Odenvägen 6A

För och emot

Besiktningen

1 risk9 att kontrollera2 bra

Grund (betongplatta)Kontrollera

Platta på troligen lös eller cementstabiliserad Leca, en konstruktion som kräver att anslutande trä är fuktskyddat. Säljaren uppger grundförstärkning med pålning och järnbalk vid ytterhörnet 1993 efter en sättningsskada; sprickan i sockelputsen är oförändrad enligt ägaren (Inspect Group, 21 jul 2026).

FasadKontrollera

Tegel och träpanel. Sprickor i teglet, främst på gaveln, bör lagas; två tegelstenar har lossnat ovanför badrumsfönstret och panelens ändträ ovanför köksfönstret är rötskadat.

TakKontrollera

Omlagt 2024 med betongpannor, läkt, papp och råspont. Kontrollerat från mark och taksteg. En trasig panna, och pannorna är inte fästa enligt monteringsanvisningen vid stickprov. Kort taksprång på gaveln ger mer fukt på fönster och fasad.

VindRisk

Parallelltak där vinden inreddes 1994; inspekterbar vind saknas, så isolering, ångspärr och luftspalt kan inte bedömas. En gammal fuktfläck från före takomläggningen i en sidovind, i övrigt inga brister i sidovindarna.

Fönster och takfönsterKontrollera

Isolerglas från 1978, flera vred och fönster kärvar. Takfönstren från 2024 har för litet avstånd mellan pannor och plåtomfattning (10 mm mot Velux 30–60 mm), och vindens gavelfönsterbleck saknar uppvikta gavlar.

Badrum entréplanBra

Renoverat 2023 av fackmän efter en vattenskada; tätskiktets anslutning i golvbrunnen kunde inte kontrolleras och fönster sitter i våtzonen. Intyg om säker vatteninstallation ska hämtas från entreprenören.

Badrum övre plan och bastuKontrollera

Från 2002; tätskikten närmar sig sin tekniska livslängd och golvbrunnen under duschkabinen är inte bytt. Bastun saknar golvbrunn.

TvättstugaKontrollera

Klinker från ca 2006. Rörgenomföringar i golvet och golvbrunnen för nära väggen för korrekt tätskikt; risk för fuktskador i anslutande konstruktion.

KökBra

Från 2006. Droppskydd saknas under kyl och diskbänk. Säljaren uppger en läckande diskmaskin som ska bytas före försäljningen.

BalkongerKontrollera

Två balkonger av trä; räcket på balkongen mot baksidan är rötskadat.

El, VA och värmeKontrollera

El från 1978 och renoveringsåren, gruppschema saknas. Kommunalt VA, avloppet filmat för ca två år sedan enligt säljaren. Luftvärmepump (2025) och direktverkande el, mekanisk frånluft.

DetaljplanKontrollera

Stadsplan S 270 (fastställd 25 mar 1977): bara radhus, högst två våningar och 5,6 m byggnadshöjd, ingen q-märkning. Planen säger inget om vind. Säljaren har gett besiktningsmannen bygglovshandlingar, men de är inte publicerade.

Andra halvan har satt priset. Odenvägen 6B, andra halvan av samma hus från 1978 med 220 + 15 m², gick för 9,55 Mkr i augusti 2025. Utgångspriset 9,475 Mkr ligger strax under. Tvillinghusets skick är okänt; 6A har nytt tak och ett nytt badrum, men också ett badrum från 2002, en grundförstärkt gavel och en vind som inte går att besiktiga. Lägg buden kring 9,2–9,6 Mkr och begär bygglovet för vinden och dokumentationen av grundförstärkningen före bud.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Sex affärer i samma radhusområde från 1973–78 i Neglinge och på Igelbodaplatån, maj 2025–okt 2026, med Hemnets ytor. Viktigast är Odenvägen 6B, andra halvan av samma hus: 9,55 Mkr för 220 + 15 m², ca 42 000 kr/m² effektiv area. De övriga är 144–163 m² och har justerats ned 7–10 % eftersom mindre hus får högre kr/m² och 6A:s extra yta är en vindsvåning. Huset har inget garage i biarean som jämförelserna har, så garaget ligger som egen justering (+0,15 Mkr). Känslighet: utan Sturevägen 26, som såldes på förhand utan Hemnet-annons, blir mitten ca 9,25 Mkr; utan Neglinge torg 6 (−13 % i okt 2026) ca 9,95 Mkr. Omdömet är Rimligt i båda fallen. Taxeringsvärdet 7,034 Mkr / 0,75 ger 9,4 Mkr. 1966-radhusen på Morabergsvägen (159 + 85 m², 12,1–13,2 Mkr 2026) är en annan serie med högre nivå och ingår inte; Odenvägen 2D (125 + 13 m², 7,25 Mkr maj 2026 efter 398 dagar) är för liten. Nacka 2026: radhus under 10 Mkr har ofta gått nära utgångspriset, men i det här området har alla fyra affärer 2026 gått 2–13 % under utgångspriset.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Begär bygglov och slutbesked för vindsinredningen 1994; säljaren har lämnat bygglovshandlingar till besiktningsmannen.
2. Begär fotodokumentationen av grundförstärkningen 1993 och fråga om sprickorna mätts eller följts upp sedan dess.
3. Fråga vad samfälligheten (4 000 kr/år) äger och sköter: hängrännor, tak eller fasad, och om det finns underhållsplan.
4. Fråga om andra halvan, 6B, har samma takomläggning och vindsinredning, och vad den hade för skick vid försäljningen 2025.
5. Begär intyg och kvalitetsdokument för badrummet 2023 och fråga om diskmaskinen bytts och om läckaget gett fuktskador.
6. Begär frågelistan och den fullständiga radonmätningen från 1991; planera ny mätning.
7. Fråga om trafikbuller från Torsvägen; planen räknade med 57 dB vid längorna närmast gatan.
8. Köpargenomgång med Inspect Group, och låt en egen besiktningsman titta på tvättstugan, vinden och sprickorna.