Berguddsvägen 84
Karta: © OpenStreetMap-bidragsgivare. Bilder på huset finns i mäklarens annons.
Radhus från 1990 på 118,6 m² i BRF Bergudden Nedre. Samma hustyp i föreningen gick för 6,5 Mkr i april, men nu ligger två likadana hus ute för 5,70–5,80 Mkr efter prissänkningar.
För och emot
Talar för
- Utgångspriset 5,795 Mkr är 48 900 kr/m²; samma hustyp i föreningen (nr 46, 118,6 m², samma avgift) gick för 6,5 Mkr i april 2026
- Avgiften 7 526 kr/mån (744 kr/m² 2025 plus 2 % 2026) är lägre än i grannföreningen Bergudden Övre, 8 611–8 655 kr/mån för 121 m²
- Föreningens lån 48,9 Mkr (9 618 kr/m²) har snittränta 2,59 % och villkorsändras först mars 2027 och mars 2028; räntekänslighet 12,9 %
- Kassa och placeringar 6,3 Mkr vid årsskiftet; föreningen äger marken (Baggensudden 2:8) och har underhållsplan till 2089, uppdaterad 2026
- Renoverat kök med matplats, två badrum, tre sovrum (möjligt fjärde), walk-in closet och vind för förvaring
- Två uteplatser, garageplats via samfälligheten (450 kr/mån) och separat förråd; Neglinge station ca 5 minuter bort
Talar emot
- Likadana nr 66 (118 m², Nedre) ligger ute för 5,695 Mkr efter sänkning med 0,255 Mkr, och nr 11 i Övre för 5,75; alla tre har legat ute i 77–82 dagar
- Nr 24 i samma förening (120 + 34 m²) gick för 6,0 Mkr den 14 oktober, 5 % under utgångspriset; serien på gatan har fallit sedan 2024
- Uppvärmningen är egen luftburen el, energiklass E (134 kWh/m²); deklarationen räknar ca 8 000 kWh/år för värme och varmvatten per hus, så annonsens 1 400 kr/mån el för fem personer verkar lågt
- Föreningen gick med −0,24 Mkr 2025 och −0,37 Mkr 2024; fonden för yttre underhåll är 0,2 Mkr efter målningen 2025
- Taken är från 1990; de tvättades och behandlades 2024 för att förlänga livslängden, medan Bergudden Övre lägger om alla tak 2025–26
- Ingen besiktning, frågelista eller radonmätning; köket och badrummen har inga årtal i annonsen
Besiktningen
4 att kontrollera4 bra
- BesiktningKontrollera
- Ingen överlåtelsebesiktning eller frågelista är publicerad. I en bostadsrätt svarar köparen för det inre av huset; kökets och badrummens ålder och utförande är okända.
- ByggnadBra
- 42 radhus från 1989–90 (30 på 118 m², 12 på 120 + 34 m²) på föreningens egen mark. Målning av ekonomibyggnader och mindre målning av husen 2025, taktvätt 2024. Stadsplan S 339 (1984), inte läst.
- TakKontrollera
- Betongpannor från 1990 som tvättades och behandlades 2024 för att förlänga livslängden. Underhållsplanen är inte publicerad; grannföreningen Bergudden Övre (samma årgång) lägger om alla tak 2025–26. Fråga när Nedres tak ska läggas om och hur det ska finansieras.
- Värme och energiKontrollera
- Luftburen elvärme i varje hus, energiklass E, 134 kWh/m² och år (deklaration för nr 78–84, giltig till 3 sep 2030). Deklarationen föreslår luft/luft-värmepump, ca 30 000 kr per hus, som sparar ca 3 400 kWh/år. Värmen ingår inte i avgiften.
- Föreningens ekonomiBra
- Lån 48 943 530 kr hos Swedbank, 9 618 kr/m², snittränta 2,59 % 2025. 2 Mkr villkorsändrades jan 2026, resten mars 2027 och mars 2028. Husets andel 2,29942 % ger ca 1,13 Mkr i lån och 0,996 Mkr i nettoskuld enligt mäklaren. Sparande 215 kr/m². Soliditeten 63 % beror på en uppskrivningsfond på 83 Mkr.
- AvgiftBra
- Årsavgifterna 2025 var 744 kr/m² efter en höjning på 4 % i april 2025, och de höjdes 2 % 2026. Det ger ca 7 500 kr/mån för 118,6 m², i linje med annonsens 7 526. Vatten, fiber och kabel-tv ingår; garaget kostar 450 kr/mån extra och är obligatoriskt.
- Mark och samfällighetBra
- Föreningen äger marken och har 35 % i Berguddens samfällighetsförening (garage ga:1, vägar, lekplatser och belysning ga:2). Samfälligheten kostade föreningen 179 544 kr 2025.
- RadonKontrollera
- Ingen radonmätning enligt energideklarationen. Fråga om föreningen har mätt.
Fråga om nr 66 och vad som skiljer husen. Nr 66 i samma förening är samma hustyp och ligger ute för 5,695 Mkr, 0,1 Mkr under det här huset, efter en sänkning. Fråga mäklaren vad som skiljer husen (kök, badrum, läge i längan), och lägg inte bud över vad nr 66 kan köpas för utan ett tydligt skäl.
Vad det kostar
| Åtgärd | Kostnad | När |
|---|---|---|
| Egen besiktning av våtrum och kök | 8–15 tkr | före bud |
| Luft/luft-värmepump enligt energideklarationen | ca 30 tkr | 0–3 år |
| Uppfräschning av nedre badrummet om det är original | 150–250 tkr | 0–5 år |
| Nödvändigt / allt | ca 0,01 / 0,29 Mkr |
Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.
Jämförbara försäljningar
| Objekt | Boarea | Slutpris | Kr/m² | Såld |
|---|---|---|---|---|
| Berguddsvägen 46 | 118.6 | 6 500 000 | 54 800 | apr 2026 |
| Berguddsvägen 24 | 120+34 | 6 000 000 | 43 800 | okt 2026 |
| Berguddsvägen 3 | 121.3+20 | 6 300 000 | 48 000 | maj 2025 |
| August Plyms väg 4 | 131 | 7 750 000 | 59 200 | okt 2026 |
| Berguddsvägen 84, utgångspris | 118,6 | 5 795 000 | – | till salu |
Jämförelserna är fyra bostadsrättsradhus i Saltsjöbaden sålda maj 2025–okt 2026 (Hemnets ytor, datum och avgifter). Bäst är nr 46 i samma förening, samma hustyp och samma avgift: 6,5 Mkr i april 2026, utan utgångspris på Hemnet. Nr 24 (samma förening, 120 + 34 m², 6,0 Mkr 14 okt, −5 %) är den större hustypen; adj +3 % för mindre hus och lägre avgift. Nr 3 i BRF Bergudden Övre (121,3 + 20 m², 6,3 Mkr maj 2025, −7 %) hade 8 243 kr/mån; adj +2 %. August Plyms väg 4 (131 m², 7,75 Mkr okt 2026, −3 %) är en andel i bostadsförening med 7 229 kr/mån, adj −4 %; dess lån är inte kontrollerade. Utan den sjunker mitten ca 0,2 Mkr; omdömet blir detsamma. Berguddsvägen 18 (137 m², 7,65 Mkr mar 2025) är 19 månader gammal och inte med. Gatans serie faller: Övre 7,15 Mkr nov 2024, 6,7 apr 2025, 6,3 maj 2025; Nedre 6,5 apr 2026 och 6,0 okt 2026. Nu ligger likadana nr 66 ute för 5,695 Mkr (sänkt från 5,95) och nr 11 i Övre för 5,75, alla i 77–82 dagar. Justeringen −0,3 Mkr för det är en bedömning; utan den blir mitten 0,3 Mkr högre och omdömet Rimligt eller Lågt. Huset kom ut på Booli 14 aug 2026 och på Hemnet 18 sep 2026; priset sänktes från 5,995 till 5,795 Mkr. Det låg också ute hos Properties & Partners för 5,69 Mkr 2022 (borttaget 3 nov 2022, avgift då 6 246 kr/mån).
Budstrategi
Att göra före bud
- Fråga vad som skiljer huset från nr 66 (5,695 Mkr) och om det kommit bud på något av dem.
- Fråga när taken ska läggas om enligt underhållsplanen, vad det beräknas kosta och om avgiften ska höjas för det; be om underhållsplanen.
- Fråga när köket renoverades och hur gamla badrummen är, med intyg om våtrumsarbeten om de finns.
- Be om husets elförbrukning de senaste 12 månaderna; uppvärmningen är egen el och annonsens 1 400 kr/mån gäller fem personer.
- Fråga om föreningen har mätt radon.
- Fråga varför försäljningen 2022 (Properties & Partners, 5,69 Mkr) avbröts och om huset har ändrats sedan dess.
Underlag: Booli-annons 4462761 (30 okt 2026); Widerlövs annons och ägandeinformation (30 okt 2026); Hemnet-annons 21720667 (publicerad 18 sep 2026) och borttagen annons 18681042 (Properties & Partners, borttagen 3 nov 2022); BRF Bergudden Nedres årsredovisning 2025 (fastställd 16 jun 2026), revisionsberättelse och styrelsens uttalande 2024, stadgar; energideklaration 1112160 för Berguddsvägen 78–84 (Energibyrån Q, giltig till 3 sep 2030); Booli till salu Berguddsvägen 11 och 66 (30 okt 2026); Hemnets slutpriser Berguddsvägen och Saltsjöbaden radhus (30 okt 2026); Nacka kommun detaljplan-WFS (S 339). Värderingar och kostnader är uppskattningar, inte offerter eller en formell värdering. Så gör vi · Om smärtgränsen · Hittat ett fel?
Fler analyser i Saltsjöbaden och i Nacka
Alla hus i Saltsjöbaden
Berguddsvägen 66
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 5,7 Mkr
- Bedömt värde
- 5,4–6,2 Mkr
Trumpetarevägen 8
Lågt utgångspris- Utgångspris
- 13,0 Mkr
- Bedömt värde
- 13,5–14,5 Mkr
Movägen 2
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 16,0 Mkr
- Bedömt värde
- 15,7–16,9 Mkr
Amiralsvägen 13
Högt utgångspris- Utgångspris
- 67,95 Mkr
- Bedömt värde
- 43,7–46,9 Mkr
Vitsippsvägen 6
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 17,5 Mkr
- Bedömt värde
- 16,7–18,4 Mkr
Oskar Bergmans väg 17
Rimligt utgångspris- Utgångspris
- 9,5 Mkr
- Bedömt värde
- 8,9–10,3 Mkr