i handlingarna.

Kök och våtrumKontrollera

Köket är nyrenoverat enligt annonsen. Det finns ett badrum och ett wc med dusch enligt planritningen. Våtrummens ålder och kvalitetsdokument är inte redovisade; begär dem.

Värme och energiBra

Frånluftsvärmepump och luft/luft-värmepump, solceller på garaget. Energideklarationen från juli 2020 ger 65 kWh/m² primärenergi och klass B, 9 358 kWh för värme och varmvatten. Värmepumparnas ålder anges inte.

VA och elBra

Kommunalt vatten och avlopp. Elens ålder anges inte.

Detaljplan och strandskyddKontrollera

Fastigheten Sicklaön 73:102 ligger i ingen gällande detaljplan enligt Nacka kommuns karta, men inom strandskyddet i översiktsplanens lager. Sjöstuga, bastu, brygga och bojar kräver normalt bygglov och strandskyddsdispens; inget av det redovisas.

RadonRisk

Inte mätt enligt energideklarationen. Mät under eldningssäsongen.

Vad är strandläget vid Skurusundet värt för ett hus på 230 m²?. Strandvillor vid sundet har gått för 21,5–25,5 Mkr: Kristinedalsvägen 46 (172 + 9 m², egen brygga) för 21,5 Mkr den 27 oktober, 9 % under utgångspris, och Korsuddsvägen 31 (218 m²) för 25,5 Mkr i juli 2025, 7 % under. Bara de små husen på Duvnäs udde har nått 28,5–31,5 Mkr. Större strandvillor i Saltsjöbaden och Boo på 237–283 m² gick för 19,1–23,45 Mkr. Formeln ger 23,8–28,0 Mkr. Mäklaren har inte satt något pris, huset har inte sålts på drygt sex månader och någon besiktning finns inte. Fråga vilken prisnivå säljaren väntar sig innan du lägger tid på visningen, och räkna med en egen besiktning före bud.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Åtta villor på 162–283 m² boarea med strand eller strandlinjen inom ca 60 m (OSM), sålda jul 2025–okt 2026 (Booli; affärsdatum, ytor och utgångspris från Hemnet). De delar sig i två grupper: de mindre husen vid Skurusundet och på Duvnäs udde gick för ca 117 000–167 000 kr/m² effektiv area, de större strandvillorna i Saltsjöbaden och Boo (237–283 m²) för ca 71 000–91 000. Justerat median ca 105 600 kr/m² på 230 + 0,5 × 25 m². Biarean räknas som 25 m², skillnaden mellan Atemp (255 m²) och boarean, eftersom planritningen inte visar någon källare och de 68 m² troligen innehåller det fristående garaget. Garaget ligger i stället som justering (+0,3 Mkr). Räknas hela biarean (68 m²) utan garagejusteringen blir intervallet 25,6–30,1 Mkr. Spridningen är stor, så intervallet blir det bredaste formeln ger (±8 %). Utan någon av de fyra högsta jämförelserna blir intervallet 21,3–25,0 Mkr, utan någon av de fyra lägsta 26,4–31,0. Kvarnvägen 16B (Eknäs, 170 m² vid sundet, 30,0 Mkr nov 2025 enligt Hemnet) är inte med, eftersom Booli visar lagfarter på 11,4 Mkr 2022 och 11,7 Mkr dec 2025 för samma fastighet. Taxeringsvärdet 17,8 Mkr (2024) / 0,75 ger 23,7 Mkr. Strandvillorna i Nacka på 19–25 Mkr gick 2–13 % under utgångspris 2026, inte Nackas median +1,5 %. Huset har legat ute med pris på förfrågan sedan 14 april (Booli) och 15 april (Hemnet, JamesEdition) utan affär. Grannhuset Solsundavägen 20 (237 + 57 m², 1 115 m² tomt, strandläget inte kontrollerat) är ute för 12,995 Mkr med pågående budgivning enligt Booli. Booli har ingen tidigare försäljning av huset.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Fråga vilken prisnivå säljaren väntar sig, om det har funnits bud sedan april och varför priset är på förfrågan.
2. Fråga vad biarean på 68 m² består av: ingår garaget, vinkällaren eller vinden? Begär mätbevis eller ritningar.
3. Begär bygglov och slutbesked för huset (1998), ombyggnaden 2020, garaget, sjöstugan och bastun, och strandskyddsdispens för sjöstugan, bastun och bryggan.
4. Fråga om bryggan och bojarna ligger på egen vattenfastighet och om tillstånd för vattenverksamhet finns.
5. Gör en egen överlåtelsebesiktning med fuktmätning före bud. Fråga efter grundtyp, våtrummens ålder och kvalitetsdokument.
6. Fråga hur gamla värmepumparna och solcellerna är och vad hushållselen kostar per år.
7. Mät radon under eldningssäsongen, eftersom stommen delvis är lättbetong.