Berguddsvägen 66

För och emot

Besiktningen

5 att kontrollera3 bra

BesiktningKontrollera

Ingen överlåtelsebesiktning eller frågelista är publicerad. I en bostadsrätt svarar köparen för det inre av huset; badrummens ålder och utförande är okända.

Kök och våtrumKontrollera

IKEA-kök med vita högblanka luckor och laminatbänk, enligt annonsen nytt för drygt 10 år sedan. Nedre badrummet (tvättstuga, dusch) har våtrumsmatta och kakel, det övre sjöstensklinker, kakel och badkar. Inga årtal eller intyg.

ByggnadBra

42 radhus från 1989–90 (30 på 118 m², 12 på 120 + 34 m²) på föreningens egen mark. Fasader målade 2015, fasadtvätt och färgbättring 2025.

TakKontrollera

Betongpannor från 1990 som rengjordes och målades 2024, enligt mäklaren med tio års garanti. Grannföreningen Bergudden Övre (samma årgång) lägger om alla tak 2025–26. Fråga när Nedres tak ska läggas om enligt underhållsplanen.

Värme och energiKontrollera

Direktverkande el enligt annonsen (”oljefyllda el-element”); energideklarationen för nr 78–84 i samma förening anger luftburen el och 134 kWh/m². Husets egen deklaration (klass E, 3 sep 2020) är inte publicerad. Luft/luft-värmepump nämns som möjlighet.

Föreningens ekonomiBra

Lån 48 943 530 kr hos Swedbank, 9 618 kr/m², snittränta 2,59 % 2025. 2 Mkr villkorsändrades jan 2026, resten mars 2027 och mars 2028. Andelstal 2,29942 %; mäklaren anger nettoskuld 991 253 kr (2024). Soliditeten 63 % beror på en uppskrivningsfond.

AvgiftBra

744 kr/m² 2025 efter höjning med 4 % i april 2025, plus 2 % 2026. Annonsens 7 476 kr/mån inkluderar vatten och kabel-tv; hushållsel, värme och garage (450 kr/mån, obligatoriskt) tillkommer.

RadonKontrollera

Ingen radonmätning bland dokumenten. Fråga om föreningen har mätt.

Jämför med nr 84 innan du bjuder. Nr 84 i samma förening är samma hustyp och ligger ute för 5,795 Mkr. Båda har legat ute i 77 dagar och sänkts. Fråga mäklaren om bud och vad som skiljer husen (badrum, kök, läge i längan), och låt nr 84 och nr 46 (6,5 Mkr i april) ramma in budet.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Jämförelserna är fyra bostadsrättsradhus i Saltsjöbaden sålda maj 2025–okt 2026 (Hemnets ytor, datum och avgifter), samma som för nr 84. Bäst är nr 46 i samma förening och hustyp: 6,5 Mkr i april 2026, utan utgångspris på Hemnet. Nr 24 (120 + 34 m², 6,0 Mkr 14 okt, −5 %) är den större hustypen; adj +3 %. Nr 3 i BRF Bergudden Övre (121,3 + 20 m², 6,3 Mkr maj 2025, −7 %) hade 8 243 kr/mån; adj +2 %. August Plyms väg 4 (131 m², 7,75 Mkr okt 2026, −3 %) är en andel i bostadsförening, adj −4 %. Gatans serie faller: Övre 7,15 Mkr nov 2024, 6,7 apr 2025, 6,3 maj 2025; Nedre 6,5 apr 2026 och 6,0 okt 2026. Nu ligger likadana nr 84 ute för 5,795 Mkr och nr 11 i Övre för 5,75. Justeringen −0,3 Mkr för utbudet är en bedömning; utan den blir intervallet ca 5,7–6,5 Mkr och utgångspriset hamnar vid nedre kanten, fortfarande Rimligt. Skicket i jämförelserna syns inte i Hemnets fakta, så kökets ålder är inte justerad. Huset kom ut på Booli 14 aug 2026 för 5,95 Mkr och på Hemnet 15 sep 2026; priset är sänkt till 5,695 Mkr. Huset finns inte bland Hemnets sålda på gatan sedan 2017.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Fråga om det kommit bud och vad som skiljer huset från nr 84 (5,795 Mkr).
2. Fråga när badrummen gjordes och om det finns intyg om våtrumsarbeten; nedre badrummet har våtrumsmatta.
3. Be om husets energideklaration och elförbrukningen de senaste 12 månaderna; säljarens 16 607 kr/år gäller en person.
4. Fråga när taken ska läggas om enligt underhållsplanen, vad det beräknas kosta och om avgiften ska höjas; be om underhållsplanen.
5. Fråga om föreningen har mätt radon.
6. Gör en egen besiktning av våtrummen före bud.