Berguddsvägen 23
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Gavelradhus från 1989 på 121 + 30 m² i BRF Bergudden Övre. Samma hustyp i föreningen gick för 6,3 Mkr i maj 2025, och nr 11 ligger ute för 5,75 Mkr sedan augusti.
För och emot
Talar för
- Gavelhus med fyra sovrum, två badrum och klädkammare till alla sovrum; 121 m² boarea och 30 m² biarea enligt mätning
- Inglasad balkong i sydväst, altan med trädäck på nedre planet och uteplats vid entrén; mäklaren anger utsikt mot Neglingeviken vintertid
- Värme, vatten och varmvatten ingår i avgiften; föreningen har bergvärme sedan 2008 och tre luft/vattenvärmepumpar sedan 2023
- Garageplats med laddstolpe och isolerat, uppvärmt förråd; föreningen har tvättstuga, bastu och gästrum
- Föreningen äger marken (Baggensudden 2:10), har en underhållsplan till 2074 och hyr ut en förskolelokal till Nacka kommun (1,05 Mkr i hyra 2025)
- Stambyte ej aktuellt enligt ÅR: avloppsrör i suterränglägenheterna relinade, stamspolning 2016 och 2023, nya ytterdörrar 2020
Talar emot
- Utgångspriset 6,5 Mkr är 53 700 kr/m²; samma hustyp i föreningen (nr 3, 121,3 + 20 m²) gick för 6,3 Mkr i maj 2025 och nr 11 (121,3 m²) har legat ute för 5,75 Mkr i 82 dagar
- Avgiften 8 655 kr/mån är hög för gatan: Bergudden Nedre (nr 24, 46, 66, 84) ligger på 7 476–8 364 kr/mån för 118–120 m²
- Föreningens lån är 52,7 Mkr, 10 011 kr/m² upplåten yta; soliditet 9 %, och föreningen gick med −0,69 Mkr 2025
- Takomläggningen (alla tak, aug 2025–maj 2026) hade kostat 3,75 Mkr vid årsskiftet med hälften kvar, och kassan var 0,48 Mkr; slutsumman och finansieringen står inte i årsredovisningen
- 16 Mkr av lånen (4,27 %) hade villkorsändring 30 okt 2026 och 6,2 Mkr ändrades i februari–mars 2026; nya räntor är okända
- Ingen överlåtelsebesiktning, frågelista eller energideklaration bland handlingarna; våtrummens ålder står inte i annonsen
Besiktningen
5 att kontrollera3 bra
- BesiktningKontrollera
- Ingen överlåtelsebesiktning eller frågelista är publicerad. Enligt stadgarna (§35) svarar bostadsrättshavaren för det inre av lägenheten och för mark, förråd och garage som ingår i upplåtelsen; våtrummens skick och ålder är okontrollerade.
- ByggnadBra
- Fem flerbostadshus från 1989 (två i två plan, tre i tre plan), 60 bostadsrätter om 5 261 m² och en förskolelokal på 440 m². Fasaden målades och hängrännorna byttes 2015, ytterdörrarna 2020, trapporna 2022–23.
- TakKontrollera
- Samtliga tak läggs om (papp, läkt, betongpannor, plåt) aug 2025–maj 2026 till fast pris enligt not 22; vid årsskiftet återstod ca hälften. Pågående arbeten var 3,75 Mkr 31 dec 2025. Fråga vad hela entreprenaden kostar och om den finansieras med nya lån.
- Värme och energiBra
- Föreningens bergvärme (2008, pumpar bytta 2018) med tre luft/vattenvärmepumpar som komplement sedan 2023; ännu minst en bergvärmepump planeras 2026. Värme och varmvatten ingår i avgiften. Booli och mäklaren anger energiklass D; deklarationen är inte publicerad. Annonsen anger 5 091 kWh/år hushållsel för fem personer.
- Föreningens ekonomiKontrollera
- Lån 52 668 219 kr hos Handelsbanken och Stadshypotek, snittränta 3,54 %, amortering 240 000 kr 2025. Husets andel enligt andelstalet 2,21307 % är ca 1,17 Mkr. Resultat −692 853 kr 2025 efter 2,01 Mkr avskrivningar; sparande 231 kr/m². Soliditet 9 %, räntekänslighet 11,5 % enligt egen räkning (lån / årsavgifter). Yttre fond 314 274 kr.
- AvgiftKontrollera
- Årsavgifterna 2025 var 871 kr/m², avgiften höjdes 15 % 1 jan 2025 och 5 % 2026. Med andelstalet blir husets del av 2025 års avgifter ca 8 450 kr/mån, och med 5 % ca 8 870 kr/mån, mot 8 655 i annonsen. Nr 3 hade 8 243 kr/mån i maj 2025.
- Mark och samfällighetBra
- Föreningen äger marken med äganderätt och har 61,4 % i Samfällighetsföreningen Bergudden, som sköter garage, vägar, belysning och snöröjning; garaget renoverades 2022–23 (föreningens del 1,68 Mkr). Detaljplanen är inte läst.
- RadonKontrollera
- Enligt årsredovisningen gör föreningen radonmätning jan–april 2026; resultatet är inte publicerat. Fråga efter protokollet.
Fråga vad takomläggningen kostar och vad det gör med avgiften. Hälften av taken återstod vid årsskiftet, kassan var 0,48 Mkr och 16 Mkr av lånen fick ny ränta 30 okt 2026. Fråga styrelsen om slutkostnaden, om den lånefinansieras och vilken avgift som gäller 2027. Varje procentenhet på husets lånedel är ca 975 kr/mån.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Egen besiktning av våtrum och kök | 8–15 tkr | före bud |
| Husets andel av en avgiftshöjning på 5 % för takomläggning och räntor | 5 tkr/år | 2027 |
| Uppfräschning av badrum om det är original från 1989 | 150–300 tkr | 0–5 år |
| Nödvändigt / allt | ca 0,01 / 0,32 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Berguddsvägen 3 | 121.3+20 | 6 300 000 | 48 000 | maj 2025 |
| Berguddsvägen 24 | 120+34 | 6 000 000 | 43 800 | okt 2026 |
| Berguddsvägen 46 | 118.6 | 6 500 000 | 54 800 | apr 2026 |
| August Plyms väg 4 | 131 | 7 750 000 | 59 200 | okt 2026 |
| Berguddsvägen 23, utgångspris | 121 + 30 | 6 500 000 | – | till salu |
Jämförelserna är fyra bostadsrättsradhus i Saltsjöbaden sålda maj 2025–okt 2026 (Hemnets ytor, datum och avgifter). Bäst är nr 3 i samma förening och samma hustyp (121,3 + 20 m², 6,3 Mkr maj 2025, −7 % från 6,75): adj +3 % för gavelläget. Nr 24 och 46 hör till grannföreningen BRF Bergudden Nedre (1989): 24 gick för 6,0 Mkr (120 + 34 m², −5 %) 14 okt 2026 med nästan samma avgift, 46 för 6,5 Mkr (118,6 m², biarea ej angiven) i april med 1 129 kr lägre avgift. August Plyms väg 4 (131 m², 7,75 Mkr okt 2026, −3 %) är en andel i bostadsförening med 7 229 kr/mån. Nedre-föreningens och August Plyms vägs lån är inte kontrollerade. Äldre affärer i föreningen, samma hustyp: nr 15 6,7 Mkr apr 2025, nr 7 7,15 Mkr nov 2024, nr 39 7,0 Mkr apr 2024. Solsidans bostadsrättsradhus på Skyttevägen (1950, 5 852–6 914 kr/mån, 58 000–77 000 kr/m²) är inte med: annat läge och mycket lägre avgift. Serien faller: samma hustyp i föreningen gick för 7,15 Mkr nov 2024, 6,7 apr 2025 och 6,3 maj 2025, och i Nedre 6,5 i april och 6,0 i oktober 2026. Nu ligger nr 11 i samma förening (121,3 m²) ute för 5,75 Mkr i 82 dagar och nr 66 och 84 i Nedre för 5,70–5,80 Mkr i 77 dagar. Justeringen −0,4 Mkr för det är en bedömning; utan den blir mitten 0,4 Mkr högre. Utan August Plyms väg 4 sjunker mitten ca 0,25 Mkr; omdömet blir detsamma. Gatans affärer har gått 3–7 % under utgångspriset. Huset kom ut på Hemnet och Booli 16 sep 2026; mäklaren anger priset som ”Högstbjudande” och ingen visning är bokad.
Budstrategi
Att göra före bud
- Fråga vad hela takomläggningen kostar, hur den finansieras och om avgiften höjs 2027.
- Fråga vilken ränta och bindning lånen på 16,0 Mkr hos Stadshypotek fick vid villkorsändringen 30 okt 2026, och lånen på 3,5 och 2,7 Mkr i februari–mars 2026.
- Be om energideklarationen och radonmätningen från jan–april 2026.
- Fråga hur gamla badrummen och köket är, om golvvärmen i nedre badrummet är vattenburen eller el, och om det funnits vattenskador.
- Fråga vad biarean på 30 m² består av (förråd, walk-in-closet, del av nedre planet).
- Fråga vad ”Högstbjudande” betyder här: är 6,5 Mkr ett utgångspris eller en lägsta nivå, och har det kommit bud?
- Fråga om nr 11 i samma förening och hur husen skiljer sig (skick, gavel, utsikt), eftersom den ligger ute för 5,75 Mkr.
Underlag: Booli-annons 4261365 (30 okt 2026); SkandiaMäklarnas annons och bostadsfakta (30 okt 2026); Hemnet-annons 21789013 (publicerad 16 sep 2026); BRF Bergudden Övres årsredovisning 2025 (beslutad 17 apr 2026) och stadgar (2020); Booli föreningssida 46916; Booli till salu Berguddsvägen 7, 11, 66, 84 (30 okt 2026); Hemnets slutpriser (Berguddsvägen 3, 18, 24, 46; August Plyms väg 3, 4; Skyttevägen 22D, 26D); Booli slutpriser Berguddsvägen och Saltsjöbaden (30 okt 2026). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Nacka
Alla villor i Nacka
Fisknätsgatan 3
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 3,85 Mkr
- Bedömt värde
- 3,8–4,1 Mkr
Norrkärrsvägen 22
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 6,3 Mkr
- Bedömt värde
- 6,1–6,5 Mkr
Bågvägen 8C
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 5,9 Mkr
- Bedömt värde
- 5,5–6,0 Mkr
Mjärdgatan 8
Högt utgångspris- Utgångspris
- 4,2 Mkr
- Bedömt värde
- 3,7–4,0 Mkr
Vassviksvägen 8B
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 5,85 Mkr
- Bedömt värde
- 5,5–5,9 Mkr
Åbroddsvägen 5E
Högt utgångspris- Utgångspris
- 6,25 Mkr
- Bedömt värde
- 5,5–5,9 Mkr