Boo Strandväg 20

För och emot

Besiktningen

BesiktningRisk

Inget överlåtelsebesiktningsprotokoll ligger ute, bara Warge Byggkonsults okulära kontroller av VA och el (5 okt 2026). Köparen bär undersökningsplikten; beställ en egen besiktning före bud.

GrundKontrollera

Annonsen anger betongplatta och krypgrund med grundmur av Dorocell (frigolitblock fyllda med betong). Krypgrunden är okontrollerad; fuktmätning behövs.

Vatten och avloppBra

Kommunalt vatten och avlopp. Den okulära kontrollen fann inget som tyder på problem, men inga filmningar eller mätningar gjordes.

ElKontrollera

Automatsäkringar, jordfelsbrytare, elschema och jordade uttag finns. Oskyddade elkablar i garderob i hallen (”ej färdigställt”) och flera saknade doslock. Besiktningsmannen har inte elbehörighet.

VärmeBra

Bergvärmepump 29 kW med golvvärme, mer än 10 år kvar enligt energideklarationen. Luft/luft-värmepumparna (7 kW) är äldre och bedöms behöva bytas inom kort.

Ventilation och radonKontrollera

Självdrag enligt energideklarationen, vilket är ovanligt i ett hus från 2009. Radon är inte mätt; självdrag ger ofta högre halter i hus med källare.

Tak och vindKontrollera

Betongpannor och plåtarbeten enligt annonsen, ingen besiktning. Vinden är oinredd; kontrollera fukt och ventilation innan den inreds.

Bygglov och planKontrollera

DP 20 (Eriksvik IV, laga kraft 1989) tillåter en våning, 200 m² bruttoarea ovan mark per tomt varav uthus och garage högst 40 m², och vind som får inredas. Huset har 200 m² boarea och ett garage på ca 50 m²; fråga efter bygglov med eventuell avvikelse och slutbesked.

Låt besiktiga huset innan du bjuder. Det finns ingen överlåtelsebesiktning, bara okulära kontroller av VA och el. Huset är 17 år och har krypgrund, självdrag och oinredd vind, så en egen besiktning med fuktmätning i krypgrunden är det första att göra. Jämförelserna landar över utgångspriset, men bara om skicket är normalt för åldern.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Åtta villor i Eriksvik, 167–236 m², byggda 1935–2014 (sex av dem 1997–2014), sålda jun 2025–sep 2026 enligt Booli, alla inom 1 km. Justerat median ca 65 000 kr/m² effektiv area. Effektiv area är 200 m² boarea plus halva den uppvärmda källaren (48 m², Atemp 248 m² minus boarean); garaget ligger som egen justering. Grannen Boo Strandväg 12B (2014, 225 m², 14,1 Mkr, 9 % över utgångspris) är den närmaste jämförelsen och hamnar i intervallets nedre del. Känslighet: räknas källaren inte alls blir mitten ca 13,2 Mkr och omdömet Rimligt i stället för Lågt; det är den enskilt största frågan för värdet, tillsammans med skicket som ingen besiktning visar. Eriksvik har gått över Boolis utgångspris (Gösta Ekmans väg 17 +13 %, Boo Strandväg 12B +9 %), men Lillsvängen 1 gick 11 % under. Nacka 10–15 Mkr har i median gått 1,7 % över utgångspris (Hemnet, 12 mån). Huset har ingen säljhistorik på Booli. Taxeringsvärdet 8,545 Mkr / 0,75 ger ca 11,4 Mkr (grov kontroll).

Budstrategi

Att göra före bud

1. Fråga varför ingen överlåtelsebesiktning är gjord eller publicerad när samma besiktningsman gjort VA- och elkontrollen; beställ annars en egen med fuktmätning i krypgrunden.
2. Begär bygglov, ritningar och slutbesked för huset och garaget: DP 20 tillåter 200 m² bruttoarea ovan mark per tomt, varav garage högst 40 m².
3. Fråga hur ventilationen fungerar (självdrag enligt energideklarationen) och om radon någonsin mätts.
4. Fråga vad elen på 49 382 kr/år består av: laddbox, luft/luft-pumparna, hushållsel? Energideklarationen anger 11 767 kWh/år för värme och varmvatten.
5. Fråga om strandremsan och badplatsen tillhör Eriksviks tomtägareförening, vad medlemskapet kostar och om båtplats i Kilsviken kan fås.
6. Läs Backeböl ga:2:s (vägar) ekonomi; annonsen anger 4 100 kr/år.
7. Fråga hur lång tid huset legat ute: uppdraget hos HusmanHagberg registrerades 29 jun 2026, men Booli visar 20 dagar.
8. Kontrollera officialservituten för vatten och avlopp (01-BOO-552.2 och .3): var går ledningarna över tomten?