Norrkärrsvägen 22

För och emot

Besiktningen

5 att kontrollera2 bra

BesiktningKontrollera

Ingen överlåtelsebesiktning eller frågelista är publicerad. Enligt stadgarna (§13) svarar bostadsrättshavaren för det inre: väggar, golv, inredning i kök och badrum, glas i fönster och dörrar och värmepannan. Våtrummen och värmekällan är okontrollerade.

ByggnadBra

Sex parhus (tolv bostäder på 111 m²) och sex attefallshus på 22 + 5 m² från 2015, byggda av IKONHUS. Föreningen svarar för husets underhåll utöver det inre och målade alla hus utvändigt 2024. Föreningens samfällighet sköter plogning, målning och rensning av stuprör enligt mäklaren.

Värme och energiKontrollera

Vattenburen golvvärme, men vilken värmekälla huset har (värmepump eller elpanna) står inte i annonsen. Energideklarationen står som ”Ej utförd”. Annonsen anger el för 8 400 kr/år; grannhusen nr 24, 32 och 34 angav 16 600–25 600 kr/år i driftkostnad.

Föreningens ekonomiKontrollera

Tre lån hos Handelsbanken på sammanlagt 19,56 Mkr: 15,74 Mkr till 2,87 % och 0,87 Mkr till 2,91 % förfaller 30 okt 2026, 2,95 Mkr till 3,98 % förföll 30 okt 2025. Ingen amortering. Kassa 913 865 kr, yttre fond 911 073 kr (31 dec 2024). Soliditet 75 %, räntekänslighet 19,3 %. Avgifterna höjdes 7 % i december 2024. Husets andelstal är 6,929 %.

UnderhållKontrollera

Fasadmålningen 2024 kostade ca 1,1 Mkr och gav −875 tkr i resultat. Stadgarna (§15) kräver en underhållsplan; den är inte bifogad. Avsättningen till yttre fond var 144 800 kr för 2024.

Plan och markBra

Föreningen äger Backeböl 1:839–843 och 1:152. Detaljplan DP 473 (Blåbärsstigen, område J, 2009) med kommunalt VA och bullervall mot Värmdöleden; före vallen låg fastigheterna söder om Norrkärrsvägen på 55–65 dB(A), vallen ska ge högst 55 dB(A) vid fasad. Ingen rad i Nackas gatukostnadslager.

RadonKontrollera

Ingen radonmätning är publicerad. Mät första vintern.

Fråga vilken ränta föreningen fick i dag. Lån på 16,6 Mkr, 85 % av föreningens skuld, förföll 30 okt 2026 efter att ha löpt med 2,87–2,91 %. Fråga styrelsen vilken ränta och bindning lånen fick, om avgiften höjs 2027 och be om årsredovisningen för 2025, som inte är bifogad.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Jämförelserna är tre likadana hus i samma förening (111 m², avgift 6 517 kr/mån) och tre bostadsrättsparhus och -radhus från 2009–2017 i Boo (Hemnets ytor, avgifter och affärsdatum). Nr 34 gick för 6,35 Mkr 5 jun 2026 (+6 % mot 5,995) och nr 24 för 6,35 Mkr 23 jun 2026 (utgångspris 6,35), båda 57 200 kr/m² och adj 0. Nr 32 gick för 6,10 Mkr maj 2025 (+2 %). Nr 18 (6,425 Mkr feb 2025, −1 %) och husets eget köp (6,30 Mkr apr 2024, −1 %) är äldre än 18 månader och ligger inte i formeln, men stämmer med nivån. Gnejsvägen 22A och Solviksvägen 23G har lägre avgift och är justerade nedåt för det; Kils gårdsväg 31B i Insjön har högre avgift och är större. Justerat median ca 56 600 kr/m². Bara de tre husen i föreningen ger 6,3–6,35 Mkr, så omdömet ändras inte. Huset har legat ute på Booli sedan 15 sep 2026 (45 dagar); vi hittade det inte bland Hemnets annonser 30 okt, och nr 30 i föreningen står som kommande på Hemnet.

Tidigare försäljningar

Utgångspriset är samma som köpet 24 apr 2024 (6,3 Mkr, 2,5 år sedan, −0,0 % per år). Säljaren köpte för bara 2,5 år sedan och har dessutom betalat lagfart (1,5 %) och snart mäklararvode, så ett bud under köpeskillingen är svårt att få accepterat. Källa: Hemnet (Svensk Fastighetsförmedling, utgångspris 6,395 Mkr, avgift 6 091 kr/mån).

Budstrategi

Att göra före bud

1. Fråga vilken ränta och bindning lånen på 15,74 och 0,87 Mkr fick när de förföll 30 okt 2026, och vad lånet på 2,95 Mkr fick 2025.
2. Be om årsredovisningen för 2025 och underhållsplanen; fråga om avgiften höjs 2027 (mäklarens uppgift om inga höjningar är från 9 okt 2025).
3. Fråga vilken värmekälla som driver golvvärmen, hur gammal den är och vad elen kostade de senaste tolv månaderna (annonsen anger 8 400 kr/år).
4. Fråga om föreningen har en energideklaration; annonsen säger ”Ej utförd”.
5. Be om säljarens frågelista eller ställ frågorna själv: vattenskador, våtrummens utförande, ändringar sedan köpet 2024.
6. Fråga vilken mark som hör till huset (uteplats och gräsyta) och om det finns en nyttjandekarta.
7. Fråga varför huset inte finns på Hemnet och om det visats tidigare.