Stubbsundsvägen 19

För och emot

Besiktningen

GrundRisk

Torpargrund/råkällare: spår av fukt, mikrobiell påväxt, organiskt material, rötskadat trä, ingen markplast, hål i grunden och fukt från verandagolvet. En del av grunden kunde inte besiktas eftersom lucka saknas. Tomten lutar mot huset (riskanalys 3:1).

Stomme och sättningarKontrollera

Sprickor i grundmuren och golv som lutar; besiktningen säger att de ska hållas under uppsikt (4:1). Innertak sviktar. Ingen utredning av om rörelserna pågår.

Tak och vindRisk

Tegel- och plåttak har passerat sin tekniska livslängd: trasiga pannor med glipor, rostig plåt, takfönster med rinn på insidan. Parallelltak, en riskkonstruktion. Vinden besiktad från luckan: fukt, mikrobiell påväxt och spår av skadedjur (3:3).

Fasad, fönster och dörrarRisk

Stående panel urblekt, torr och bitvis rötskadad; fönster, dörrar och karmar färgflagnande, kittskadade och bitvis rötskadade, övre bleck saknas (3:2). Byte och omfärgning kräver bygglov enligt planen.

Verandor och balkongerRisk

Rötskadade golv på entré- och sidoverandan, äldre tätskikt under rostig plåt och rötskadat trä på de två balkongerna (3:4).

VåtrumRisk

WC, tvättstuga, dusch och badrum: äldre tät- och ytskikt med skador, tre har passerat sin livslängd, saknad frånluft och fönster i våtzon. Besiktningen räknar med fukt- och mögelskador inom kort om tätskikten inte görs om.

Kök och eldstäderKontrollera

Två kök utan tät botten i diskbänksskåp och fuktskydd under kyl; spricka i muren vid vedspisen. Rinn och sprickor på skorstensstockar och spisar ska utredas (4:2); ingen eldstad är funktionstestad.

Värme, el och ventilationRisk

Vattenburen värme via kombipanna (el/olja/ved) som läcker och inte fungerar; annonsens driftkostnad gäller bara underhållsvärme. Självdrag. Äldre el och VVS med brister; besiktningen rekommenderar fackman.

RadonKontrollera

Ingen mätning. Planbeskrivningen (2004) kallar marken normalriskområde, men torpargrunden har hål och ingen markplast.

YtorKontrollera

372 m² är taxeringens yta. Informationsritningen från feb 2025 visar 139,5 + 128,0 + 81,5 m² lokalarea, ca 349 m², med lägre takhöjd och snedtak på övre plan och vind. Inget mätbevis.

Detaljplan och användningKontrollera

DP 375, laga kraft 15 dec 2005: kontor med bostäder/kontor, q för hela området, trädskydd (n1), bullerskydd mot banan och leden, bygglov för omfärgning, fasadmaterial, fönster, dörrar, taktäckning och schakt över 0,5 m. Mäklaren skriver att byggnaden är registrerad som bostad hos kommunen; taxeringen är lokal.

Vad kostar det att göra huset beboeligt?. Besiktningen lämnar nästan ingen byggdel utan anmärkning, och värmen fungerar inte. Vi räknar med 9–14 Mkr för tak, fasad, fönster, grund, värme, el och VVS, fyra våtrum och två kök, med antikvariska krav på material. Med en sådan kostnad är huset värt ungefär utgångspriset. Skaffa offerter för tak, grund och installationer och en kulturmiljösakkunnig bedömning av vad kommunen kräver innan du lägger bud.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Jämförelserna är stora äldre villor i Storängen, Saltsjö-Duvnäs och Saltsjöbaden på 265–451 m² från de senaste 18 månaderna, i normalt eller renoverat skick och i lugnare lägen. Alla är justerade −3 till −10 % för större tomter och bättre läge, och bullret från Saltsjöbanan och Saltsjöbadsleden dras sedan med ca 10 %. Det ger ca 21 Mkr för huset i normalt skick. Från det drar vi hela renoveringen, ca 11,5 Mkr, inte 0,7 × kostnaden som vi brukar: i stort sett varje byggdel har passerat sin livslängd och värmen fungerar inte, så huset liknar mer ett byggprojekt än ett renoveringsbehov. Det ger ca 9,4 Mkr, men 7,995 Mkr gav ingen köpare från april till oktober, så vi lägger mitten under det priset med en marknadsjustering på 2,4 Mkr. Utan den blir omdömet Lågt; med 0,7 × renoveringen blir mitten ca 12,8 Mkr. Säljarens östra flygel, Stubbsundsvägen 21 (45 m², 358 m² tomt), gick för 1,85 Mkr 16 sep 2026, 8 % under utgångspriset 2,0 Mkr (Hemnet), ca 41 000 kr/m². Kontroller: taxeringsvärdet 3,8 Mkr (lokal) / 0,75 ≈ 5,1 Mkr; Booli visar ingen säljhistorik för huset. Intervallet är brett (±15 %) eftersom värdet nästan helt hänger på renoveringskostnaden: varje miljon mer eller mindre i kalkylen flyttar värdet lika mycket.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Fråga vad huset köptes för 2024 och varför bostadsrättsföreningen säljer; köpeskillingen syns inte på Booli.
2. Fråga när typkoden ändras från lokal (325) till småhus (220), vad fastighetsavgiften blir och om banken lånar på huset före ändringen.
3. Kontrollera med Nacka kommun att huset får användas som bostad enligt DP 375 (kontor med bostäder) och vad q-bestämmelsen kräver vid byte av tak, fasad och fönster.
4. Ta in offerter för tak, grund, värme och el/VVS före bud, och låt en antikvarisk sakkunnig gå igenom huset.
5. Beställ en köpargenomgång (krävs för att ta över besiktningen, senast 9 månader efter 23 apr 2026) och en fördjupad undersökning av grunden och sättningarna med fuktmätning.
6. Fråga vad gemensamhetsanläggningarna Sicklaön ga:29, 181, 182 och 183 omfattar (väg, parkering, VA), vad de kostar och om huset har egen parkering.
7. Fråga om bullerskydden mot banan och leden som planen kräver finns och vem som underhåller dem, och om gångvägen längs leden fortfarande ska skötas av fastighetsägaren.
8. Gör en radonmätning under eldningssäsongen.