Amiralsvägen 13
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Carl Westmans Villa Viksborg från 1905, 563 m² högt över Hotellviken med vid sjöutsikt men utan strand. Utgångspriset ligger långt över allt som sålts i Nacka i den storleken, och huset saknar besiktning.
För och emot
Talar för
- Arkitektritad sekelskiftesvilla (Carl Westman 1905) som enligt annonsen har kvar sin karaktär invändigt och utvändigt
- Vid sjöutsikt mot Grand Hôtel, kallbadhuset och Älgö från högt läge i Rösunda
- 563 m² boarea i tre plan plus vind, 6–9 sovrum, 4 badrum och 3 wc; uppmätt 2012 enligt SS 21054:2009
- Tomt 2 689 m² med fristående garage (49 m²), förråd och stuga
- Bergvärme och kommunalt VA; energiprestanda 92 kWh/m², inom spannet 81–99 för liknande hus
- Gångavstånd till Saltsjöbadens centrum, Grand Hôtel och Hotellviken
Talar emot
- Utgångspriset 67,95 Mkr är ca 105 000 kr per effektiv m²; de sex jämförelserna ger 46 000–103 000 kr, och den dyraste villan i Nacka i den storleken (Strandpromenaden 4, strandtomt med brygga och pool) gick för 50 Mkr
- Ingen besiktning, ingen frågelista: skicket på tak, fasad, fönster, stammar och våtrum är okänt
- Bergvärmepumpen är från 2009 och redan förbi bedömd livslängd (drygt 15 år enligt energideklarationen)
- Driftkostnaden i annonsen ser låg ut mot energideklarationens förbrukning
- Taxeringsvärde 23,4 Mkr; 23,4 / 0,75 ≈ 31 Mkr, mindre än halva utgångspriset
- Konkurrerande utbud: en villa från 1910 i Solsidan (536 + 166 m², 4 009 m² tomt) ligger ute för 69 Mkr sedan 56 dagar och Duvnäs Udde 3 (strand) för 42,5 Mkr sedan 175 dagar
Besiktningen
- BesiktningRisk
- Det finns ingen överlåtelsebesiktning och ingen frågelista bland handlingarna. Köparens undersökningsplikt gäller hela huset, inklusive vind och källare.
- Grund och stommeKontrollera
- Annonsen anger grund och grundmur av sten/berg, stomme av trä, tegel och puts, träbjälklag. Ingen fuktmätning finns; källaren (61 m² biarea) bör kontrolleras.
- Tak och fasadKontrollera
- Tegeltak och putsfasad enligt annonsen; ålder på takets underlag och senaste putsning eller målning anges inte.
- VärmeRisk
- Bergvärmepump från 2009 enligt energideklarationen, som bedömer livslängden till drygt 15 år. Direktverkande el i källartrappan och ett badrum. Räkna med byte inom några år.
- VentilationKontrollera
- Energideklarationen anger ingen mekanisk ventilation (troligen självdrag) och inga krav på ventilationskontroll; fråga.
- RadonKontrollera
- 50 Bq/m³ i energideklarationen, mätt 30 aug 2018 med ”annan mätmetod”, alltså före eldningssäsongen. Gör en långtidsmätning under vintern.
- YtorBra
- Mätbevis från Fredrik Nyström, 20 mars 2012: entréplan 235,5, plan 1 tr 204,1 och plan 2 tr 123,0 m² boarea; vind 49,4, förråd 53,0 och källare 60,8 m² biarea. Atemp 676 m² 2018 stämmer med det. Fråga om något byggts om sedan 2012.
- Detaljplan och kulturmiljöKontrollera
- Stadsplan S 88 (1912) med ändring S 113 (1936); inga skyddsbestämmelser i planen. Fastigheten ligger i Nackas kulturmiljöområde ”Saltsjöbaden (äldre delen)”, där attefallsåtgärder kräver bygglov, och nära strandskyddsområde.
Vad är huset värt utan strand?. De dyraste affärerna i Saltsjöbaden de senaste 18 månaderna är strandvillor på 340–354 m² med bryggor och pool, Seglarvägen 6 (46,25 Mkr) och Svartviksringen 11 (45 Mkr), och den största villan i Nacka, Strandpromenaden 4 (589 + 64 m², strand, brygga, pool), gick för 50 Mkr. Amiralsvägen 13 har utsikt men ingen strand och ingen besiktning, och Residence Christie's hade huset ute hösten 2025. Fråga mäklaren vad det priset var och varför huset inte såldes, och kräv en besiktning före bud.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Överlåtelsebesiktning med fuktmätning av källare och vind | 30–60 tkr | före bud |
| Ny bergvärmepump (huset kräver ca 56 000 kWh per år) | 250–450 tkr | 0–3 år |
| Radonmätning under eldningssäsong | 1–3 tkr | första vintern |
| Okänt underhåll i tak, fönster, puts, stammar och våtrum | ej känt | efter besiktning |
| Nödvändigt / allt | 0,3–0,5 / ej känt Mkr (utan besiktning) |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Strandpromenaden 4, Saltsjö-Duvnäs | 589+64 | 50 000 000 | 80 500 | sep 2025 |
| Morgonvägen 8, Saltsjö-Duvnäs | 430+100 | 36 000 000 | 75 000 | aug 2025 |
| Hasselstigen 1, Saltsjöbaden | 451+79 | 23 000 000 | 46 900 | sep 2025 |
| Norevägen 9, Djursholm | 535+330 | 45 000 000 | 64 300 | feb 2026 |
| Norevägen 54A, Djursholm | 407+117 | 33 000 000 | 70 900 | okt 2026 |
| Sveavägen 24, Djursholm | 420+69 | 47 000 000 | 103 400 | feb 2026 |
| Amiralsvägen 13, utgångspris | 563 + 163 | 67 950 000 | – | till salu |
Villor över 400 m² säljs sällan i Nacka; de sex jämförelserna är sekelskiftesvillor 407–589 m² i Nacka och Djursholm från de senaste 18 månaderna. Nybyggen (Utgårdavägen 2G och Stenbocksvägen 21A i Djursholm) och Bragevägen 2 på Lidingö (60 Mkr, bara lagfart, strand och skick okänt) är utelämnade. Djursholmsvillorna är justerade nedåt för den dyrare marknaden; Hasselstigen 1 uppåt eftersom den saknar sjöutsikt. Strandvillorna i Saltsjöbaden, Seglarvägen 6 (354 + 67 m², 46,25 Mkr jul 2025, −3,6 %) och Svartviksringen 11 (340 + 29 m², 45 Mkr jun 2025, −8 %), är för små för jämförelsen men visar taket: båda gick under utgångspris och har bryggor, pool och gästhus. Grannen Amiralsvägen 7 (282 + 117 m², 3 737 m², strand) gick för 95 Mkr i december 2023, långt utanför fönstret; Amiralsvägen 8B (541 + 72 m²) gick för 35 Mkr 2021. Fyra av jämförelserna gick 4–13 % under utgångspris (Booli), och i Nacka finns ingen Hemnet-affär över 40 Mkr på 12 månader. Kontroller: taxeringsvärdet 23,4 Mkr / 0,75 ≈ 31 Mkr; Booli visar ingen värdering. Residence Christie's lade upp en video om huset 25 sep 2025 och hade en internationell annons; pris och datum för det försöket är inte kända. Känslighetskoll: utan Sveavägen 24, som drar mest uppåt, faller mitten med ca 0,8 Mkr; omdömet är Högt i båda fallen, och även med samma kr/m² som Strandpromenaden 4 (strand) blir värdet ca 52 Mkr.
Budstrategi
Att göra före bud
- Fråga vilket pris huset hade hos Residence Christie's hösten 2025, hur länge det låg ute och om det fanns bud.
- Be om överlåtelsebesiktning och frågelista, eller låt göra en egen besiktning med fuktmätning före bud.
- Fråga om bergvärmepumpen (2009) har servats eller bytts, och efter elförbrukningen de senaste 12 månaderna; annonsens värmekostnad motsvarar ca 35 000 kWh mot 56 000 kWh i energideklarationen.
- Fråga vad som renoverats och när: kök, badrum, stammar, el, tak, fönster och fasad.
- Fråga om något byggts om sedan mätbeviset 2012 och om bygglov för garage, förråd och stuga.
- Fråga om bygglovet på grannfastigheten Amiralsvägen 15 (Rösunda 39:11, ca 500 m² bruttoarea enligt Residence 2020) gäller och hur ett hus där påverkar utsikten.
- Fråga om ledningsrätten för avlopp (akt 0182K-86/19) och var den går på tomten.
- Gör en radonmätning under vintern; mätningen från aug 2018 är gjord före eldningssäsongen.
Underlag: ESNY:s annons med fakta, taxering 2024, planbestämmelser och driftkostnad (läst 29 okt 2026); mätbevis Fredrik Nyström, 20 mars 2012; energideklaration 872466, Actava, 11 sep 2018 (förbrukning 2017); tomtkarta Lantmäteriet (ESNY, okt 2026); Nacka kommuns WFS (detaljplaner S 88 och S 113, kulturmiljö, strandskydd, gatukostnad, 29 okt 2026); stadsplan S 113 (1936); Booli (annons, slutpriser Nacka, Danderyd och Lidingö, Amiralsvägen, 29 okt 2026); Hemnet (annons, sålda Hasselstigen 1 och Amiralsvägen, artikel om Norevägen 9 aug 2025); mäklarsidor för jämförelserna (SkandiaMäklarna, Skeppsholmen, Tradition, Residence Christie's, Wrede); Residence Christie's sida för Amiralsvägen 15 (2020); Vimeo-video ”Amiralsvägen 13” från Residence Christie's, 25 sep 2025 Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Saltsjöbaden och i Nacka
Alla hus i Saltsjöbaden
Idunvägen 8
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 13,0 Mkr
- Bedömt värde
- 11,7–13,7 Mkr
Vitsippsvägen 6
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 17,5 Mkr
- Bedömt värde
- 16,7–18,4 Mkr
Oskar Bergmans väg 17
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 9,5 Mkr
- Bedömt värde
- 8,9–10,3 Mkr
Ringparksvägen 24
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 14,0 Mkr
- Bedömt värde
- 13,0–14,0 Mkr
Wallbacksvägen 9
Högt utgångspris- Utgångspris
- 14,5 Mkr
- Bedömt värde
- 11,2–12,0 Mkr
Stubbsundsvägen 19
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 6,6 Mkr
- Bedömt värde
- 5,9–8,0 Mkr