Liljevägen 38A

För och emot

Besiktningen

2 risker4 att kontrollera1 bra

BesiktningRisk

Ingen överlåtelsebesiktning eller frågelista är publicerad hos Mäklarhuset (31 okt 2026), och sidan saknar rutan om Skyddat köp. Bedömningen bygger på annonsens byggnadsbeskrivning, renoveringslista och energideklarationen.

Grund och souterrängKontrollera

Betonggrundmur och Leca-sten enligt annonsen, ett souterrängplan mot mark med egen ingång och uteplats. Fukt i ytterväggen mot marken är den typiska risken; låt egen besiktning fuktmäta där.

VåtrumKontrollera

Badrummen med golvvärme gjordes vid totalrenoveringen 2005–07 av en tidigare ägare, plus badrum i uthyrningsdelen. Tätskikten är ca 20 år gamla; fråga efter våtrumsintyg och när badrummet i souterrängen byggdes.

Tak och vindKontrollera

Takets material och ålder står inte i annonsen; hängrännorna vid entrén byttes 2021. Om taket är original från 1989 närmar sig en omläggning.

Fasad och fönsterBra

Träfasad ommålad 2012, så en ny målning är snart aktuell. 8 av 9 öppningsbara fönsterkassetter bytta 2017.

Värme och elKontrollera

Frånluftsvärmepump från 2010 och direktverkande el. Energideklarationen (Actava, 23 maj 2023) räknar med 11 370 kWh för huset och 7 180 kWh hushållsel, ca 35 tkr/år, men annonsen anger 58 tkr el. Fråga om skillnaden är uthyrningsdelen.

Detaljplan och bygglovRisk

DP 261 (2000): B II med souterräng, vind får inte inredas, 150 m² byggnadsarea per parhus och 60 m² gårdsbyggnad; gårdsbyggnad får inte innehålla bostad och generationsbostad får vara högst 40 m². Uthyrningsdelen på ca 60 m² och garaget som blev allrum 2009 kräver troligen bygglov; inget är redovisat.

Fråga efter bygglov och boarea innan du bjuder. Annonsens 182 m² boarea står som lantmäteriets, men Boolis lagfartsrader för huset och resten av serien på Liljevägen har 154 + 32 m². Skillnaden är troligen garaget som byggdes om till allrum 2009. På de ytorna ger formeln 9,0–10,5 Mkr i stället för 10,2–12,0. Begär bygglov för ombyggnaden och för uthyrningsdelen i souterrängen, och låt göra en egen besiktning före bud, eftersom ingen finns.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Inget av seriens egna hus på Liljevägen har sålts inom 18 månader. Husets eget köp (10,5 Mkr, 6 juni 2023, Widerlöv, 2 % över utgångspris 10,25) och grannarna 34A (9,25 Mkr, lagfart aug 2024) och 42A (7,86 Mkr, lagfart aug 2023) är för gamla för formeln men visar nivån. Jämförelserna är friköpta par-, kedje- och radhus på 150–185 m² i Eknäs, Björknäs och Skuru från maj 2025–sep 2026. De delar sig i två grupper: Allévägen 3E, Ottfjällsvägen 21 och Solsundavägen 31, alla inom 750 m, ger 68 000–69 000 kr/m² justerat, och radhusen i Björknäs och Dianavägen 67 ger 50 000–57 000. Medianen hamnar mellan grupperna, och därför blir intervallet ±8 %. Tar vi bort en av de dyra blir intervallet 10,2–11,9 Mkr; tar vi bort en av de billiga blir det 11,1–13,0. På registrets ytor (154 + 32 m²) blir det 9,0–10,5 Mkr, och utgångspriset ligger då i överkant. Taxeringsvärdet / 0,75 ger 8,7 Mkr. Huset har varit kommande på Hemnet i 437 dagar för 10,5 Mkr utan att släppas till salu. Det är ingen misslyckad försäljning, men det säger att säljaren inte har bråttom. Inga bud är kända. Villor i Nacka på 10–15 Mkr har i median gått 1,7 % över utgångspris. Uthyrningsdelen är inte värderad som hyresintäkt.

Tidigare försäljningar

Utgångspriset är samma som köpet 6 jun 2023 (10,5 Mkr, 3,4 år sedan, 0,0 % per år). Boarean var då 154 m² mot 182 m² nu, så skillnaden är inte bara prisutveckling. Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Boarean: annonsen säger 182 m² enligt lantmäteriet, Boolis lagfartsrader 154 + 32 m². Finns ett mätbevis, och har lantmäteriet registrerat garageombyggnaden 2009?
2. Bygglov och slutbesked för garaget som blev allrum 2009 och för uthyrningsdelen i souterrängen (ca 60 m², egen ingång). DP 261 tillåter generationsbostad på högst 40 m².
3. Är souterrängen uthyrd i dag, och följer något hyresavtal med?
4. Finns en överlåtelsebesiktning eller frågelista? Annars egen besiktning med fuktmätning i souterrängen före bud.
5. Takets material och ålder, och när badrummet i souterrängen byggdes.
6. Elen: annonsen anger 58 tkr/år, energideklarationens förbrukning motsvarar ca 35 tkr. Vad ingår?
7. Energideklarationen anger två byggnader för fastigheten. Vilken är den andra (förrådet under altanen?)
8. Samfälligheterna Eknäs ga:6, ga:7 och ga:8: vad ingår i 3 349 kr/år, och finns planerade investeringar?
9. När släpps huset till salu, och är 10,5 Mkr fortfarande utgångspriset?
10. Radonmätning; ingen är gjord enligt energideklarationen.