Idunvägen 8

För och emot

Besiktningen

TakRisk

Taket är från 1984 och underlagspappen har passerat sin tekniska livslängd. Spruckna takpannor, mossa, bristfällig nocktätning, fotplåt saknas och plåtdetaljerna är eftersatta (Enspecta, 12 aug 2026).

VindKontrollera

Vinden sanerades 2022 för mikrobiell påväxt. Besiktningen ser fortfarande påväxt och torra missfärgningar på råsponten, en konvektionsskada där fukt inifrån kondenserar mot underlagstaket, och bjälklaget är tilläggsisolerat. Fukttillskottet på vinden låg under gränsvärdet i augusti.

FönsterRisk

Äldre 2-glasfönster som enligt besiktningen har nått sin tekniska livslängd; säljaren har målat dem regelbundet, senast 2021. Träfönster sitter i duschzonen i båda badrummen.

Fasad och grundmurKontrollera

Putsad fasad renoverad 1999. Sprickor runt balkongens infästning, sprickor och putssläpp i grundmuren, ventiler i marknivå och stuprör som släpper vattnet intill grunden. Tillbyggnaden från 1984 har trästomme med enstegsputs, en riskkonstruktion utan luftspalt.

KrypgrundRisk

Krypgrund på berg med mikrobiell påväxt, organiskt material på marken och saknad eller bristfällig plastfolie. Fuktkvoten i trossbotten var 14,5–14,8 % i augusti. Utrymmet under badrummet på södra gaveln gick inte att besiktiga. Fläkten för utsugning byttes 2020.

SuterrängplanKontrollera

Reglade väggar och golv mot mark är riskkonstruktion; fuktkvoten var 15,9–16,1 %, under gränsvärdet 17 % men i intervallet ”ej gynnsamt”. Mineralutfällningar i förrådet visar att väggen suger vatten från marken.

Badrum entréplanKontrollera

Renoverat 2021 av entreprenör med kvalitetsdokument och golvvärme. Tätskiktet är felaktigt avslutat i brunnen (sticker ut), och badrummet har parallelltak, en riskkonstruktion.

Badrum med bastu, suterrängBra

Renoverat 2021 med kvalitetsdokument. Rörkopplingar utan läckageskydd i taket och rörgenomföringar i våtzon 1; inga läckage noterade.

Lilla badrummet, suterrängRisk

Från ca 2000. Brunnsmanschetten är felaktigt avslutad, rörgenomföringar i våtzon 1 och för nära väggen, klack i duschzonen utan dräneringsöppning och träfönster i duschen.

TvättstugaRisk

Tätskikt från 2000, lös klämring i golvbrunnen, brunnen för nära väggen, ingen frånluft och dropläckage från tvättmaskinens koppling.

El och VAKontrollera

Gängsäkrad elcentral med porslinssäkringar, jordfelsbrytare sedan 2021, både jordade och ojordade uttag; besiktningen rekommenderar översyn av elektriker. Avloppet är delvis original i gjutjärn; stammarna spolades och filmades 2024 utan anmärkning enligt säljaren.

Värme och ventilationBra

Bergvärme från 2024. Specifik energianvändning 62 kWh/m², primärenergital 112 (klass D). Mäklaren skriver mekanisk frånluft, besiktningen och energideklarationen självdrag.

RadonKontrollera

Mätningen från 2012 (90 Bq/m³ enligt säljaren) är för gammal för att räknas, och besiktningen noterar blåbetong (lättbetong i stommen enligt mäklaren). Energideklarationen anger ”radonmätning inte utförd”.

Tak och fönster är nästa stora kostnad. Badrummen och värmen är gjorda, men taket från 1984 har uttjänt underlagspapp och fönstren har nått sin tekniska livslängd enligt Enspecta. Räkna med 0,6–1,0 Mkr för båda inom några år, och be om offert eller en takinspektion innan du bjuder över utgångspriset.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Sju villor i Saltsjöbaden (Igelboda, Neglinge, Torsvägen), 300–800 m bort, byggda 1920–1973 och sålda jun 2025–aug 2026; ytor och affärsdatum från Hemnet där de skiljer sig från Booli. Justerat median ca 60 000 kr/m² effektiv area (207 + 0,5 × 13 = 213,5 m²), minus 0,18 Mkr för tak och fönster. Närmast ligger Idunvägen 14 på samma gata (1962, 245 m², 14,75 Mkr sep 2025, 4,8 % under utgångspris). Spridningen är stor: de stora renoverade husen på Torsvägen och Neglingevägen gick för 51 000–54 000 kr/m², Genvägen 4 (totalrenoverad) och Torsvägen 77 (större tomt) för 71 000–80 000, och intervallet är därför brett. Tar man bort en jämförelse i taget hamnar intervallet mellan 11,3–13,1 och 12,7–14,9 Mkr; omdömet Rimligt ändras inte. Räknat på taxeringens 154 + 51 m² blir intervallet 9,8–11,5 Mkr och utgångspriset Högt, så bygglovet för suterrängen spelar roll. Huset har legat ute i 70 dagar (Booli) i ett Nacka där villor på 10–15 Mkr gått ca 1,7 % över utgångspris; mäklarens sida anger priset som ”Högstbjudande”, vilket inte är kontrollerat. Inga tidigare försäljningar eller säljförsök hittades på Booli eller Hemnet. Genvägen 5 och Lärkvägen 8 i Igelboda är inte med eftersom byggår och skick inte gick att kontrollera; Freyvägen 15 och Branta Stigen 14 saknar annons. Taxeringsvärdet 9,52 Mkr / 0,75 ger 12,7 Mkr, inom intervallet.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Fråga mäklaren vad ”13 000 000 kr (Högstbjudande)” på SkandiaMäklarnas sida betyder: finns det redan ett bud, och hur många spekulanter är kvar efter 70 dagar?
2. Taxeringen (Merinfo) visar 154 + 51 m² mot uppmätta 207 + 13. Be om bygglov för tillbyggnaden 1984 mot norr och för inredningen av suterrängen till boyta.
3. Mäklaren skriver mekanisk frånluft, besiktningen och energideklarationen självdrag. Fråga vad som gäller och om tvättstugan kan få frånluft.
4. Be om offert eller inspektion av taket och fråga om säljaren har prisuppgifter för fönsterbyte.
5. Fråga om krypgrunden under badrummet på södra gaveln kan öppnas, och om plastfolien ska läggas om före tillträde.
6. Mät radon under eldningssäsongen; mätningen från 2012 räknas inte och besiktningen noterar blåbetong.
7. Låt en elektriker se över elcentralen och de ojordade uttagen innan tillträde.
8. Fråga vad ändringen av DP 599 den 27 mar 2025 avser, och hur stor byggrätt som återstår för Igelboda 14:5.