Fältspatsvägen 28A
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Det största parhuset i BRF Silverskålen, byggt 2004 och utbyggt. Grannhusen på gatan har gått för 5,2–5,3 Mkr, och huset självt kostade 7,1 Mkr 2022. Utbyggnaden och föreningens rörliga lån avgör.
Mäklaren har inte satt något utgångspris än. Vår bedömning bygger på jämförbara försäljningar, inte på priset, så den gäller redan nu. När priset kommer kan du läsa av det här:
- Lågtunder 5,7 MkrRäkna med budgivning över priset
- Rimligt5,7–6,1 MkrI linje med jämförelserna
- Högtöver 6,1 MkrJämförelserna stöder inte priset
Vi uppdaterar analysen när utgångspriset är satt. Mäklarens annons.
För och emot
Talar för
- Största huset i föreningen: 112 m² och 4 rum mot 92–107 m² i grannhusen som sålts
- Två p-platser ingår i avgiften, förråd ca 6 m² och egen gräsyta
- Föreningen äger marken; lånen 10,6 Mkr är 9 125 kr/m² och soliditeten 63 % (årsredovisningen 2025)
- Föreningen sparade 201 kr/m² 2025 och har ingen amortering att klara; taxeringsvärdet 40,8 Mkr är långt över lånen
- Detaljplan DP 253 från 2000 med kommunalt VA och gator, inga gatukostnader kvar för föreningen
- Återvändsgata med balkong och altan mot väster enligt annonsen
Talar emot
- Avgiften 5 828 kr/mån är densamma som för 30B på 107 m²; andelstalet 0,087054 ger ca 101 m² av föreningens 1 163 m², så utbyggnaden finns inte i föreningens yta
- Alla tre lånen hos Swedbank villkorsändrades 28 mar 2026 med tre månaders bindning; en procentenhet högre ränta kräver ca 13 % högre avgift
- Yttre fond 445 tkr för tolv hus; fasaden målades senast 2011 och underhållsplan är inte publicerad
- Ingen besiktning, frågelista eller radonmätning; två badrum och värmepump okontrollerade
- Energiklass E (primärenergital 130 kWh/m²), uppvärmning med frånluftsvärmepump och lite direktverkande el
- Köpt för 7,1 Mkr i april 2022, på marknadens topp; föreningens hus har sedan gått för 49 500–57 600 kr/m²
Besiktningen
1 risk6 att kontrollera1 bra
- UtbyggnadRisk
- Annonsen säger utbyggt och störst i föreningen, men avgift och andelstal är desamma som för 30B på 107 m² och motsvarar ca 101 m². Fråga efter bygglov, slutbesked och föreningens beslut, och om utbyggnaden ingår i upplåtelsen.
- Föreningens ekonomiKontrollera
- Lån 10,6 Mkr (9 125 kr/m²) utan amortering, soliditet 63 %, sparande 201 kr/m² 2025 men förlust −139 tkr efter avskrivningar. Avgiften höjdes ca 15 % mellan 2022 och 2025 (5 068 → 5 828 kr/mån) och styrelsen räknar med fler korrigeringar.
- LånenKontrollera
- Tre lån hos Swedbank på 2,35–2,75 % med villkorsändring 28 mar 2026 och tre månaders bindning; skulden väntas vara oförändrad om fem år. Räntekänslighet 13 %.
- Tak och fasadKontrollera
- Föreningens ansvar. Taket rengjordes 2022, fasaden målades 2011, dörrar byttes 2018. Yttre fond 445 tkr; en ny fasadmålning för tolv hus kan kräva lån eller avgiftshöjning.
- VåtrumKontrollera
- Två badrum enligt annonsen (duschrum och tvättstuga på nedre plan), ingen besiktning publicerad. En vattenskada i hus 6 åtgärdades 2025. Fråga om våtrummens ålder och intyg.
- Värme och ventilationKontrollera
- Frånluftsvärmepump (6 156 kWh 2021) och 500 kWh direktverkande el enligt deklarationen 6 okt 2022. Pumpens ålder framgår inte; en frånluftspump från 2004 är vid slutet av sin livslängd. Fråga vem som bekostar byte enligt stadgarna.
- RadonKontrollera
- Ingen mätning enligt energideklarationen. Lätt att mäta under eldningssäsongen.
- DetaljplanBra
- DP 253 Porfyrvägen, antagen 13 jun 2000, överklagande avslaget av regeringen 19 okt 2000: villor och parhus i 1–2 våningar med kommunalt VA. Planbeskrivningen anger ca 80 m² byggnadsarea per huvudbyggnad och 30 m² uthus i det norra området; plankartan är svårläst i den skannade kopian.
Utbyggnaden och föreningens egna affärer. Tre bostadsrättsparhus på gatan har gått för 5,22–5,3 Mkr sedan maj 2025, och 30B med samma avgift (107 m²) för 5,3 Mkr. Vårt hus har 5 m² mer och är utbyggt utan att avgiften ändrats. Be mäklaren visa bygglov och föreningens beslut om utbyggnaden, och fråga vad som skiljer huset från 30B i standard.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Egen besiktning av våtrum, värmepump och fukt | 10–15 tkr | före bud |
| Radonmätning | 1–2 tkr | första vintern |
| Byte av frånluftsvärmepump om den är original | 60–100 tkr | 0–5 år |
| Avgiftshöjning om räntan stiger 1 procentenhet (ca 13 %) | ca 9 tkr/år | löpande |
| Nödvändigt / allt | ca 0,02 / 0,12 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Fältspatsvägen 30A | 94 | 5 220 000 | 55 500 | aug 2026 |
| Fältspatsvägen 30B | 107 | 5 300 000 | 49 500 | sep 2025 |
| Fältspatsvägen 34B | 92 | 5 300 000 | 57 600 | maj 2025 |
| Spanarvägen 14D | 103 | 6 200 000 | 60 200 | maj 2025 |
| Sockenvägen 92A | 132 | 7 000 000 | 53 000 | sep 2026 |
| Ripvägen 7A | 109 | 6 100 000 | 56 000 | apr 2026 |
| Ripvägen 2E | 109 | 6 150 000 | 56 400 | sep 2025 |
| Fältspatsvägen 28A, utgångspris | 112 | ej satt | – | till salu |
Jämförelserna är sju bostadsrättsparhus och -radhus på 92–132 m² i Norra och Södra Lännersta och Boo Gård, sålda maj 2025–sep 2026 (Hemnets och Boolis ytor, avgifter och byggår). Närmast är grannhusen på gatan: Fältspatsvägen 30A (94 m², 5,22 Mkr 17 aug 2026, inget utgångspris, bostadsrätt men föreningen inte angiven på Hemnet), samt föreningens egna 30B (107 m², samma avgift 5 828 kr/mån, 5,3 Mkr 30 sep 2025, +6 %) och 34B (92 m², 5,3 Mkr 20 maj 2025, +6 %). Mindre hus får negativ justering eftersom kr/m² sjunker med storleken; Ripvägen 7A och 2E (2022 och 2020) är 16–18 år yngre. Övriga föreningars lån är inte kontrollerade, bara avgifterna (5 850–6 768 kr/mån). Med bara de tre grannhusen blir mitten också ca 5,9 Mkr, men med bara 30B, som har samma avgift, ca 5,5 Mkr; intervallets nedre del ligger alltså 0,4 Mkr över vad 30B gick för, och det motiveras bara om utbyggnaden och standarden håller. Husets egen affär: 7,1 Mkr 12 apr 2022 (Widerlöv, +11 % från 6,395 Mkr, avgift då 5 068 kr/mån), på marknadens topp. Huset har varit snart till salu på Booli sedan 9 aug 2026 utan pris; brf-parhusen här har gått −4 till +6 % mot utgångspriset.
Tidigare försäljningar
| Datum | Typ | Boarea | Pris | Kr/m² |
|---|---|---|---|---|
| 12 apr 2022 | Bostadsrätt (parhus), slutpris | 112 | 7 100 000 | 63 393 |
Senaste köpet var 12 apr 2022 för 7,1 Mkr. Vi jämför när utgångspriset är satt. Källa: Hemnet.
Budstrategi
Att göra före bud
- Bygglov, slutbesked och föreningens beslut för utbyggnaden; ingår den i upplåtelsen och i föreningens ytuppgifter?
- Lägenhetsförteckning och stadgar: vem ansvarar för värmepump, våtrum, fönster och altan?
- Underhållsplan och planerad fasadmålning; när målades fasaden senast och vad kostar nästa?
- Lånens bindning efter mars 2026 och avgiftsbeslut för 2027
- Värmepumpens ålder och service, våtrummens ålder och eventuella intyg
- Egen besiktning före bud och radonmätning under vintern
- Vad skiljer huset från 30B (107 m², 5,3 Mkr sep 2025) och 30A (94 m², 5,22 Mkr aug 2026) i standard?
Underlag: Booli-annons 4417583 (31 okt 2026, publicerad 9 aug 2026); Mäklarhusets annons 673373 (31 okt 2026); Hemnet-annons 22015456 (kommande, 31 okt 2026); BRF Silverskålens årsredovisning 2025 (beslutad 24 maj 2026); energideklaration 1328992 (Fastighetsägarna Service, 6 okt 2022); Nacka kommuns detaljplan DP 253 (akt 0182K-2000/162); Hemnets slutpriser för Fältspatsvägen 28A, 30A, 30B och 34B; Booli slutpriser för Spanarvägen 14D, Sockenvägen 92A, Ripvägen 7A och 2E. Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Nacka
Alla hus i Lännersta
Älta Mossväg 56
Högt utgångspris- Utgångspris
- 7,0 Mkr
- Bedömt värde
- 6,3–6,8 Mkr
Berguddsvägen 7
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 5,8–6,2 Mkr
Dianavägen 29
Högt utgångspris- Utgångspris
- 8,0 Mkr
- Bedömt värde
- 5,6–6,0 Mkr
Liljevägen 38A
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 10,5 Mkr
- Bedömt värde
- 10,2–12,0 Mkr
Plogvägen 5
Inget utgångspris än- Utgångspris
- ej satt
- Bedömt värde
- 10,3–11,0 Mkr
Odenvägen 6A
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 9,48 Mkr
- Bedömt värde
- 9,2–10,0 Mkr