Berguddsvägen 7
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Radhus på 121 m² i BRF Bergudden Övre, ”kommande” hos Widerlöv utan pris sedan februari. Samma hus såldes för 7,15 Mkr i nov 2024; samma hustyp ligger nu ute för 5,75–6,5 Mkr utan att säljas.
Mäklaren har inte satt något utgångspris än. Vår bedömning bygger på jämförbara försäljningar, inte på priset, så den gäller redan nu. När priset kommer kan du läsa av det här:
- Lågtunder 5,8 MkrRäkna med budgivning över priset
- Rimligt5,8–6,2 MkrI linje med jämförelserna
- Högtöver 6,2 MkrJämförelserna stöder inte priset
Vi uppdaterar analysen när utgångspriset är satt. Mäklarens annons.
För och emot
Talar för
- Mäklaren anger stora renoveringar: ytskikt, el och öppnad planlösning mellan kök och vardagsrum; övre badrummet helkaklat för några år sedan
- Inglasad balkong och utbyggd altan i söder; mäklaren anger utsikt ned mot Neglingeviken från vardagsrummet
- Tre sovrum, två helkaklade badrum, två walk-in closets och ett allrum på nedre planet som kan bli fjärde sovrum
- Värme, vatten och varmvatten ingår i avgiften; föreningens bergvärme (2008) med tre luft/vattenvärmepumpar sedan 2023
- Fast garageplats med elbilsuttag, stort förråd; föreningen äger marken och har tvättstuga, bastu och gästrum
- Energideklarationen (2019, giltig till 2029) ger klass D, 70 kWh/m² specifik energianvändning för föreningens hus
Talar emot
- Samma hus såldes för 7,15 Mkr 6 nov 2024 (Widerlöv, +2 %). Samma hustyp i föreningen har sedan gått för 6,7 och 6,3 Mkr (apr och maj 2025), och nr 11 ligger ute för 5,75 Mkr sedan augusti
- Avgiften 8 917 kr/mån är den högsta på gatan: nr 11 och 23 i samma förening 8 611–8 655, Bergudden Nedre 7 476–8 364 för 118–120 m²
- Föreningens lån är 52,7 Mkr, ca 10 000 kr/m²; soliditet 9 %, resultat −0,69 Mkr 2025 (ÅR 2025)
- Takomläggningen (alla tak, aug 2025–maj 2026) hade kostat 3,75 Mkr vid årsskiftet med hälften kvar; slutsumman och finansieringen är inte redovisade
- Mäklarsidan har bara årsredovisning 2024, stadgar och energideklaration; ingen besiktning, frågelista eller årsredovisning 2025
- Annonsen redovisar ingen biarea, medan Hemnet 2021 angav 121,3 + 22 m² för samma hus
Besiktningen
5 att kontrollera3 bra
- BesiktningKontrollera
- Ingen överlåtelsebesiktning eller frågelista är publicerad. Bostadsrättshavaren svarar enligt stadgarna för det inre av lägenheten; renoveringarna av el, ytskikt och badrum är mäklarens uppgifter och inte kontrollerade.
- ByggnadBra
- Föreningens hus från 1989, 60 bostadsrätter och en förskolelokal. Fasaden målades och hängrännorna byttes 2015, ytterdörrarna 2020, utvändiga trappor 2022–23, fasader och takbeklädnad sågs över 2024.
- TakKontrollera
- Alla tak läggs om (papp, läkt, betongpannor, plåt) aug 2025–maj 2026; pågående arbeten var 3,75 Mkr 31 dec 2025 med ca hälften kvar (ÅR 2025). Fråga om slutkostnaden och om den lånefinansieras.
- Värme och energiBra
- Markvärmepump sedan 2008 (en av fyra pumpar bytt 2018) och tre luft/vattenvärmepumpar sedan 2023. Energideklarationen 2019 (giltig till 1 sep 2029): 112 kWh/m² primärenergital mot kravet 85, klass D, 70 kWh/m² specifik användning. Ventilation F, OVK godkänd 2022.
- Föreningens ekonomiKontrollera
- Lån 52 668 219 kr, snittränta 3,54 %, soliditet 9 % och resultat −692 853 kr 2025 (ÅR 2025). Husets andel enligt andelstalet 2,20177 % är ca 1,16 Mkr; varje procentenhet ränta på den är ca 970 kr/mån. Yttre fond 314 274 kr.
- AvgiftKontrollera
- Avgiften höjdes 15 % 1 jan 2025 och 5 % 2026. Annonsen anger 8 917 kr/mån inklusive värme, vatten och kabel-tv, plus 138 kr bredband och 397 kr garage. Hemnet visade 7 131 kr/mån vid försäljningen i nov 2024.
- Mark och samfällighetBra
- Föreningen äger marken och har ca 60 % i Samfällighetsföreningen Bergudden, som sköter garage, vägar och belysning; garaget renoverades 2022–23 (föreningens del 1,68 Mkr). Detaljplanen är inte läst.
- RadonKontrollera
- Energideklarationen anger 70 Bq/m³, långtidsmätning 30 apr 2007. Den är för gammal för att räknas; föreningen gör en ny mätning jan–apr 2026 enligt ÅR 2025, resultatet är inte publicerat.
Fråga vilket pris säljaren väntar sig, och räkna med att marknaden har fallit sedan 2024. Huset köptes för 7,15 Mkr i nov 2024 och har stått som ”kommande” utan pris sedan februari 2026. Samma hustyp i föreningen ligger nu ute för 5,75 och 6,5 Mkr utan att säljas, och nr 3 gick för 6,3 Mkr i maj 2025. Ett pris nära förra köpet ligger över vad jämförelserna bär.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Egen besiktning av våtrum, el och kök | 8–15 tkr | före bud |
| Husets andel av en avgiftshöjning på 5 % för takomläggning och räntor | 5 tkr/år | 2027 |
| Uppfräschning av nedre badrummet om det är äldre | 100–200 tkr | 0–5 år |
| Nödvändigt / allt | ca 0,01 / 0,22 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Berguddsvägen 3 | 121.3+20 | 6 300 000 | 51 900 | maj 2025 |
| Berguddsvägen 24 | 120+34 | 6 000 000 | 50 000 | okt 2026 |
| Berguddsvägen 46 | 118.6 | 6 500 000 | 54 800 | apr 2026 |
| August Plyms väg 4 | 131 | 7 750 000 | 59 200 | okt 2026 |
| Berguddsvägen 7, utgångspris | 121,3 | ej satt | – | till salu |
Jämförelserna är fyra bostadsrättsradhus i Saltsjöbaden sålda maj 2025–okt 2026 (Hemnets ytor, datum och avgifter), räknade på boarea utan biarea (biareaFactor 0), eftersom annonsen inte redovisar någon biarea medan samma hustyp sålts som 121,3 + 20–22 m². Bäst är nr 3 i samma förening och hustyp (121,3 + 20 m², 6,3 Mkr maj 2025, −7 %): adj +2 % för renoveringarna som mäklaren anger. Nr 24 och 46 hör till grannföreningen BRF Bergudden Nedre: 24 gick för 6,0 Mkr (120 + 34 m², −5 %) 14 okt 2026 med ca 550 kr lägre avgift, 46 för 6,5 Mkr (118,6 m²) i april med ca 1 400 kr lägre avgift. August Plyms väg 4 (131 m², 7,75 Mkr okt 2026, −3 %) är en andel i bostadsförening med 7 229 kr/mån. Serien faller: samma hustyp i föreningen gick för 7,15 Mkr nov 2024 (det här huset), 6,7 apr 2025 och 6,3 maj 2025, och i oktober 2026 ligger nr 11 (5,75 Mkr, 82 dagar) och 23 (6,5 Mkr) i samma förening och 66 och 84 i Nedre (5,70–5,80 Mkr) ute utan att säljas. Justeringen −0,4 Mkr för det är en bedömning, samma som för nr 23; utan den blir mitten 0,4 Mkr högre. Utan August Plyms väg 4 ändras mitten knappt (−0,01 Mkr). Renoveringarna är mäklarens uppgifter och inte besiktigade. Inget utgångspris är satt: huset har varit ”snart till salu” på Booli i 256 dagar och finns inte bland Hemnets kommande på gatan (31 okt). Nr 11 och 23 har vi värderat till 5,7–6,1 och 6,2–7,0 Mkr.
Tidigare försäljningar
| Datum | Typ | Boarea | Pris | Kr/m² |
|---|---|---|---|---|
| 26 apr 2021 | Radhus, slutpris | 121.3 | 6 875 000 | 56 678 |
| 6 nov 2024 | Radhus, slutpris | – | 7 150 000 | – |
Senaste köpet var 6 nov 2024 för 7,15 Mkr. Vi jämför när utgångspriset är satt. Källa: Hemnet, Booli.
Budstrategi
Att göra före bud
- Fråga mäklaren när huset kommer ut, vilket utgångspris som planeras och om det säljs före annons.
- Be om årsredovisning 2025, frågelista och eventuell besiktning; mäklarsidan har bara årsredovisning 2024.
- Fråga vad renoveringen av el och ytskikt omfattade, när den gjordes och av vem (behörig elektriker, intyg), och hur gamla badrummen är.
- Fråga om altanen som byggts ut har föreningens tillstånd och om den ingår i upplåtelsen.
- Fråga vad hela takomläggningen kostar, hur den finansieras och vilken avgift som gäller 2027.
- Fråga efter radonmätningen från jan–apr 2026.
- Fråga varför avgiften är högre än för nr 11 och 23 i samma hustyp, och om biarean (Hemnet 2021: 22 m²) finns kvar.
Underlag: Booli-annons 4261364 (snart till salu, 31 okt 2026); Widerlövs annons Berguddsvägen 7 (31 okt 2026); BRF Bergudden Övres årsredovisningar 2024 och 2025 och stadgar; föreningens energideklaration (id 983311, giltig till 2029-09-01); Hemnets slutpriser Berguddsvägen (31 okt 2026: nr 3, 7, 24, 46) och till salu och kommande på Berguddsvägen (31 okt 2026); Hemnet slutpris August Plyms väg 4; Budkolls analyser av Berguddsvägen 11 och 23 (30 okt 2026). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Nacka
Alla villor i Nacka
Älta Mossväg 56
Högt utgångspris- Utgångspris
- 7,0 Mkr
- Bedömt värde
- 6,3–6,8 Mkr
Dianavägen 29
Högt utgångspris- Utgångspris
- 8,0 Mkr
- Bedömt värde
- 5,6–6,0 Mkr
Fältspatsvägen 28A
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 5,7–6,1 Mkr
Liljevägen 38A
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 10,5 Mkr
- Bedömt värde
- 10,2–12,0 Mkr
Plogvägen 5
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 10,3–11,0 Mkr
Odenvägen 6A
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 9,48 Mkr
- Bedömt värde
- 9,2–10,0 Mkr