Björknäs Strandpromenad 2

För och emot

Besiktningen

Mark och grundKontrollera

Krypgrund eller torpargrund av äldre typ med träbjälklag, delvis grundsulor och betonggolv på berg. Besiktningen såg inga missfärgningar, inget fritt vatten och ingen lukt, men gjorde ingen fuktmätning. Krypgrunden räknas som riskkonstruktion; besiktningen föreslår att den kontrolleras regelbundet, gärna med avfuktare.

Dränering och dagvattenBra

Dränering behövs inte eftersom huset står på berg och grundmurarna inte är motfyllda. Tidigare ägare har lett bort vatten på entrésidan. Stuprören har utkastare.

StommeKontrollera

Plankstomme av trä som ägaren uppger är invändigt tilläggsisolerad. Det gör stommen kallare och ökar risken för fukt i stomme och inklädnad. Inget onormalt syntes. Bjälklagen lutar, vilket är normalt för åldern.

Fasad och fönsterBra

Träfasad målad 2013, delvis 2025 och 2026; de övre gavlarna skulle målas sommaren 2026. Kopplade tvåglasfönster från byggåret och isolerglaskassetter från 2013 har normalt slitage.

Vind och takKontrollera

Plåttak från 1990-talet, målat ca 2015. Taket kontrollerades bara från luckan, från marken och via foto. Ägaren uppger att en ränndal läckt vid kraftigt regn för några år sedan och att en plåtslagare åtgärdat det. Det var torrt vid besiktningen, men en hink står kvar. Vinden är isolerad med torv och saknar golv. Ett bortkopplat expansionskärl bör tas bort och genomföringen tätas.

VåtrumBra

Två badrum från 2013 med kvalitetsdokument. I det ena har brunnsmanschetten skurits så att den hamnat under klämringen, vilket avviker från tillverkarens anvisningar.

Balkong och altanKontrollera

Balkongen har tätskikt av plåt från okänt år och behöver underhåll. Altanen är en träkonstruktion på betongplintar med normalt slitage.

VentilationKontrollera

Självdrag med forceringsfläktar i våtrummen. Besiktningen rekommenderar friskluftsventiler i torra rum och frånluftsfläktar, helst mekanisk ventilation, särskilt eftersom stommen är tilläggsisolerad.

EldstäderRisk

Ägaren uppger att två kakelugnar har anmärkning eller föreläggande från sotaren. Eldstaden i matsalen fungerar. Rökkanaler och eldstäder ingick inte i besiktningen.

VA, el och värmeBra

Kommunalt vatten och avlopp med servis från 2013, el med jordfelsbrytare från 2013 (enstaka dragningar från 1990-talet), bergvärme. Värmesystemet ingick inte i besiktningen. Kalla golv i hallen och i sovrummet på entréplan.

RadonKontrollera

Mätt 1992 till 70 Bq/m³ årsmedelvärde. Mätningen är för gammal för att räknas, och självdrag ger osäkra värden. Mät en vinter.

Vad är strandläget värt i Lilla Björknäs?. Strandvillorna längs Skurusundet har gått för ca 115 000–125 000 kr/m² effektiv area: sekelskiftesvillan Korsuddsvägen 31 (1866, sjötomt) för 25,5 Mkr i juli 2025 efter ett första pris på 29,5, och Kristinedalsvägen 46 (egen brygga) för 21,5 Mkr den 27 oktober, 9,5 % under utgångspris. I Lilla Björknäs gick Bryggvägen 7 22 % under utgångspris, och grannhuset Fredriksbergsvägen 25 (1934, 144 m²) för 13,5 Mkr i juli. Bara uddarna i Duvnäs och tomter på 4 000 m² har nått 160 000–180 000 kr/m². Formeln ger 19,9–23,3 Mkr, och 25 Mkr kräver att någon betalar Duvnäs Udde-nivå för ett hus på 144 m².

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Åtta strandvillor och sjönära villor vid Skurusundet, i Saltsjö-Duvnäs och i Boo, sålda jul 2025–okt 2026 (Booli; affärsdatum, ytor och utgångspris från Hemnet och mäklarnas sidor). Råa priser 94 000–183 000 kr/m² effektiv area (144 + 0,5 × 28 m²); spridningen är stor, så intervallet blir det bredaste formeln ger (±8 %). Justerat median ca 136 000 kr/m². Utan den lägsta jämförelsen (grannhuset Fredriksbergsvägen 25, där strandläget inte är kontrollerat) blir mitten ca 23,7 Mkr och intervallet 22,1–25,4; utgångspriset är då Rimligt i överkant. Utan den högsta (Kaptensvägen 1) blir mitten ca 19,4 Mkr, och utgångspriset är Högt. Taxeringsvärdet 12,755 Mkr / 0,75 ger ca 17,0 Mkr. Nacka har gått +1,5 % mot utgångspris i median, men strandvillorna vid sundet gick 9,5–22 % under (Kristinedalsvägen 46, Korsuddsvägen 31, Bryggvägen 7); bara Kaptensvägen 1 och Njordvägen 19 gick över.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Fråga vad sotarens anmärkning på de två kakelugnarna gäller och vad åtgärden kostar; be om protokollet.
2. Fråga hur bilen kommer fram och var den står. Annonsen nämner varken garage eller parkering, och planen tillåter uthus och garage på högst 30 m² sammanlagt.
3. Be om plåtslagarens kvitto för ränndalen och fråga varför hinken står kvar på vinden. Låt köparens besiktning gå upp på taket.
4. Gör en fuktmätning i krypgrunden och vid syllen före bud, eftersom stommen är invändigt tilläggsisolerad och besiktningen inte mätte.
5. Be om detaljplanens q-bestämmelse för huset och fråga om bygglov för det som gjorts sedan 2013 (fönsterkassetter, balkong, eldstäder).
6. Fråga om flytbryggans ålder, förankring och om den har tillstånd inom WB-området, och be om tomtkartan med vattenområdet.
7. Fråga varför annonsen säger 1918 medan besiktningen och energideklarationen säger 1894, och om ytan 144 + 28 m² är uppmätt (annonsen anger taxeringsinformation).