Åbroddsvägen 5E

För och emot

Besiktningen

2 risker4 att kontrollera2 bra

BesiktningKontrollera

Ingen överlåtelsebesiktning eller frågelista. Bostadsrättshavaren svarar för det inre underhållet enligt den ekonomiska planen. Årsredovisningen 2025 nämner en vattenskada i föreningen som bedöms omfattas av garantin; vilket hus den gällde står inte.

Byggnad och garantiKontrollera

Föreningen har 39 bostäder (22 parhus, 10 radhus, 5 minivillor, 2 studiohus) på Åbroddsvägen 2, 5 och 16 och Bågvägen 6 och 8, inflyttade jun 2023–aug 2024. Garantitiden är jämkad till 7 jan 2030. Föreningen betalade 77 626 kr för juridisk rådgivning 2025 om oklarheter kring slutbesiktningen och bristande dokumentation av byggnationen.

Värme och energiBra

Energideklaration 1675746 (28 jan 2026) gäller 5D och 5E tillsammans, Atemp 270 m²: 79 kWh/m² primärenergi, klass C, frånluftsvärmepump, inga åtgärdsförslag. Annonsen anger 12 002 kWh el 2025 till 1,58 kr/kWh.

Föreningens ekonomiRisk

Tre lån hos Swedbank på 19,5 Mkr vardera, 58,5 Mkr totalt, med ränteändring 24 apr 2026, 23 apr 2027 och 25 apr 2028 (räntor 3,05–3,11 % före omsättningen). Skuld 12 830 kr/m², räntekänslighet 20,3 %, resultat −2,7 Mkr 2025, likvida medel 335 tkr (1,49 Mkr året innan). Mäklarens nettoskuld för huset är 1 680 497 kr; varje procentenhet på lånen är ca 1 400 kr/mån för huset.

UnderhållRisk

Underhållsplan saknas eftersom husen är nya. Yttre fond 45 745 kr; stadgarna kräver minst 30 kr/m² per år, ca 137 tkr för föreningen. Föreningen ansvarar för det yttre.

AvgiftKontrollera

Planen (nov 2022) räknade med 6 257 kr/mån för lägenhet 02 (135 m², andelstal 2,8802 %). Årsavgifterna 2025 gav ca 6 920 kr/mån för huset, och 12 % höjning från 1 aug 2026 ger 7 709 kr/mån, som i annonsen.

Plan och markBra

DP 628 (laga kraft 25 feb 2019). Föreningen äger Velamsund 14:2, 14:53, 14:54, 14:60, 14:102–105 och 14:111–114, 12 385 m² enligt planen. Adressen finns inte i Nackas gatukostnadslager; VA och gata var byggherrens kostnad i anskaffningen.

RadonKontrollera

Energideklarationen har ingen radonmätning, men styrelsen lät mäta i samtliga hus 2025. Resultatet är inte publicerat; be om det.

Grannhalvan gick för 5,7 Mkr. Åbroddsvägen 5D, samma hus och samma storlek, låg ute för 6,25 Mkr och gick för 5,7 Mkr i juni 2026. 5E har sedan dess legat ute i 141 dagar för samma pris, och två likadana hus i föreningen är ute för 5,995 och 6,10 Mkr. Bjud från jämförelserna, inte från utgångspriset.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Bästa jämförelserna är grannhusen i Brf Skogsljuset (Hemnets slutpriser): grannhalvan 5D (136 m², 5,7 Mkr 11 jun 2026, 41 900 kr/m², −9 % från 6,25 Mkr) och 5J (136 m², 5,995 Mkr okt 2025, ±0 %), båda justerade −2 % eftersom avgiften höjts 12 % sedan dess och 5E har carport och laddbox. De mindre parhusen 16D och 16H i samma förening (115 m², 5,1 och 5,05 Mkr feb–apr 2026) är justerade −6 % för storleken och avgiften. Åbroddsvägen 36C (Brf Åbroddsvägen Övre, 2023, 134 m², 6,495 Mkr mar 2026) har 546 kr/m² i årsavgift mot Skogsljusets 680 och liknande skuld, −5 %. 19F (Brf Kummelnäs 15 Norra, 2025, 132 m², 6,0 Mkr okt 2026) har 2 700 kr/mån lägre avgift, −7 %; föreningens lån är inte kontrollerade. Justerat median ca 42 000 kr/m². Brf Garden House (28B och 30E, 117 m², 6,25–6,6 Mkr) har mycket lägre avgift och är inte med. Utan 36C, den högsta, ändras mitten lite; med 5D ensam blir värdet ca 5,6 Mkr. Den ekonomiska planen (nov 2022) satte insatsen för lägenhet 02 till 6,6 Mkr, men 5A och 5D gick för 5,2 och 5,65 Mkr i april 2024 och andrahandspriserna har legat under planens nivå sedan dess. Utbudet i föreningen är stort: 5B, 5H, 2J och 16C är till salu samtidigt. 5E kom ut på Hemnet 11 jun 2026 (141 dagar); Booli visar 30 dagar från 30 sep. Om priset sänkts under tiden är inte känt.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Fråga mäklaren om priset ändrats sedan Hemnet-starten 11 jun 2026, och om det funnits bud.
2. Fråga vilken ränta och bindning lånet på 19,5 Mkr fick vid ränteändringen 24 apr 2026, och om styrelsen planerar fler avgiftshöjningar 2027.
3. Be om radonmätningen från 2025 för huset.
4. Fråga vilken bostad vattenskadan 2025 gällde och hur långt garantiärendet och tvisten om slutbesiktningen har kommit.
5. Fråga när underhållsplanen tas fram och hur föreningen ska bygga upp den yttre fonden (stadgarnas minst 30 kr/m² per år).
6. Fråga om carporten, den förlängda altanen och laddboxen är godkända av styrelsen och vem som ansvarar för dem (årsredovisningen nämner godkända altaner och insynsskydd).
7. Gör en egen besiktning av våtrummen och värmepumpen före bud; ingen besiktning eller frågelista finns.