Dianavägen 29

För och emot

Besiktningen

1 risk7 att kontrollera1 bra

BesiktningKontrollera

OBM Safe Steg 1 Plus, 11 sep 2024, giltig till 11 sep 2025. Alla anmärkningar är påpekanden, inget står som ”bör åtgärdas”. Protokollet beställdes för en försäljning med samma mäklare för två år sedan; köparen behöver en ny besiktning.

Grund och golvRisk

Platta på mark med flytande golv, som besiktningen kallar riskkonstruktion och vill ha undersökt. Under entréhallen och duschrummet finns en krypgrund som inte besiktigades eftersom ingen lucka hittades. Stuprören mynnar intill grunden, och växtlighet står mot fasaden.

DuschrumKontrollera

Renoverat 2003. Äldre golvbrunn, tätskiktets anslutning mot brunnen dold av bruk, och rörgenomföringar i duschhörnan och i golv/vägghörn där tätheten kan ifrågasättas. Räkna med renovering inom några år.

KökBra

Nytt 2022 med köksö. Fuktskyddet under diskbänkens vatteninstallationer kan tätas mot väggen.

Tak och vindKontrollera

Betongpannor på papp, taket renoverat 2010; missfärgningar på takstolarna är troligen från tiden före. Den låglutande delen har ytpapp eller gummiduk av okänd ålder, och taket besiktigades bara från stege.

Fasad och fönsterKontrollera

Träfasaden utan anmärkning, målad 2018–19. Fönsterkassetterna är original från 1982 och närmar sig slutet av sin livslängd.

Värme och elKontrollera

Elpanna med radiatorer och luft/luft-värmepump från 2004, elgolvvärme i duschrummet. Energideklarationen (22 jun 2026) anger 15 406 kWh el och energiklass E. Värmepumpen är 22 år gammal.

UterumKontrollera

Byggt 2016 med enklare standard enligt besiktningen. Det ingår inte i boarean; fråga om bygglov.

DetaljplanKontrollera

Stadsplan S 261 (fastställd 21 okt 1975, akt 0182K-8797). Radhuskvarteren är Sr: bara radhus, byggnadsyta per kvarter enligt plankartan, en lägenhet. Plankartan är skannad, så om kvarteret tillåter en andra våning syns inte i texten. Ingen rad i kommunens gatukostnadslager.

Utgångspriset saknar stöd i serien. 7,995 Mkr är 86 900 kr/m². Samma kedjehus på Dianavägen gick för 5,7 Mkr (nr 33, 90 m², sep 2025) och 4,85 Mkr (nr 35, 79 m², 29 okt 2026), båda under utgångspriset. Säljaren köpte för 6,8 Mkr i juni 2022, vid pristoppen, och bytte kök samma år. Bjud från vår nivå och kräv en ny besiktning med fuktmätning av golvet och krypgrunden före bud, eftersom protokollet från 2024 har gått ut.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Bästa jämförelserna är husets egen kedjehusserie från 1982 på Dianavägen: nr 33 (90 m², 312 m² tomt) 5,7 Mkr 26 sep 2025, 5 % under utgångspris, och nr 35 (79 m²) 4,85 Mkr 29 okt 2026, 8 % under. Nr 45 (122 m², samma byggår) gick för 5,995 Mkr maj 2026 på utgångspriset men är för stort för formeln. Övriga jämförelser är friköpta rad- och parhus på 89–117 m² i Eknäs, Ektorp och Skuru från maj 2025–feb 2026. De ligger tätt, 60 000–68 000 kr/m² justerat, så intervallet blir det smalaste formeln ger. Tar vi bort en jämförelse i taget blir intervallet 5,5–5,9 eller 5,7–6,1 Mkr; omdömet är Högt i alla varianter. Husets eget köp, 6,8 Mkr i juni 2022 (Svensk Fastighetsförmedling, 5 % över utgångspris), är äldre än 18 månader och gjordes vid prisnivån före räntehöjningarna; med det nya köket blir bryggan ca 7 Mkr, och taxeringsvärdet / 0,75 (taxering 2024) ger 7,35 Mkr. Ingen affär i serien sedan 2023 har legat över 64 000 kr/m². Huset har varit snart till salu på Booli i 134 dagar och kommande på Hemnet, men inte släppts till salu; det är ingen misslyckad försäljning. Inga bud är kända. Villor i Nacka under 10 Mkr har gått 2,3 % över utgångspris, men radhusen på Dianavägen har gått 0–8 % under.

Tidigare försäljningar

Utgångspriset är 18 % över köpet 21 jun 2022 (6,8 Mkr, 4,4 år sedan, 3,8 % per år). Lagfart betyder att priset är köpeskillingen i lagfarten, inte en uppgift från mäklaren. Källa: Booli.

Budstrategi

Att göra före bud

1. När släpps huset till salu, och är 7,995 Mkr utgångspriset? Hemnets kommande annons togs bort 11 okt 2026.
2. Ny överlåtelsebesiktning: OBM-protokollet från 11 sep 2024 gällde till 11 sep 2025. Beställer säljaren en ny, och följer en dolda fel-försäkring med?
3. Frågelistan som besiktningen hänvisar till är inte publicerad; begär den.
4. Fuktmätning i det flytande golvet och krypgrunden under hall och duschrum. Finns det någon lucka till krypgrunden?
5. Hur gammal är ytpappen eller duken på den låglutande takdelen?
6. Bygglov för uterummet från 2016.
7. Ingår garageplats eller parkering? Vilken samfällighet tar 900 kr/år och vad ingår?
8. En hyresannons för adressen (92 m², 25 300 kr/mån) finns på bostadshub.se. Är huset uthyrt, och när kan det tillträdas?
9. Tillåter stadsplan S 261 en våning till i just det här kvarteret?
10. Radonmätning; ingen är gjord.