Wallbacksvägen 9

För och emot

Besiktningen

TakKontrollera

Sadeltak med betongpannor på råspont och underlagspapp. Pannorna översågs och målades 2024, men papp, läkt, plåt och vindskivor bedöms ha begränsad livslängd. Vindskivorna har begynnande röta och behöver bytas (Anticimex 8 jun 2026).

VindBra

Fuktkvot 7 % i underlagstak och takbjälkar, normal lukt.

Mark och sockelKontrollera

Marken lutar mot huset och sockeln har en spricka, vilket ökar fuktbelastningen mot grunden.

Souterräng och grundKontrollera

Källargrundmurar med påreglade isolerade väggar. Fuktkvot 9–11 % på flera ställen och normal lukt, men dränering och utvändigt fuktskydd är från 1993 och påreglade väggar riskerar fuktskador.

Badrum souterrängRisk

Passerat sin tekniska livslängd. Plattsläpp och sprickor i fogar, golvbrunnar utan klämring, inget synligt tätskikt under badkar och i dusch, dåligt golvfall och lokalt förhöjda fuktindikationer. Besiktningen rekommenderar renovering och kontroll av omkringliggande konstruktion.

TvättstugaKontrollera

Äldre yt- och tätskikt med ökad risk för läckage, men inga förhöjda fuktindikationer.

Kök och entréplanBra

Äldre torr missfärgning i golvet vid kyl/frys, golvknarr. Toaletter, rum och hall utan anmärkning utöver en spricka i klinkern i souterrängens hall.

FönsterKontrollera

3-glas isolerfönster från 1993; tätningen kan vara sämre och imma mellan glasen kan uppstå.

Balkong och altanKontrollera

Balkongen byggdes ut 2005. Träkonstruktioner med markkontakt riskerar röta och behöver löpande målning.

InstallationerKontrollera

Rörslitsen saknar vattentät botten och vattenlarm. Stickprov på jordade uttag utan avvikelse. Termostaterna i souterrängen ska bytas enligt säljaren.

VA och septiktankKontrollera

Kommunalt vatten och avlopp enligt annonsen, men en äldre septiktank med infiltrationsanläggning finns kvar, och servituten nämner en vattenreningsanläggning. Ingår inte i besiktningen.

Utgångspriset har inte fått bud sedan juni. Villor i samma storlek på Älgö har gått för 10,9–16,0 Mkr i år, och de två dyraste var byggda 2004 och 2022. Jämförelserna ger 11,2–12,0 Mkr för ett hus från 1993 där badrummet i souterrängen behöver göras om nu och tak, dränering och fönster är original. Huset har legat ute för 14,5 Mkr sedan 4 juni utan att säljas. Bjud från jämförelserna, inte från utgångspriset.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Fem villor på Älgö (0,1–0,8 km bort) och två 1990-talsvillor i Saltsjöbaden och Solsidan (2,5–3,9 km), sålda jun 2025–okt 2026. Ytor, byggår och datum från Hemnets sålda-sidor där de finns, annars Booli. Justerat median ca 70 400 kr/m² effektiv area (155 + 0,5 × 21 = 165,5 m²), plus 0,15 Mkr för gästhuset och minus 0,2 Mkr för badrummet, ger mitten ca 11,6 Mkr. Närmast ligger grannen Wallbacksvägen 21 (1955, 150 + 32 m², havsutsikt) som gick för 10,9 Mkr i juni efter ett utgångspris på 12,75 Mkr, och Alfredsrovägen 3 (1999, 178 + 21 m²) för 12,9 Mkr i juli på utgångspris. Bara nybyggda Alfredsrovägen 10 (2022) har nått över 90 000 kr/m². Utan den blir mitten ca 11,5 Mkr, och med den som enda jämförelse ca 14,1 Mkr; omdömet är Högt i alla fall utom det sista. Utgångspriset 14,5 Mkr motsvarar 87 600 kr/m² effektiv area, och huset har legat på Hemnet sedan 4 juni utan sänkning (Booli visar 77 dagar från 14 aug). Taxeringsvärdet 11,58 Mkr (2024, varav byggnad 3,18) / 0,75 ger 15,4 Mkr, men det bygger på ett markvärde från 2022 års priser; affärerna på ön ligger lägre. Nacka 2026: villor 10–15 Mkr har gått ca 1,7 % över utgångspris, men alla sex villor i Hemnets sålda-lista för Älgö tätort i år som hade utgångspris gick på eller under det (±0 till −13 %), och grannen Wallbacksvägen 21 −14,5 % enligt Booli. Berghemsvägen 48 (1954, 5,35 Mkr okt 2026) är utelämnad som renoveringsobjekt.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Fråga mäklaren varför huset inte sålts sedan juni, om det kommit bud och om säljaren är beredd att gå ned mot jämförelserna.
2. Be om energideklarationen (beställd enligt annonsen) och om årlig elförbrukning; annonsen anger ingen driftkostnad.
3. Låt en våtrumsentreprenör titta på badrummet i souterrängen före bud och fråga om skadorna kring det är kontrollerade; besiktningen fann förhöjda fuktindikationer.
4. Fråga om bygglov och slutbesked för gästhuset och för balkongutbyggnaden 2005, och vad DP 471 tillåter i komplementbyggnader på Älgö 50:2.
5. Fråga om septiktanken och infiltrationen är avvecklade och vad servitutet för vattenreningsanläggningen gäller; fråga också om gatukostnaden och VA-anläggningsavgiften enligt DP 471 är betalda.
6. Mät radon under eldningssäsongen; huset har lecastengrund i souterräng och ingen mätning finns.
7. Gå igenom besiktningen med Anticimex (besiktningsgenomgång) och kontrollera dränering och marklutning vid souterrängen.