Västergårdsvägen 5

För och emot

Besiktningen

GrundBra

Betongplatta från 1997 med vattenburen golvvärme. Inga anmärkningar; ingen fuktmätning med ingrepp gjordes (Sustera, Josefin Warge, 3 jun 2026).

Tak och vindKontrollera

Betongpannor på underlagstak av boardskivor, på tillbyggnaden papp och råspont. Boardskivor klassas som svagt undertak: vid läckage kan fukt nå konstruktionen. Ytterst små fuktfläckar på vinden, färgsläpp i plåtränndalarna.

Fasad och fönsterKontrollera

Träpanel utan anmärkning, målad 2024–25 på solsidorna. Äldre isolerglas (över 20 år) med risk för läckage mellan glasen; färgsläpp på fönstersmygar och ytterdörr.

DuschrumRisk

Har nått beräknad teknisk livslängd. Klämring och brunnsmanschett saknas i golvbrunnen, vilket enligt besiktningen ger kraftigt ökad risk för läckage mellan brunn och tätskikt, och en rörgenomföring sitter nära duschen.

Gäst-wcKontrollera

Golvets tätskikt är inte uppvikt mot tröskeln; tätskiktet under klinkern gick inte att besiktiga.

TvättstugaKontrollera

Äldre, teknisk livslängd uppnådd. Golvvärmefördelaren saknar vattentät botten; besiktningen rekommenderar vattenlarm.

KökKontrollera

Kök från 2017. Fuktskyddet i diskbänksskåpet är otätt.

Garage och förrådBra

Vidbyggt garage och vidbyggt förråd (2022) utan anmärkningar. Det fristående garaget och uthuset ingick inte i besiktningen.

Värme och ventilationBra

Luft/vattenvärmepump från 2023–24, mekanisk frånluft. Energideklaration 14 jun 2026: 87 kWh/m² och år, klass C, Atemp 122 m²; inga åtgärdsförslag. Installationerna ingår inte i besiktningen.

Priset, inte huset, är frågan. Huset är i normalt skick för sin ålder, men utgångspriset 10,0 Mkr ligger 1,5–2,1 Mkr över vårt intervall på 7,9–8,5 Mkr, som bygger på lika gamla villor i Kummelnäs, Rensättra och Eriksvik. Efter 71 dagar och tre visningar i augusti–september har ingen köpt till det priset. Räkna dessutom med 0,4–0,7 Mkr för duschrum och tvättstuga inom några år.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Åtta villor byggda 1994–2014, 107–142 m², i Kummelnäs, Rensättra, Eriksvik och Norra Lännersta, sålda jul 2025–jun 2026 (Booli, affärsdatum från ”Såld eller borttagen”). Justerat median ca 72 000 kr/m² effektiv area. Husets biarea (53 m²) är två garage och räknas därför inte i ytan; garagen ligger i stället som justering på +0,25 Mkr. Närmast är Björnbergsvägen 29 (1999, 107 + 25 m², 1 072 m² tomt, 600 m bort), som sänktes från 9,995 till 8,99 Mkr i juli 2025. Fem av jämförelserna har ingen biarea; räknas de andras biarea också som garage (ingen yta) blir mitten ca 0,25 Mkr högre. Med Atemp 122 m² som boarea i stället för säljarens 110 blir mitten ca 9,1 Mkr; omdömet blir Högt i alla tre fallen. Boolis värdering är 9,01 Mkr. Villor i Nacka under 10 Mkr har gått i median 2,3 % över utgångspris det senaste året (Hemnet), men det här huset har legat ute i 71 dagar utan prisändring.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Be om mätning av boarean eller ritningar: registret säger 90 m², annonsen först 100 och nu 110 m². Vad ingår (tillbyggd entré 2005–06, vidbyggt förråd 2022)?
2. Fråga efter bygglov för entréns tillbyggnad 2005–06, det fristående garaget 2016 och förrådet 2022. Planen (DP 19 med DP 609) tillåter 200 m² bruttoarea för huvudbyggnaden; reglerna för uthus står i den skannade DP 19.
3. Fråga om frågelista finns och om något bud har lämnats sedan visningarna i augusti–september.
4. Fråga när duschrum och tvättstuga senast byggdes om (1997 eller 2005–06?) och om det finns våtrumsintyg.
5. Köpargenomgång med Sustera inom 12 månader från 3 jun 2026 om du vill ta över protokollet; låt fukttekniker mäta i duschrummets vägg mot rörgenomföringen.
6. Kontrollera spabadets skick, ålder och elanslutning; det ingår inte i besiktningen.
7. Läs Kummelnäs vägförenings (ga:1) årsredovisning; avgiften är 2 100 kr/år.
8. Mät radon första vintern.