Strålsjövägen 27

För och emot

Besiktningen

Grund och dräneringKontrollera

Betongplatta och krypgrund. Det utvändiga fuktskyddet är från 1982 och har nått sin livslängd, och stuprören slutar ovan mark. Krypgrunden är en riskkonstruktion; protokollet säger inte att den kröps (Warge Byggkonsult, 14 sep 2026).

KällareKontrollera

Uppreglade golv på äldre betongplatta och utreglade väggar mot grundmuren. Organiskt material mot grundmur och golv kan ha fukt- och mögelskador; ingen fuktmätning med ingrepp gjordes.

EntréplanKontrollera

Flytande golv på äldre betongplatta, en riskkonstruktion om dränering eller kapillärbrytande skikt brister. Inga synliga anmärkningar i rummen.

Badrum (källaren)Risk

I paritet med teknisk livslängd. Äldre golvbrunnar med förhöjningsring, klämring saknas i brunnen vid varmvattenberedaren, klinker på äldre plastmatta och rörslits utan vattentät botten. Utrymmet bakom badkaret kunde inte besiktigas.

WC/tvättstugaRisk

Klinker på äldre plastmatta, äldre golvbrunn med förhöjningsring, tätskiktet sticker fram under klämringen som inte är nedtryckt, skvallerrör saknas till vägghängd toalett och avloppsstosen sitter lågt.

Duschrum (entréplan)Kontrollera

I paritet med teknisk livslängd. Äldre golvbrunn, luftbubblor i brunnsmanschetten, duschsockel som skärmar av brunnen och inget skvallerrör till toaletten.

KökKontrollera

Från ca 2010. Avstängning till diskmaskinens vatten saknas ovan bänk.

Tak och vindKontrollera

Sadeltak av falsad plåt, omlagt ca 2016 enligt säljaren, besiktigat från marken utan anmärkning. Mikrobiell påväxt på underlagstaket; delar av taket är parallelltak utan besiktningsbar vind.

Fasad och fönsterBra

Träpanel, bytt mot söder ca 2016. 3-glasfönster, de flesta från 2011; några äldre isolerglaskassetter kan läcka mellan glasen.

ElBra

Omdragen ca 2007–2010, automatsäkringar, jordfelsbrytare och jordade uttag. Elschema saknas. Okulär kontroll utan elbehörighet (14 sep 2026).

VA och värmeKontrollera

Kommunalt VA, varmvattenberedare från 2022. Direktel och luft/luft-värmepump, självdrag med fläktar i våtrummen. Energideklarationen (16 sep 2026) har beräknad, inte uppmätt, förbrukning.

Attefallshus, garage och förrådKontrollera

Ingår inte i besiktningen, som bara omfattar huvudbyggnaden. Attefallshuset har kök och badrum; skick, våtrum och startbesked är okontrollerade.

Räkna på 134 m², inte 164. Annonsens 164 + 54 m² innehåller attefallshuset (ca 30 m²) och garage/förråd (ca 18 m²). Uppmätningen 21 apr 2026 ger huset 134 m² boarea och 36 m² biarea. På annonsens ytor skulle jämförelserna ge ca 11,2–12,9 Mkr och utgångspriset vara rimligt; på de uppmätta, med attefallshus och garage som tillägg, blir det 9,5–11,0 Mkr. Lägg buden efter huset och värdera attefallshuset för sig.

Vad det kostar

Grova schabloner, inte offerter. ROT-avdrag: 30 % av arbetskostnaden.

Jämförbara försäljningar

Åtta villor byggda 1977–1982 i Älta, 0,03–1,3 km bort, sålda maj 2025–okt 2026 (Booli; Strålsjövägen 29 Hemnet). Huset räknas på den uppmätta ytan 134 + 36 m² (effektiv area 152 m²); attefallshuset och garaget/förrådet ligger som tillägg. Närmast ligger grannen Strålsjövägen 23 (1981, 155 + 36 m², 12,552 Mkr 9 okt 2026), som ensam ger ca 11,8 Mkr (10,8–12,7) för det här huset med tilläggen; skicket där är inte känt. Strålsjövägen 29 (1982, 163 m², 8,7 Mkr maj 2025) drar åt andra hållet. Tar man bort en jämförelse i taget blir intervallet 9,1–10,7 till 10,1–11,1 Mkr; omdömet ändras inte. På annonsens ytor (164 + 54 m²) utan attefalls- och garagetillägg skulle samma jämförelser ge ca 11,2–12,9 Mkr, och omdömet bli Rimligt. Taxeringsvärdet 6,90 Mkr / 0,75 ger 9,2 Mkr. Älta har lågt satta utgångspriser: sex av de åtta jämförelserna gick 10–26 % över Boolis utgångspris; Knackholmsvägen 7 och Strålsjövägen 29 gick 2–3 % under. Här är utgångspriset redan satt högt (76 200 kr/m² på 164 m²), så det mönstret gäller inte rakt av. Nacka 10–15 Mkr har gått i median 1,7 % över utgångspris det senaste året.

Budstrategi

Att göra före bud

1. Fråga efter frågelistan, driftkostnaden (el, vatten, sophämtning, försäkring) och verklig elförbrukning; deklarationens 11 026 kWh är beräknade.
2. Begär anmälan och startbesked/slutbesked för attefallshuset, och fråga om det är uthyrt eller har varit det.
3. Fråga om krypgrunden kröps vid besiktningen och om det finns fuktmätning i källaren; gör annars en egen mätning före bud.
4. Fråga vilket år våtrummen gjordes och om det finns intyg, och om klämringen i tvättstugan rättas före tillträde.
5. Fråga efter bygglov för tillbyggnaden med matplats ca 2010 och vad ”mer yta i huvudbyggnaden som ej är inräknad pga för låg takhöjd” är.
6. Mät radon under eldningssäsongen; ingen mätning finns.
7. Köpargenomgång senast 12 månader efter besiktningen (14 sep 2026), med attefallshuset och garaget, som inte besiktigades.