Bågvägen 8C
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Parhus från 2023 på 136 m² i Brf Skogsljuset. Ett likadant hus i föreningen, Bågvägen 8F, gick för 5 895 000 kr i september, samma pris som 8C nu begär efter en sänkning.
För och emot
Talar för
- Byggt 2023 (Stjärnhöken Bygg): frånluftsvärmepump med återvinning, 3-glasfönster, 79 kWh/m² primärenergi (klass C)
- 136 m² i två plan med fyra sovrum och två helkaklade badrum, tvätt på övre planet
- Säljaren har lagt till luft-luft-värmepump (värme och kyla), laddbox, Plejd-styrd belysning, kodlås och isolerat förråd
- Utgångspriset 43 300 kr/m² ligger i nivå med föreningens senaste affär (8F, sep 2026) och under grannhusen i Brf Kummelnäs 15 Norra och Åbroddsvägen Övre
- Parkeringsplatser, avlopp, sophantering och förråd ingår i avgiften
- Föreningen äger marken; garantitiden löper till 7 jan 2030 enligt årsredovisningen
Talar emot
- Avgift 7 708 kr/mån plus 659 kr/mån för vatten; avgiften höjdes 12 % från 1 aug 2026 och föreningen gick med −2,7 Mkr 2025
- Ingen underhållsplan och 45 745 kr i yttre fond för 39 bostäder
- Stort utbud: fem andra bostäder i Skogsljuset är till salu (Åbroddsvägen 5B 5,995, 5E 6,25, 5H 6,10, 2J 5,595 och 16C 4,65 Mkr)
- Nyproduktionen Kummelnäshöjden på samma gata säljer parhus på 132,5 m² för 5,995–6,25 Mkr med avgift 5 926 kr/mån
- Grannhalvan-typen 5D gick för 5,7 Mkr i juni efter 6,25 i utgångspris
- Ingen besiktning eller frågelista; ingen egen tomt
Besiktningen
2 risker4 att kontrollera2 bra
- BesiktningKontrollera
- Ingen överlåtelsebesiktning eller frågelista. Bostadsrättshavaren svarar för det inre underhållet. Årsredovisningen 2025 nämner en vattenskada i föreningen som bedöms omfattas av garantin; vilket hus den gällde står inte.
- Byggnad och garantiKontrollera
- Föreningen har 39 bostäder på Åbroddsvägen 2, 5 och 16 och Bågvägen 6 och 8, inflyttade 2023–24. Garantitiden är jämkad till 7 jan 2030. Föreningen betalade 77 626 kr för juridisk rådgivning 2025 om oklarheter kring slutbesiktningen och bristande dokumentation av byggnationen.
- Säljarens tilläggKontrollera
- Luft-luft-värmepump, laddbox, fasadbelysning och isolerat förråd är installerade efter köpet. Utedelen och fasadbelysningen sitter på föreningens yttre; fråga om styrelsen godkänt dem och vem som ansvarar för dem.
- Värme och energiBra
- Energideklaration 1675737 (BSV, 28 jan 2026) gäller 8C och 8D tillsammans, Atemp 270 m²: 79 kWh/m² primärenergi, klass C, frånluftsvärmepump, inga åtgärdsförslag, nybyggnadsår 2023 (annonsen säger 2022). Annonsen anger 10 000 kWh el per år.
- Föreningens ekonomiRisk
- Tre lån hos Swedbank på 19,5 Mkr vardera, 58,5 Mkr totalt, med ränteändring 2026, 2027 och 2028. Skuld 12 830 kr/m², resultat −2,7 Mkr 2025, likvida medel 335 tkr vid årsskiftet. Mäklarens indirekta nettoskuld för huset är 1 651 369 kr (andel 2,8802 %); varje procentenhet på lånen är ca 1 400 kr/mån för huset.
- UnderhållRisk
- Underhållsplan saknas eftersom husen är nya. Yttre fond 45 745 kr; stadgarna kräver minst 30 kr/m² per år, ca 137 tkr för föreningen. Föreningen ansvarar för det yttre.
- Plan och markBra
- DP 628 (laga kraft 2019). Föreningen äger marken (energideklarationen anger Velamsund 14:103 för huset, annonsen 14:54). Adressen finns inte i Nackas gatukostnadslager; VA och gata var byggherrens kostnad.
- RadonKontrollera
- Energideklarationen anger ingen radonmätning, men styrelsen lät mäta i samtliga hus 2025 enligt årsredovisningen. Resultatet är inte publicerat; be om det.
8F gick för samma pris. Bågvägen 8F, samma hustyp och avgift i samma förening, gick för 5 895 000 kr i september utan budgivning över utgångspriset. 8C begär nu samma summa efter en sänkning från 5 995 000, och fem andra hus i föreningen är ute samtidigt. Utgångspriset är rimligt, men det finns lite som talar för att bjuda över det.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Egen besiktning av våtrum och värmepumpar | 8–15 tkr | före bud |
| Byte av frånluftsvärmepump (husets egen) | 60–100 tkr | 10–15 år |
| Avgiftshöjning när föreningen bygger upp fond och lån omsätts, per år | 10–20 tkr | 2027–28 |
| Nödvändigt / allt | ca 0,01 / 0,14 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Bågvägen 8F | 136 | 5 895 000 | 43 300 | sep 2026 |
| Åbroddsvägen 5D | 136 | 5 700 000 | 41 900 | jun 2026 |
| Åbroddsvägen 5J | 136 | 5 995 000 | 44 100 | okt 2025 |
| Åbroddsvägen 16H | 115 | 5 050 000 | 43 900 | apr 2026 |
| Åbroddsvägen 16D | 115 | 5 100 000 | 44 300 | feb 2026 |
| Åbroddsvägen 36C | 134 | 6 495 000 | 48 500 | mar 2026 |
| Åbroddsvägen 19F | 132 | 6 000 000 | 45 500 | okt 2026 |
| Bågvägen 8C, utgångspris | 136 | 5 895 000 | – | till salu |
Bästa jämförelsen är Bågvägen 8F i samma förening (Hemnet: 136 m², byggår 2023, avgift 7 708 kr/mån, 5 895 000 kr 14 sep 2026, ±0 %), redan med den höjda avgiften; justerad +1 % för 8C:s luft-luft-värmepump och laddbox, eftersom 8F:s utrustning inte är känd. Övriga jämförelser är desamma som i vår analys av Åbroddsvägen 5E: 5D (5,7 Mkr jun 2026, −9 % från 6,25) och 5J (5,995 Mkr okt 2025) justerade −2 % för avgiftshöjningen, de mindre parhusen 16D och 16H (115 m²) −6 %, Åbroddsvägen 36C (Brf Åbroddsvägen Övre, lägre avgift) −5 % och 19F (Brf Kummelnäs 15 Norra, 2 700 kr/mån lägre avgift, lån okänt) −7 %. Justerat median ca 42 300 kr/m². Med 8F ensam blir mitten ca 6,0 Mkr, med 5D ensam ca 5,6. Bågvägen 8E (5,45 Mkr) och 6E (5,125 Mkr) från sommaren 2024 är byggherrens försäljningar och äldre än 18 månader. Nyproduktionen Kummelnäshöjden (Bågvägen 13–24, avgift 5 926 kr/mån) sålde 132,5 m² för 5,8–6,35 Mkr mar–jun 2026, 6–13 % under utgångspris; som första upplåtelser är de inte med. 8C kom ut på Booli 17 sep 2026 (tre dagar efter 8F:s affär) och på Hemnet 17 okt för 5 895 000; Booli visar en sänkning med 100 000 kr från 5 995 000.
Budstrategi
Att göra före bud
- Fråga mäklaren om det funnits bud sedan Booli-starten 17 sep 2026 och varför priset sänktes till 5 895 000.
- Fråga om styrelsen godkänt luft-luft-värmepumpen, fasadbelysningen och laddboxen, och vem som ansvarar för dem framöver.
- Fråga vilken ränta och bindning lånen fått vid omsättningen 2026 och om fler avgiftshöjningar planeras 2027.
- Be om radonmätningen från 2025 för huset.
- Fråga vilken bostad vattenskadan 2025 gällde och hur långt garantiärendet och frågan om slutbesiktningen har kommit.
- Fråga när underhållsplanen tas fram och hur den yttre fonden ska byggas upp (stadgarnas minst 30 kr/m² per år).
- Gör en egen besiktning av våtrummen och värmepumparna före bud; ingen besiktning eller frågelista finns.
Underlag: Booli-annons 5591059 (30 okt 2026); Fastighetsbyråns annons med flikarna Allmänt, Byggnad, Ekonomi och Förening (30 okt 2026); Hemnet-annons 21474548 (publicerad 17 okt 2026); Brf Skogsljusets årsredovisning 2025, ekonomiska plan och stadgar (via Fastighetsbyrån); energideklaration 1675737 (BSV, 28 jan 2026); Nacka kommuns detaljplanelager (DP 628) och gatukostnadslager (30 okt 2026); Hemnets slutpriser för Bågvägen (8F, 8E, 6E, 15E–H) och Åbroddsvägen (5D, 5J, 16D, 16H, 19F, 36C) och till salu-listor för Bågvägen och Åbroddsvägen (30 okt 2026). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Kummelnäs och i Nacka
Alla hus i Kummelnäs
Vassviksvägen 8B
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 5,85 Mkr
- Bedömt värde
- 5,5–5,9 Mkr
Åbroddsvägen 5E
Högt utgångspris- Utgångspris
- 6,25 Mkr
- Bedömt värde
- 5,5–5,9 Mkr
Hasseluddsvägen 128B
Högt utgångspris- Utgångspris
- 10,5 Mkr
- Bedömt värde
- 9,4–10,1 Mkr
Västergårdsvägen 5
Högt utgångspris- Utgångspris
- 10,0 Mkr
- Bedömt värde
- 7,9–8,5 Mkr
Lövbergavägen 6J
Högt utgångspris- Utgångspris
- 10,0 Mkr
- Bedömt värde
- 8,4–9,0 Mkr
Kvarnsjövägen 1
Högt utgångspris- Utgångspris
- 13,5 Mkr
- Bedömt värde
- 12,4–13,3 Mkr