Åbroddsvägen 16C

För och emot

Besiktningen

2 risker5 att kontrollera1 bra

BesiktningKontrollera

Ingen överlåtelsebesiktning eller frågelista. Bostadsrättshavaren svarar för det inre underhållet. Årsredovisningen 2025 nämner en vattenskada i föreningen som bedöms omfattas av garantin; vilket hus den gällde står inte. Annonsens bilder är till största delen ”inspirationsbilder från 16G”.

Byggnad och garantiKontrollera

Föreningen har 39 bostäder (22 parhus, 10 radhus, 5 minivillor, 2 studiohus) på Åbroddsvägen 2, 5 och 16 och Bågvägen 6 och 8, inflyttade jun 2023–aug 2024. Garantitiden är jämkad till 7 jan 2030. Föreningen anlitade 2025 juridisk rådgivning om oklarheter kring slutbesiktningen och bristande dokumentation av byggnationen.

Värme och energiKontrollera

Frånluftsvärmepump kopplad till vattenburna radiatorer, FX/FTX-ventilation, fönster i trä-aluminium med 2+1-glas. Hemnet anger energiklass C, men ingen deklaration för huset är publicerad. Grannhusen 5D/5E har 79 kWh/m² primärenergi (deklaration 28 jan 2026).

Föreningens ekonomiRisk

Tre lån hos Swedbank på 19,5 Mkr vardera, 58,5 Mkr totalt, med ränteändring 2026, 2027 och 2028. Skuld 12 830 kr/m², resultat −2,7 Mkr 2025. Andelen 2,5136 % ger ca 1,47 Mkr av lånen på huset; mäklaren anger att nettoskulden inte kan räknas fram. Varje procentenhet på lånen är ca 1 200 kr/mån för huset.

UnderhållRisk

Underhållsplan saknas eftersom husen är nya. Yttre fond 45 745 kr; stadgarna kräver minst 30 kr/m² per år, ca 137 tkr för föreningen. Föreningen ansvarar för det yttre.

AvgiftKontrollera

Ekonomiska planen (nov 2022) räknade med 5 460 kr/mån och en insats på 5,8 Mkr för lägenhet 23 (115 m², andelstal 2,5136 %). Avgiften är nu 6 727 kr/mån, 702 kr/m² per år, något över 136 m²-husens 680 kr/m². Uppvärmning, el och vatten ingår inte.

Plan och markBra

DP 628 (laga kraft 2019). Föreningen äger marken; varje bostad har en upplåten markyta. Adressen finns inte i Nackas gatukostnadslager; VA och gata var byggherrens kostnad.

RadonKontrollera

Styrelsen lät mäta radon i samtliga hus 2025 enligt årsredovisningen. Resultatet är inte publicerat; be om det.

Utgångspriset ligger redan under de likadana husen. 16D och 16H, samma storlek och förening, gick för 5,1 och 5,05 Mkr i feb och apr 2026, före avgiftshöjningen. 16C har inte sålts på 4,9 Mkr sedan juni och är nu ute för 4,65. Ett bud runt utgångspriset är rimligt; fråga först varför huset står tomt och hur länge det legat ute på Hemnet.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Bästa jämförelserna är de likadana 115 m²-parhusen 16D (5,1 Mkr feb 2026, −2 %) och 16H (5,05 Mkr apr 2026, −3 %) i samma länga och förening, båda justerade −3 % eftersom avgiften höjts från 6 006 till 6 727 kr/mån sedan dess. Föreningens 136 m²-hus (Bågvägen 8F 5,895 Mkr sep 2026, 5D 5,7 Mkr jun 2026, 5J 5,995 Mkr okt 2025) är justerade +2 % för att mindre hus får högre kr/m², och 5D och 5J −2 % för avgiftshöjningen. Åbroddsvägen 36C (Brf Åbroddsvägen Övre) och 19F (Brf Kummelnäs 15 Norra) har lägre avgift och är justerade −3 % och −5 %. Justerat median ca 43 200 kr/m², ca 4,97 Mkr. Avdraget 0,15 Mkr är en bedömning av marknadens svar: huset kom ut på Booli 12 jun 2026 för 4,9 Mkr, under 16D:s och 16H:s affärer, och är sänkt till 4,65 utan att ha sålts; den nuvarande Hemnet-annonsen är från 9 okt (21 dagar, 692 besök), och om huset legat på Hemnet tidigare är inte känt. Sex bostäder i föreningen är till salu samtidigt. Utan avdraget hamnar utgångspriset under intervallet och omdömet blir Lågt. Brf Garden House (28B och 30E, 117 m², 6,25–6,6 Mkr) har ca 2 100 kr/mån lägre avgift och är inte med. Ekonomiska planen satte insatsen till 5,8 Mkr för lägenhet 23; andrahandspriserna har legat ca 1 Mkr under planen sedan 2025.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Fråga mäklaren varför huset står tomt, vem som äger bostadsrätten och om den legat ute på Hemnet före 9 okt 2026.
2. Fråga om det funnits bud på 4,9 eller 4,65 Mkr.
3. Be om energideklarationen för huset och radonmätningen från 2025.
4. Fråga hur stor den upplåtna markytan är och om altan och uteplats ingår i upplåtelsen.
5. Fråga vilken ränta och bindning lånen fått vid omsättningen 2026 och om fler avgiftshöjningar planeras 2027.
6. Fråga vilken bostad vattenskadan 2025 gällde och hur långt frågan om slutbesiktningen har kommit.
7. Gör en egen besiktning av våtrummen och värmepumpen före bud; ingen besiktning eller frågelista finns.