Berguddsvägen 11

För och emot

Besiktningen

6 att kontrollera2 bra

BesiktningKontrollera

Ingen överlåtelsebesiktning eller frågelista är publicerad. Enligt stadgarna svarar bostadsrättshavaren för det inre av bostaden, däribland våtrummen. Badrummen beskrivs med kakel i vitt och blått och klinkergolv; ålder och tätskikt står inte i annonsen.

ByggnadBra

Fem flerbostadshus från 1989, 60 bostadsrätter och en förskolelokal. Berguddsvägen 1–23 är en byggnad enligt energideklarationen. Fasad och hängrännor 2015, ytterdörrar 2020, utvändiga trappor 2022–23.

TakKontrollera

Alla tak läggs om aug 2025–maj 2026 till fast pris enligt årsredovisningen; vid årsskiftet återstod ca hälften och pågående arbeten var 3,75 Mkr. Fråga vad hela entreprenaden kostar och om den lånefinansieras.

Värme och energiBra

Föreningens bergvärme (2008) med tre luft/vattenvärmepumpar som komplement sedan 2023. Energideklaration 2019-09-01 (Acc Byggkonsult): energiklass D, primärenergital 112 kWh/m² mot kravet 85, specifik energianvändning 70 kWh/m². Annonsen anger el 1 500 kr/mån.

Föreningens ekonomiKontrollera

Lån 52 668 219 kr, snittränta 3,54 % vid årsskiftet, amortering 240 000 kr 2025. Husets andel enligt andelstalet 2,20177 % är ca 1,16 Mkr; mäklarens nettoskuldsättning 1 089 019 kr. Soliditet 9 %, yttre fond 0,31 Mkr. 16 Mkr av lånen fick villkorsändring 30 okt 2026.

AvgiftKontrollera

8 611 kr/mån med värme och vatten, garage 378 och bredband 138 kr/mån obligatoriskt utöver. Avgiften var 8 201 kr/mån i 2025 års annons, alltså +5 % sedan dess, i linje med höjningen 2026 i årsredovisningen.

UthyrningKontrollera

Hyrabostad.se visar en andrahandsuthyrning på Berguddsvägen 11 i Saltsjöbaden, 5 rok och 120 m² för 23 000 kr/mån, uthyrd 27 aug 2026. Fråga om bostaden är uthyrd nu, när avtalet går ut och om styrelsen godkänt uthyrningen.

RadonKontrollera

Energideklarationen från 2019 anger radonmätning utförd, och föreningen mätte igen jan–apr 2026 enligt årsredovisningen. Inget resultat är publicerat.

Fråga varför huset inte såldes 2025 och om det är uthyrt nu. Samma radhus togs bort efter ett försök för 6,295 Mkr 2025 och hyrdes enligt en uthyrningsannons ut i andra hand i augusti 2026. Fråga mäklaren vad som hände vid förra försöket, om hyresgästen bor kvar och när bostaden kan tillträdas, och besiktiga båda badrummen före bud.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Jämförelserna är fyra bostadsrättsradhus i Saltsjöbaden sålda maj 2025–okt 2026 (Hemnets ytor, datum och avgifter), räknade på boarea utan biarea (biareaFactor 0): nr 11 har ingen biarea i annonsen, medan samma hustyp sålts som 121,3 + 20–22 m², så det är samma hus med olika redovisning. Bäst är nr 3 i samma förening och hustyp (121,3 + 20 m², 6,3 Mkr maj 2025, −7 %), adj 0. Nr 24 och 46 hör till BRF Bergudden Nedre: 24 gick för 6,0 Mkr (120 + 34 m², −5 %) 14 okt 2026 med nästan samma avgift, 46 för 6,5 Mkr (118,6 m²) i april med ca 1 100 kr lägre avgift. August Plyms väg 4 (131 m², 7,75 Mkr okt 2026, −3 %) är en andel i bostadsförening med 7 229 kr/mån. Äldre affärer i föreningen, samma hustyp: nr 15 6,7 Mkr apr 2025, nr 7 7,15 Mkr nov 2024, nr 39 7,0 Mkr apr 2024. Justeringen −0,5 Mkr är en bedömning: serien faller, fyra liknande radhus ligger ute samtidigt (nr 23 för 6,5 och nr 66 och 84 för 5,70–5,80 Mkr), och samma hus gick inte att sälja för 6,295 Mkr 2025. Utan den blir mitten 0,5 Mkr högre och omdömet Lågt. Utan August Plyms väg 4 sjunker mitten ca 0,1 Mkr. Räknat med 20 m² biarea som nr 3 och halv vikt för biarean (formelns standard) blir mitten ca 0,3 Mkr högre, 5,7–6,6 Mkr; ytan är inte bekräftad. Huset kom ut på Booli 9 aug 2026 men på Hemnet först 28 okt (181 besök 30 okt); mäklaren skriver ”Accepterat pris”, alltså att säljaren godtar 5,75 Mkr. Gatans affärer har gått 3–7 % under utgångspriset. Nr 23 i samma förening, ett gavelhus med 30 m² biarea, har vi värderat till 6,2–7,0 Mkr.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Fråga vad som hände vid försöket hos Widerlöv 2025 (6,295 Mkr, borttaget 18 sep 2025) och om det kom bud.
2. Fråga om bostaden är uthyrd i andra hand nu, hur länge avtalet löper, om styrelsen godkänt det och när tillträde kan ske.
3. Fråga vad ”Accepterat pris” betyder i praktiken: säljs bostaden till första köpare som bjuder 5,75 Mkr, eller blir det budgivning?
4. Fråga hur gamla badrummen och köket är och om det funnits vattenskador; besiktiga våtrummen före bud.
5. Fråga om föreningen räknar bastun, rummet utan fönster och förrådet som biarea, och om bostaden ligger i gavel eller mitt i längan.
6. Fråga vad hela takomläggningen kostar, hur den finansieras och om avgiften höjs 2027, och vilken ränta lånen på 16 Mkr fick 30 okt 2026.
7. Be om radonmätningen från jan–apr 2026.