Vassviksvägen 8B
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Parhus från 2019 på 118 + 14 m² i tre plan, en av tolv bostäder i Brf Vassviksvägen. Två lika stora hus i föreningen gick för 5,9 Mkr i år; föreningen saknar underhållsplan och huset är inte besiktigat.
För och emot
Talar för
- Byggt 2019: vattenburen golvvärme på alla tre plan och frånluftsvärmepump (cylindern bytt vintern 2025)
- Tre badrum, ett per plan, bastu för sex personer på bottenplanet och tvättstuga
- Altan i sydväst, balkong med sjöglimt mot Sågsjön och uteplats mot vändplanen
- Två parkeringsplatser i avgiften och ett kallförråd på ca 5 m² på vändplanen
- Föreningen äger marken, soliditet 82 %, kassalikviditet 263 % och positivt kassaflöde (379 tkr 2025); avgiften sänktes 5,9 % från andra kvartalet 2026
- Föreningslånet är 9 368 kr/m², lägre än i de nya föreningarna på Åbroddsvägen (ca 12 000–12 800 kr/m²)
Talar emot
- Utgångspriset 5,85 Mkr ligger i övre delen av vårt intervall; två lika stora hus i föreningen gick för 5,9 Mkr, båda 2 % under 5,995
- Ingen underhållsplan (ska tas fram 2026) och 184 955 kr i yttre fond för tolv bostäder; fasaden tvättades och målades 2026
- Föreningen gick med −367 729 kr 2025 efter avskrivningar; sparandet är 286 kr/m²
- Avgiften 6 906 kr/mån (702 kr/m² och år) är högre än i de äldre föreningarna i Kummelnäs, där t.ex. Solviksvägen har 307 kr/m²
- Ingen överlåtelsebesiktning, ingen energideklaration och ingen radonmätning bland dokumenten
- Ingen egen tomt; trädgården och uteplatserna är föreningens mark
Besiktningen
1 risk5 att kontrollera2 bra
- BesiktningKontrollera
- Ingen överlåtelsebesiktning är publicerad. Bostadsrättshavaren svarar enligt stadgarna (§13) för lägenhetens inre, också våtrum och golvvärme, så tre badrum och bastu är köparens ansvar och okontrollerade.
- Fukt och fasadKontrollera
- Frågelistan anger fuktgenomslag vintern 2022, åtgärdat med nytt tätskikt på balkongen våren 2023. Huset målades sommaren 2026 och putsen på fasaden förbättrades hösten 2026. Vad som gjordes med putsen, och om fukten nådde in i stommen, står inte i handlingarna.
- Värme och elKontrollera
- Frånluftsvärmepump med vattenburen golvvärme på alla plan; cylindern byttes vintern 2025. Annonsen anger 3 744 kWh/år men hushållsel 1 153 kr/mån, vilket motsvarar ca 6 000–7 000 kWh. Ingen energideklaration är publicerad; föreningen ska ha en.
- Föreningens ekonomiKontrollera
- Lån 11,19 Mkr (9 368 kr/m²), ett av lånen bundet till 3,23 % i mars 2026; räntekostnad 320 924 kr 2025. Husets andel är 10,631 %, mäklarens nettoskuld för huset 1 125 593 kr. Räntekänslighet 13,5 %: en procentenhet högre ränta ger ca 1 000 kr/mån för huset. Kassa 598 165 kr.
- UnderhållRisk
- Underhållsplan saknas; styrelsen ska ta fram en under 2026. Yttre fond 184 955 kr efter 28 018 kr i årlig avsättning. Huset är sju år gammalt, men tak, puts och fönster på tolv bostäder delas av få medlemmar utan buffert.
- Plan och markBra
- Föreningen äger Kummelnäs 1:761, 1:866, 1:1176 och 1:1181 med äganderätt. Detaljplan DP 506 (akt 0182K-2011/27, skannad, inte läst i detalj). Adressen finns inte i Nackas gatukostnadslager.
- FrågelistaBra
- Säljaren (ägt huset sedan juli 2022) anger inga fel i el, vatten, avlopp, ventilation eller isolering; en trög knapp på köksfläkten och skada på dörren till förrådet under trappan. Säljaren känner inte till någon planerad avgiftshöjning.
- RadonKontrollera
- Ingen radonmätning bland dokumenten. Mät första vintern.
Fråga efter underhållsplanen och vad putsen gällde. Föreningen har tolv bostäder, 185 tkr i yttre fond och ingen underhållsplan. Fråga styrelsen vad fuktgenomslaget 2022 och putsarbetet hösten 2026 gällde, om det finns fler sprickor i fasaden och när underhållsplanen blir klar.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Egen besiktning av våtrum, golvvärme och värmepump | 8–15 tkr | före bud |
| Radonmätning | 1–3 tkr | första vintern |
| Byte av frånluftsvärmepump (husets egen) | 60–100 tkr | 5–10 år |
| Husets andel av fasad-, fönster- och takunderhåll utan fond | 50–150 tkr | 5–15 år |
| Nödvändigt / allt | ca 0,02 / 0,27 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Åkervägen 19B | 137 | 5 900 000 | 43 100 | sep 2026 |
| Åkervägen 19C | 137 | 5 900 000 | 43 100 | jun 2026 |
| Björnbergsvägen 23D | 133 | 7 300 000 | 54 900 | aug 2026 |
| Landbacken 6B | 154 | 6 050 000 | 39 300 | sep 2026 |
| Åbroddsvägen 36C | 134 | 6 495 000 | 48 500 | mar 2026 |
| Bågvägen 8F | 136 | 5 895 000 | 43 300 | sep 2026 |
| Åbroddsvägen 5J | 136 | 5 995 000 | 44 100 | okt 2025 |
| Solviksvägen 23G | 135 | 6 950 000 | 51 500 | okt 2026 |
| Vassviksvägen 8B, utgångspris | 118 + 14 | 5 850 000 | – | till salu |
Jämförelserna är åtta bostadsrättsparhus och -radhus på 133–154 m² inom 1,3 km i Kummelnäs, sålda okt 2025–okt 2026 (Hemnets ytor, avgifter och byggår). Närmast är föreningens egna Åkervägen 19B och 19C (137 m², 5,9 Mkr sep och jun 2026, båda −2 % från 5,995), justerade +4 % för att vårt hus är mindre och har balkong. Hemnet redovisar deras 137 m² som boarea; vårt hus räknas på 118 m² boarea och halva biarean (125 m²). Räknas vårt hus på hela 132 m² blir mitten ca 6,0 Mkr. Övriga jämförelser är justerade för storlek, avgift och lån; jämförelsernas föreningslån är bara kända för Åbroddsvägen 36C och Skogsljuset. Justerat median ca 45 500 kr/m². Bostadsrättsparhusen i Kummelnäs har gått −2 till ±0 % mot utgångspriset 2026, med Björnbergsvägen 23D (+4 %) och Nordmannavägen 18A (+5 %) som undantag. Husets egen affär: 5,0 Mkr apr 2020 (−4 %, avgift då 4 101 kr/mån); 2022 låg huset ute för 6,795 Mkr (Svensk Fastighetsförmedling) och köptes i juli 2022, köpeskillingen är inte känd. Huset kom ut på Booli 28 sep och på Hemnet 23 okt 2026; första visning 8 nov.
Tidigare försäljningar
| Datum | Typ | Boarea | Pris | Kr/m² |
|---|---|---|---|---|
| 2 apr 2020 | Parhus (bostadsrätt), slutpris | 118 | 5 000 000 | 42 373 |
Utgångspriset är 17 % över köpet 2 apr 2020 (5,0 Mkr, 6,6 år sedan, 2,4 % per år). Källa: Hemnet (Properties & Partners, utgångspris 5,195 Mkr).
Budstrategi
Att göra före bud
- Fråga vad fuktgenomslaget vintern 2022 gällde, om det nådde in i bjälklag eller vägg, och vad putsförbättringen hösten 2026 omfattade (sprickor, vattenavrinning, hela fasaden eller delar).
- Fråga när underhållsplanen blir klar och vad den räknar med för tak, puts, fönster och altaner de närmaste tio åren.
- Fråga vilket lån som bands till 3,23 % i mars 2026, vilken ränta och bindning de andra lånen har, och om avgiften 6 906 kr/mån är den sänkta.
- Fråga vad utrangeringen på 100 000 kr i byggnader 2025 gällde och varför revisionsberättelsens datum saknas i årsredovisningen.
- Be om föreningens energideklaration och fråga om radon har mätts i något av husen.
- Gör en egen besiktning av de tre badrummen, bastun, golvvärmen och värmepumpen; elförbrukningen i annonsen (3 744 kWh/år) stämmer inte med kostnaden 1 153 kr/mån.
- Fråga vilken mark som hör till huset (altan, gräsmatta, uteplats) och om det finns en nyttjandekarta.
Underlag: Booli-annons 6273773 (30 okt 2026, publicerad 28 sep 2026); Bjurfors annons och faktaflik (30 okt 2026); Hemnet-annons 22053528 (publicerad 23 okt 2026) och borttagen annons 18507440 (Svensk Fastighetsförmedling, 6,795 Mkr); BRF Vassviksvägens årsredovisning 2025 (klar 27 apr 2026) och stadgar; säljarens frågelista; Bjurfors planskiss; Nacka kommuns detaljplanelager (DP 506) och gatukostnadslager (30 okt 2026); Hemnets slutpriser (Vassviksvägen 8B 2020; Åkervägen 17B, 19B och 19C; Björnbergsvägen 23D, Landbacken 6B, Åbroddsvägen 5J och 36C, Bågvägen 8F, Solviksvägen 23F och 23G, Nordmannavägen 18A). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Kummelnäs och i Nacka
Alla hus i Kummelnäs
Bågvägen 8C
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 5,9 Mkr
- Bedömt värde
- 5,5–6,0 Mkr
Åbroddsvägen 5E
Högt utgångspris- Utgångspris
- 6,25 Mkr
- Bedömt värde
- 5,5–5,9 Mkr
Hasseluddsvägen 128B
Högt utgångspris- Utgångspris
- 10,5 Mkr
- Bedömt värde
- 9,4–10,1 Mkr
Västergårdsvägen 5
Högt utgångspris- Utgångspris
- 10,0 Mkr
- Bedömt värde
- 7,9–8,5 Mkr
Lövbergavägen 6J
Högt utgångspris- Utgångspris
- 10,0 Mkr
- Bedömt värde
- 8,4–9,0 Mkr
Kvarnsjövägen 1
Högt utgångspris- Utgångspris
- 13,5 Mkr
- Bedömt värde
- 12,4–13,3 Mkr