Fiskebovägen 2

För och emot

Besiktningen

BesiktningKontrollera

Överlåtelsebesiktning av Warge Byggkonsult/Sustera 17 apr 2026, okulär utan fuktmätning. Omfattar huvudbyggnaden med carport och förråd, inte sjöstugan. Ingen fortsatt teknisk utredning rekommenderas. Köpargenomgång krävs för att ta över protokollet, senast 12 månader efter besiktningen.

TakKontrollera

Låglutande tak med dubbelfalsad plåt, omlagt och tilläggsisolerat 2000 enligt säljaren. Vinden går inte att besiktiga; parallelltak är en riskkonstruktion om ventilationen mellan inner- och yttertak är bristfällig.

Grund och krypgrundRisk

Betongplatta och krypgrund. I krypgrunden ligger en träkonstruktion på marken och marken är fuktig i svackor; ovanför ligger ett uppreglat golv på betongbjälklag. Grunden dränerades vid altanen efter en fuktskada 2001. Fuktmätning i krypgrunden före bud.

SouterrängvåningKontrollera

Utreglade väggar mot grundmuren, en riskkonstruktion. Fuktskydd saknas under diskbänk och kylskåp i souterrängens kök. Souterränglägenheten renoverades 2001.

VåtrumKontrollera

Badrummet byggdes 2000; golvbrunnen under badkaret går inte att se och tätskiktet sticker fram under klämringen i duschen. Duschrummet renoverades efter en vattenskada 2011–12 (försäkringsärende) och har rörgenomföringar i golvet. Tätskikt under klinker är inte besiktningsbart.

Tvättstuga och pannrumKontrollera

Äldre gjutjärnsbrunnar i båda; risk för genomrostning. Ytliga sprickor i pannrummets betonggolv och mindre sprickor i lättbetongväggar, som ska hållas under uppsikt.

VardagsrumKontrollera

Sotaktiga fläckar på tak och väggar. Orsaken anges inte; fråga om eldstaden och ventilationen.

Carport och förrådKontrollera

Byggda 2006–07. Träpanelen ligger nära berget på baksidan och löper risk för fukt och röta; skräp från träd på taket.

Vatten och avloppRisk

Enskilt, med minireningsverk Uponor från 2004. Fastigheten ligger i förnyelseområdet Solbrinken–Grundet; kommunalt VA planeras till ca 2030, och nya brunnar kräver tillstånd. Avloppstillstånd, slamtömning och vattenprov är inte redovisade.

DetaljplanKontrollera

DP 665 Solbrinken–Grundet (2021): en huvudbyggnad med högst två lägenheter, på tomt över 1 200 m² högst 11 % och 165 m² byggnadsarea (8,5 m nock) eller 14 % och 180 m² (6 m), komplementbyggnader 40 m², fördröjd genomförandetid 3 år för bygglov. Planens kulturmiljöbilaga anger huset som värdefullt med k. Ingen styckningsrätt enligt gatukostnadslagret. Lagligt uppförda privata bryggor får WB på plankartan.

RadonKontrollera

Ingen mätning. Stommen innehåller lättbetong, och huset har krypgrund och mekanisk frånluft; mät under eldningssäsongen.

Räkna in VA och gata, och kontrollera sjöstugan. Huset ligger i ett förnyelseområde där kommunen bygger ut vatten, avlopp och gator till ca 2030. Gatukostnaden är 202 658 kr enligt kommunens lager, och VA-anslutningen för en tomt på 4 108 m² blir ca 0,44 Mkr eller mer; båda faktureras köparen när utbyggnaden är klar. Strandvillorna i jämförelserna har redan kommunalt VA. Begär också bygglov och strandskyddsdispens för sjöstugan och bryggan, och fråga vad det tidigare försöket i våras begärde.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Åtta strandvillor i Nacka med egen strandlinje eller vatten direkt nedanför, 162–246 m² boarea, sålda jul 2025–okt 2026 (Hemnet och Booli). Det finns inga strandaffärer i Gustavsvik på 18 månader; villorna inåt land på Boo Strandväg och Kustvägen har gått för 4,5–14,1 Mkr och säger inget om strandläget. Närmast är Kaptensvägen 1 i Boo Gård (1946, 163 + 69 m², 3 995 m² strandtomt med brygga), 30,0 Mkr i nov 2025, 20 % över utgångspriset. Strandvillorna vid Skurusundet och i Saltsjö-Duvnäs och Solsidan ligger närmare stan och justeras ned 3–10 %; Värmdövägen 788 (1909, 1,5 ha, ca 800 m norrut) gick för 19,1 Mkr, 13 % under utgångspriset, och är lägsta raden. Spridningen är stor (ca 80 000–162 000 kr/m² justerat), så intervallet är brett. Ovanpå jämförelserna: −0,65 Mkr för gatukostnad och VA-anslutning, som jämförelserna inte har framför sig, och +0,2 Mkr för sjöstugan med bastu. Känslighet: utan Värmdövägen 788 blir mitten ca 31,5 Mkr, utan Kristinedalsvägen 46 och Korsuddsvägen 31 (de två lägsta strandvillorna) ca 31,7 Mkr; med bara Kaptensvägen 1, den närmaste, ca 31,5 Mkr. Huset var annonserat av Mäklarringen Nacka och togs bort 23 jun 2026 (Boneo); priset då är inte känt. Besiktningen är från april, fem månader före Fantastic Franks annons. Nacka 25–40 Mkr har i median gått 4 % över utgångspris (Hemnet, 7 affärer). Boolis värdering, 14,1 Mkr för 160 m², ser inte strandläget.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Fråga vilket pris Mäklarringen begärde i våras och varför huset togs bort 23 jun 2026.
2. Begär bygglov och slutbesked för sjöstugan (2011–12), tillbyggnaden av vardagsrummet och carporten (2006–07), och strandskyddsdispens för sjöstugan och bryggan. Kontrollera på plankartan att bryggan har WB och om sjöstugan och carporten ryms i komplementbyggrätten (40 m²).
3. Kontrollera på DP 665:s plankarta vilka bestämmelser som gäller Backeböl 1:805 (k, byggrätt, minsta tomt) och vad k innebär för tillbyggnad eller fönsterbyte.
4. Fråga om gatukostnad (202 658 kr med index enligt kommunens lager) och VA-anslutningsavgift är fakturerade eller betalda, och om säljaren har VA-lån. Exploateringsenheten 08-718 80 00, Nacka vatten och avfall 08-718 90 00.
5. Begär avloppstillstånd för minireningsverket (Uponor 2004), senaste service och slamtömning, och vattenprov från brunnen.
6. Begär energideklarationen (klass E enligt Hemnet) och vad driftkostnaden 89 000 kr/år består av.
7. Låt fuktmäta krypgrunden och kontrollera takets ventilation före bud; besiktningen gjordes utan fuktmätning.
8. Fråga om de sotaktiga fläckarna i vardagsrummet och om eldstaden är sotad och besiktigad.
9. Beställ köpargenomgång hos Sustera om besiktningen ska tas över (senast april 2027).