Boo Strandväg 1F

För och emot

Besiktningen

5 att kontrollera2 bra

BesiktningKontrollera

Ingen överlåtelsebesiktning eller frågelista är publicerad. I en bostadsrätt svarar köparen för husets inre; kök och badrum har inga årtal i annonsen.

ByggnadBra

Elva bostadsrätter om totalt 1 484 m² i fyra hus (A–D) från 2008, Boo Strandväg 1 A–L. Målning av hus D 2018, B 2022, A och C 2023; byte av ytterdörr 2025, OVK och stamspolning 2025, taksäkerhetsbesiktning 2024.

Värme och energiKontrollera

Bergvärme med el, gemensam för föreningen; värmen debiteras efter yta (1 661 kr/mån enligt säljaren). Styrelsen skriver att ett större underhåll med utbyte av värmepumparna väntar de kommande åren. Ingen energideklaration publicerad (”Ej angivet” hos mäklaren).

Föreningens ekonomiKontrollera

Lån 17 922 tkr hos Stadshypotek, 12 077 kr/m², snittränta 2,86 % 2025. 9,2 Mkr villkorsändras 1 dec 2026, 5,2 Mkr först 2028. Husets andel 9,76966 % ger ca 1,75 Mkr i lån och 1,72 Mkr i nettoskuld enligt mäklaren. Resultat +35 tkr 2025, kassa 589 tkr, fond 214 tkr, sparande 234 kr/m².

AvgiftKontrollera

Årsavgifterna för bostäderna var 1 345 tkr 2025, 906 kr/m², vilket ger 10 949 kr/mån för 145 m² som i annonsen. Avgiften höjdes 0 % 2025. Båtplats, parkering, fiber och förråd ingår; värme, vatten och avfall tillkommer efter förbrukning.

MarkBra

Föreningen äger marken och är med i Eriksviks vägförening (4 100 kr per lägenhet 2025) och Eriksviks tomtägareförening.

RadonKontrollera

Ingen radonmätning publicerad. Fråga om föreningen har mätt.

Fråga om värmepumparna innan du bjuder. Föreningen har elva bostäder, 0,21 Mkr i fonden och ett väntande byte av värmepumparna. Be om underhållsplanen och styrelsens kalkyl: när, vad det kostar och om det betalas med lån eller avgiftshöjning. Med 10 949 kr/mån redan i avgift är det den största osäkerheten i boendekostnaden.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Jämförelserna är sex bostadsrättsradhus i Boo, Skuru och Tollare sålda feb–okt 2026 (Hemnets ytor, datum och avgifter). Bäst är 1K i samma förening (106 m², 3 rum, 6,8 Mkr i juni 2026, −7 % mot 7,295): samma avgift och lån per m², men en mindre bostad, så adj −12 %. Grannen 1H med samma storlek (145 m², 5 rum, avgift då 10 281) gick för 7,44 Mkr i januari 2024, nära utgångspriset; den är äldre än 18 månader och står inte i formeln. De övriga fem har avgifter på 5 447–7 425 kr/mån och ligger inte vid vattnet. Varje adj väger vattnet, båtplatsen och arkitekturen (ca +10 till +15 %) mot den högre avgiften: här betalas ca 13 200 kr/mån med värme och vatten mot ca 7 000–8 500 i de andra, och skillnaden på ca 60 tkr om året motsvarar ca 1,2 Mkr i pris (ca −14 %). De justeringarna är bedömningar; Eriksviksvägen 1B och Kils gårdsväg 11B (40 000 kr/m² rått) och Tollare och Skuru (64 000) drar åt var sitt håll. Huset kom ut på Booli 14 aug 2026 för 7,495 Mkr och sänktes till 6,995. Justeringen −0,3 Mkr för att ingen köpte på 7,495 är också en bedömning; utan den blir mitten 0,3 Mkr högre och omdömet detsamma. Booli har inga tidigare slutpriser för 1F.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Be om underhållsplanen och fråga när värmepumparna ska bytas, vad det beräknas kosta och hur det ska betalas.
2. Fråga vilken ränta föreningen fått eller väntar sig för de 9,2 Mkr som villkorsändras 1 dec 2026, och om avgiften höjs 2027.
3. Fråga vad som skiljer huset från 1H (145 m², 7,44 Mkr jan 2024) och 1K (106 m², 6,8 Mkr jun 2026), och om båtplatsen är knuten till bostaden.
4. Fråga om det kommit bud på 7,495 Mkr och varför priset sänktes.
5. Fråga efter energideklaration, radonmätning och årtal för kök och badrum.